刚刚过去的一周，深圳土地市场接连上演了两场“抢地大战”。
6月5日，深圳南山粤海街道地块经过291轮竞价，以150.74%的溢价率成交，楼面价10.87万元/㎡，刷新深圳涉宅用地单价历史纪录。
一周后的6月12日，前海桂湾地块再次吸引9家房企，经过300轮竞价，以114.29%的溢价率成交，楼面价9.59万元/㎡，刷新前海片区纪录。
一周之内，两宗宅地均以超过100%的溢价率成交。这组数据背后，释放了什么信号？
01 两场土拍：一组数据看“热度”
第一场：6月5日，南山粤海街道地块
地块位于有“宇宙第一街道”之称的粤海街道，紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标。这是科技园近十年来首度公开出让的低密纯居住用地。
这一价格，将此前前海桂湾地块8.42万元/㎡的纪录大幅提升，成为深圳新的“单价地王”。
第二场：6月12日，前海桂湾地块
地块位于前海深港现代服务业合作区桂湾片区，是前海发展最成熟的金融总部板块。
值得一提的是，两宗地块的竞拍规则均为“不设上限，价高者得”，没有限价、没有配建要求，开发商拥有完全的产品自主权。
02 为什么是这两块地？稀缺性决定价值
两宗地块之所以引发激烈争夺，核心在于其极度稀缺的区位价值。
粤海街道地块：科技园“最后的留白地”
粤海街道汇聚了超1600家国家高新技术企业，腾讯、大疆、中兴等科技巨头均在此发迹。但该片区宅地供应极为稀缺——近五年仅出让过一宗商品宅地，且楼龄较长。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这宗地块是南山“科技园板块最后留白地”的纯二类居住用地，区域内职住比严重失衡，科技“新贵”购买力非常充裕。
地块规划容积率仅2.9、限高100米，在高度密开发的科技园核心区堪称“奢侈”，未来有望打造低密小高层产品。
前海桂湾地块：金融总部板块的稀缺宅地
桂湾是前海三湾中建设进度最快、产业兑现最充分的板块，深港国际金融城已入驻超320家金融机构。近5年，该片区仅公开出让过2宗纯商品宅地。
本次出让地块无配建要求、无“70/90”户型限制、无售价限制，开发商拥有完全的产品自主权。加上容积率仅3.1、限高100米，产品打造空间较大。
参考北侧的招商海晏府项目（去年7月以8.42万元/㎡楼面价成交，今年4月入市去化率近九成），该片区高端住宅的市场需求已被验证。
03 谁在拿地？为何都是央国企？
两场土拍共涉及11家房企，全部为央国企——保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀、华发、深业、绿城。
这与当前房地产行业的格局变化直接相关。在民营房企普遍收缩的背景下，央国企凭借资金优势，正在核心城市的核心地段“抄底”优质资产。
有业内人士指出，当最会算账的一批央企愿意以150%的溢价拿地，说明他们对后市有明确信心。
04 地价创新高，未来房价会怎样？
按照机构测算，粤海街道地块未来项目售价需达到16万-18万元/㎡方能保本。当前该片区二手标杆小区挂牌价普遍在12万-15万元/㎡，有中介预期该项目售价可能突破20万元/㎡。
前海桂湾地块楼面价9.59万元/㎡，已超越去年招商海晏府地块的8.42万元/㎡。参考海晏府约13万元/㎡的入市均价，新地块未来售价大概率在15万元/㎡以上。
但需要指出的是，高端市场的定价逻辑与刚需市场不同。这两个项目瞄准的是深圳最顶端的高净值人群，其价格走势并不能代表整体市场。
05 土拍热度的背后：科技造富效应正在显现
两场土拍还有一个共同的背景：地块周边都是科技企业聚集区。
粤海街道地块紧邻百度、腾讯、大疆等科技公司，前海桂湾地块则承接金融和科技双重产业红利。
这与近期杭州、上海高端住宅市场的现象形成呼应——科技行业的财富效应，正在转化为高端住宅的购买力。
“资本押注深圳，是因为财富创造能力，以及财富创造能力背后带来的购买力。”知名财经专家刘晓博表示，“表面上是抢占深圳核心地块，背后真正押注的是深圳下一轮科技财富周期。”
写在最后
一周两场高溢价土拍，是深圳核心区土地价值的集中体现，也是央国企对一线城市优质资产信心的投射。
但需要理性看待的是，这种热度目前仅限于核心城市的核心地段，与大多数城市的土地市场关联度较低。两宗地块的高溢价成交，更多反映的是“结构性行情”——资金正在向最稀缺、最安全的资产集中。
对于购房者而言，这一现象提供了一个观察角度：核心城市核心地段的优质资产，仍然是资本追逐的焦点。但具体到个人决策，仍需结合自身需求和预算，审慎判断。
📌 本文数据来源说明：
证券时报、央广网、财联社等公开报道
中指研究院、广东省住房政策研究中心等机构分析
数据截至2026年6月上旬
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