深圳皇庭国际债权转让执行抵债回顾

一、皇庭广场物业介绍

【物业名称】：晶岛国商购物中心\皇庭广场购物中心

【区位交通】：深圳福田CBD，双地铁交汇-全面联通地铁，紧邻深圳会展中心、平安金融中心第一高楼；两站到福田口岸，直接承接港人北上；区位绝佳。

【面积规模】：用地面积42,348平方米；总建筑面积133,973㎡，其中计容面积80,609㎡（产权证面积），地下室面积4.66万㎡。

【产证年限】：土地年限40年，从2002年10月8日开始，剩余约18年。一本房地产证，明确不可分割销售

【建设情况】：2002年11月获取土地；2005年1月开工建设，总投资21.93亿，2010年5月竣工；该物业原名晶岛国商购物中心，2013年12月，皇庭广场正式营业并更名皇庭广场购物中心。

【结构情况】：皇庭广场共4层商业（B1、L1、L2），1层停车场（B2）。

【加建情况】：存在大量加建面积（屋面层L2层以上加建屋面层约6,815㎡商业用房，无报批手续，政府拆除704㎡，其余移交政府管理）。B2停车场46,549平方米（无权证，属于附属权益），775个车位，具备经营性停车场许可证，管理单位为深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司。

备注：因加建问题存在，过户存在挑战。

【出租情况】:香港人北上消费第一站；深圳皇庭广场的出租率持续走高，出租率高达95%。年客流长期超过3000万人次。

【估值情况】：2024年深圳皇庭广场项目收入36,860.28万元。截止2024年12月31日，皇庭广场的评估值为57.498亿元。

二、债权产生及流转情况

（一）2016年：30亿元信托原始债权

【主体】：深圳融发投资有限公司（皇庭国际全资子公司，皇庭广场产权方）

【债权人】：中信信托有限责任公司

【金额】：30亿元；年利率为6.7%

【期限】：2016年3月签署合同，贷款期限2016-03-30至2021-03-30（5年）

【担保/抵押】：①皇庭广场及土地使用权抵押；②皇庭国际持有的融发投资60%股权质押；③境外子公司持有的融发投资40%股权质押（100%股权全质押）；④皇庭广场应收账款质押；⑤连带保证：皇庭国际、皇庭投资、皇庭集团、实控人郑**。

（二）2021年，中信贷款到期，债务违约

【到期情况】：2021-03-30贷款到期，因三道红线-房地产融资政策收紧，无法续贷。

【还款情况】：仅还本金2.5亿元，剩余27.5亿元本金+利息逾期。

【诉讼情况】：2021-05中信信托向深圳中院起诉，申请查封皇庭广场（查封3年）。

（三）2022—2023年：皇庭国际市场化处置失败

皇庭国际自2022年2月份，筹划债务重组及重大资产出售事项，包括出售融发投资及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于51%股权。

2022年共开展了两次挂牌：转让融发投资100%股权（底层为皇庭广场）。

【2022年3月18日首次】：转让参考价74.93亿元→无投资人报名；公告：《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》

【2022年3月25日二次】：转让参考价56.2亿元→仍流拍。

【2022年11月后与意向重组方】：与意向方[连云港丰翰益港物业管理有限公司]谈债务重组合作，丰翰益港2023年4月26日支付1000万元意向金，并签署《股权转让框架协议》；丰翰益港牵头对深圳皇庭广场项目的债务进行重组，双方应在60日内与各银行债权人及其他债权人签订债务重组协议（后来再延长60天至2023年8月24日），但重组停滞不前。（根据皇庭国际公告，光曜夏岚和丰翰益港是“受同一控股股东控制”，其后修正为“两者并不构成同一控股股东控制，但存在关联关系”）

（四）2024年：进入强制执行

【2024-03被申请强执】：皇庭国际收到深圳中院执行通知书，申请执行人申请强制执行。

【2024-04执行和解】：法院主持下达成执行和解：融发投资与中信信托经友好协商，在保证皇庭国商购物广场正常经营的前提下，约定由法院每月直接从融发投资指定账户中划扣一定金额款项，一方面归还所欠中信信托部分款项，另一方面保障皇庭国商购物广场日常经营。

【2024-07债权转让】：深圳中院裁定准许中信信托将全部债权转让给光曜夏岚（深圳）投资有限公司。光曜夏岚股权穿透至东方资产管理（中国）有限公司（全国五大AMC）。自此：光曜夏岚成为新申请执行人。

（五）2025年：司法拍卖→流拍→以物抵债

【2025-08-12皇庭公告】：皇庭国际公告：皇庭广场将被司法拍卖（公告2025-039）。

【2025-9-9至09-10京东拍卖】：皇庭广场及附属设施设备，评估价57.50亿元（2024年底），起拍价：30.53亿元（约53折）；流拍（仅1人报名，未出价）。

【2025-09以物抵债】：光曜夏岚向深圳中院申请：以第一次起拍价30.53亿元抵债。（截至2025年，本金27.5亿，利息14.54亿，债务本息合计42.04亿元）。该价格为3年前74.9亿的约4折。

【2025-10-08产权转移】：皇庭国际公告收到深圳中院《执行裁定书》（(2024)粤03执627号之三）。裁定：皇庭广场以30.53亿元抵偿对应债务。产权变更：皇庭广场从融发投资过户至光曜夏岚（深圳）投资。

【对债权人】：以较为合适的价格，获得核心资产；但物业年限较短，且欠付物业欠费（欠管理费约1632万、水电费约740万），需要垫付税费，需要解决物业加建问题，需要搞定物业管理权移交，上述多个事项都有赖于债务人的配合，也需要较强的运营经验。同时，鉴于东方国际的资金成本较高，债权人需要寻找资金替换东方国际优先级资金。

【对债务人】：失去核心资产，但抵债后债务仍然未偿清；在抵债过程中，债务人一般会以配合过户及清场为条件，与债权人洽谈和解或免债事宜。债务人在该过程中虽然积极筹划自救，以求保留核心财产，但最终在洽谈多个合作方后，仍错失良机、资产价值不断下降。

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