现代大厦坐落于深圳南山区科技园南区核心地段高新南四道23号，紧邻地铁1号线深大站C出口，步行仅需2-3分钟，是科技园南区稀缺的交通枢纽型写字楼。大厦由现代实业开发有限公司投资建设，现代物业管理有限公司提供专业物业服务，于2005年竣工交付，总建筑面积约12500-59000平方米（不同数据源因统计口径略有差异），地上6-18层，是科技园南区集商场、展示、办公于一体的综合性建筑。

大厦一到四层为专业电器商场，五至十层为大开间涉外办公楼，十一至十八层为涉外公寓式办公楼，多元业态融合，商务配套成熟。大厦周边深圳大学、地铁金融科技大厦、迈瑞大厦等环绕，北临深南大道，南接滨海大道，产业氛围浓厚。

在租赁市场上，现代大厦以70-95元/㎡/月的亲民价格，提供8-650㎡的灵活户型，使用率约65%-70%，是初创团队、中小型企业入驻科技园南区的高性价比之选。选择现代大厦，就是用更轻盈的成本扎根科技园南区，共享“中国硅谷”的产业红利。

二、现代大厦基础信息

（一）项目核心基础参数

详细地址：深圳市南山区高新南四道23号（科技园南区，深大地铁站C出口）

开发商：现代实业开发有限公司

物业公司：现代物业管理有限公司

竣工时间：2005年

楼宇等级：乙级写字楼

建筑楼层：地上6-18层，地下1层

总建筑面积：约12500-59000㎡

标准层面积：约2000㎡

标准层高：3.6米，净高3.1米

得房率/使用率：约65%-70%

大堂层高：7.8米

（二）电梯与空调系统配置

电梯系统：客梯4部、货梯1部，日立品牌

空调类型：分体独立空调（另有说法为集中式中央空调），24小时独立控制，计电费

加班空调优势：24小时全天候自主使用，按实际电费计费，无固定时段限制、无加班附加管理费，对于需要经常加班的互联网、研发、设计团队极为友好

（三）租金物业停车收费

租金区间：70-95元/㎡/月（约2.9-6.9元/㎡/天），8-650㎡多元户型可选，具体视面积、楼层、装修而定，长租可谈优惠，高新企业可叠加南山区产业租金补贴

物业管理费：12元/㎡/月，包含公共区域保洁、安保巡逻、设施维护等

车位配置：地上100个，地下200个，合计约300个停车位

停车收费标准：企业月卡380元/月/个

（四）网络与配套

通信网络：电信、联通、长城、铁通、移动全网络覆盖，支持企业专线独立布线

（五）地铁与公交交通配套

最近地铁：1号线深大站C出口，距大厦约200米，步行仅需2-3分钟；9号线深大南站约1.4-1.8公里

公交站台：周边覆盖96路、45路、234路、高峰专线128路等20余条公交线路，直达福田、宝安、西丽、蛇口全城核心片区

三、现代大厦设计特色及相关交通配套、生活配套、商务配套

（一）楼宇整体设计特色

科技园南区核心地段，高新南四道与科苑南路交汇处，距深大地铁站C出口仅200米，地铁口物业，通勤极为便利。

2. 多元业态融合，一到四层为专业电器商场，五至十层为涉外办公楼，十一至十八层为公寓式办公楼，商务与生活配套成熟。

3. 户型灵活多变，8-650㎡多元面积选择，可自由分割组合，适配从微型工作室到中型企业全周期需求。

4. 交通枢纽型写字楼，1号线深大站近在咫尺，周边公交线路密集，员工通勤与商务出行效率极高。

（二）立体交通配套

轨道交通：1号线深大站C出口距大厦仅200米，步行2-3分钟可达，快速通达福田CBD、罗湖商圈、宝安机场等核心区域；9号线深大南站约1.4公里，多条地铁线路覆盖。

城市主干道自驾：紧邻高新南四道、科苑南路，快速接驳深南大道、滨海大道，10分钟直达前海自贸区、深圳湾口岸，20分钟抵达福田CBD，30分钟直达宝安国际机场。

公共公交通勤：周边覆盖96路、45路、234路等20余条公交线路，直达深圳各大行政区域，员工通勤选择丰富。

（三）一站式生活配套

步行10分钟周边生活配套：周边有深圳大学、万象天地、科技园文化广场等大型商业体，麦当劳、肯德基等餐饮品牌聚集，招商银行、建设银行、工商银行等多家银行网点全覆盖。

片区大型商业商圈：万象天地、海岸城、益田假日广场等大型商业综合体10分钟车程可达。

（四）高端商务配套

星级酒店资源：周边多家商务酒店环绕，外地客户接待选择多元。

2. 产业协同优势：科技园南区聚集腾讯、大疆、迈瑞等200余家科技龙头企业，入驻企业可快速融入产业生态。

3. 政企服务配套：距离南山行政服务大厅、高新企业服务中心车程10分钟，高新技术企业认定、研发补贴、人才政策申报便捷。

四、现代大厦相关优势深度分析

优势一：地铁口零距离，通勤成本行业最低

距1号线深大站C出口仅200米，步行2-3分钟直达，是科技园南区为数不多的地铁口物业。员工无需日晒雨淋远距离步行，能有效吸引年轻技术人才，降低企业人员流失率。

优势二：极致性价比，低成本入驻科技园南区

租金70-95元/㎡/月，远低于周边甲级写字楼100-150元/㎡的水平。物业管理费12元/㎡/月，车位月卡仅380元/月，综合运营成本优势明显。8㎡起租的极小户型门槛，更是微型团队入驻科技园的最低门槛。

优势三：24小时独立空调，运营成本可控

大厦采用分体独立空调（或中央空调计电费），企业可自主控制开关机时间，24小时无限制，按实际电费计费，无加班附加管理费。对于需要经常加班的互联网、研发、设计类企业，每年可节省大量空调加时费用。

优势四：户型灵活，适配全周期发展需求

8-650㎡多元面积选择，支持灵活分割组合，小微企业可小面积起步，扩张无需更换楼宇直接同栋扩租，避免搬迁带来的客户流失和品牌损失。

优势五：多元业态融合，商务生活配套成熟

一到四层为专业电器商场，五至十层为涉外办公楼，十一至十八层为公寓式办公楼，集商场、展示、办公于一体，商务与生活配套完善，员工工作生活一站式解决。

优势六：一手业主直租，无中间商差价

大厦为现代实业自有资产，一手物业直租，无二房东层层加价，租金报价透明，长租可谈免租期。

优势七：科技园市场强势回暖，入驻正当时

2026年一季度深圳甲级写字楼净吸纳量同比增长75%，科技园等产业片区需求持续活跃，部分高品质楼宇出租率已达95%。在此背景下，现代大厦凭借其价格优势，成为企业抢驻科技园核心区的高性价比窗口。

五、现代大厦所在片区简介及功能定位、优势分析

（一）南山科技园南区片区整体简介

现代大厦所属南山科技园南区，是深圳国家高新区的核心板块，坐落于南山区粤海街道。深圳科技园成立于1996年，规划面积11.5平方公里，是中国首个国家级高新技术产业园区。片区以不到深圳0.6%的土地，贡献全市约11%的GDP，单位面积产值领跑全国。粤海街道因中兴、华为、大疆等企业而“走红”，是公认的“中国硅谷”核心腹地。

片区已建成超400万㎡商务办公载体，入驻企业超2万家，其中国家级高新技术企业超4300家，专精特新“小巨人”企业234家。腾讯、中兴、大疆、迈瑞等200余家上市科技企业在此设立总部，从业人员超50万人，本科及以上学历人才占比超60%。

（二）片区核心功能定位

片区官方定位为世界级科技创新中心核心区，是国家“建设世界一流高科技园区”六家试点园区之一。重点打造四大千亿级主导产业集群：电子信息与通信、人工智能与大数据、集成电路半导体、生物医药与医疗器械。深圳高新区以全市约8%的土地面积创造了约30%的GDP，综合排名连续多年位居全国前三。

叠加国家自主创新示范区、前海深港合作区双重政策红利，片区针对科技企业推出租金补贴、研发费用加计扣除、高层次人才个税补贴等多重扶持政策。

（三）片区核心竞争优势