5月深圳楼市数据炸了!新房大涨34%!二手挂牌量终于跌了

周六踢球的时候，忽然聊到房价的问题，球友问我，房价能反弹么？我说只要能扛得住，那就继续扛吧，房贷扛不住就换JY贷。那要扛多久呢？嗯，最多扛到2030年就可以了，深圳的房价迟早得反弹。这不正好月初了么，深圳的一二手房数据也陆续出来了：

5月深圳一二手住宅合计网签超1.3万套，创14个月新高。

那么问题来了，5月数据这么好，房价到底见底了没有？

我花了一天时间，查了日本30年失落周期、美国次贷危机的房价触底时间，还把最近各方唱空唱多的观点都扒了一遍，最后把这些年深圳市年鉴的数据也拿出来看了下，今天争取一次性说清楚：深圳房价到底见底了没有？

首先来看看5月数据到底怎么样？

先说新房。据深圳市房地产信息平台数据，2026年5月全市新建商品房共计成交6,653套，环比上涨20.7%，同比上涨36.0%；其中住宅成4,545套，环比上涨33.6%，同比上涨43.7%。核心区的豪宅和改善楼盘集中入市，好几个盘直接“日光”。

再说二手房。深房中协统计的二手房录得量6941套，环比微跌2.1%，但同比增长21.2%。录得量下滑是因为“五一”假期影响，但是仍然创了去年4月以来的第三高记录，市场韧性凸显！

最关键的信号是挂牌量。住建局统计的二手房挂牌量，首次跌破11万套。挂牌量降了，说明很多业主不想再卖了。二手房最大的抛压，正在收窄。

如果单纯看数据，“银四”到“红五月”，深圳楼市的确在持续回暖。但对于房价何时见底，市场上两股声音几乎完全对立。我把两派的观点都梳理出来，大家自己判断。

日本和美国当年经历了什么？

先说日本。

1991年日本主动刺破房地产泡沫，开始了人类经济史上最惨烈的房地产崩盘。东京地价暴跌了65%，六大城市住宅均价从1亿日元跌至4000万日元。

东京房价累计跌幅超过60%，整个90年代被称为“失去的十年”。1991年起，日本房价连续下跌了18年，一直到2009年前后才完成筑底。一直到近些年，核心区房价才重新超过1990年泡沫顶峰。

从1991年泡沫破裂到完全反弹，日本经历了整整30多年。以东京为代表的日本核心城市房价，现在已经突破了1990年代的历史最高点，超过当年泡沫巅峰。

再说美国。

2006年美国房地产泡沫开始破裂。2007年房价同比出现1991年以来第一次下跌。从2007年到2011年，美国房价连跌了5年，标准普尔/CS房价指数从2007年7月至2008年末下跌24.5%。

2012年初美国房价开始复苏，持续上涨至今。但全美范围的房价指数仍未超过2006年的高点，分化非常严重——加州、佛州等前期泡沫堆积多的地区，一度超过30%的下跌，而中部很多城市根本就没怎么涨。

美国从跌到反弹用了5年，但要完全回到历史高点还需要时间，部分地区至今没回去。

日本经历了18年下跌才筑底，美国用了5年。而中国房价是2021年开始掉头向下的——到今年，已经跌了6年。从连续下跌的时间长度看，中国已经超过了美国次贷危机的5年。

问题来了：我们在历史时间的刻度上，到底处在哪个位置？

两派声音，完全相反

看多的一派，以高盛为代表。

高盛模型预计，到2028年底，上海和深圳房价将累计上涨15%。他们认为当前已经是本轮地产下行周期的底部，明年开始逐步回升，尤其看好一线城市的优质资产。

看空的一派，以大摩为代表。

摩根士丹利认为，当前楼市火热仅集中在少数核心城市优质房源，全国大盘基本面并未反转。本轮回暖靠政策刺激和积压需求集中释放，属于“阶段性脉冲行情”，需求透支过后房价还将继续下探，大部分三四线、远郊房产仍处在下跌中继阶段。

两派其实有一个共识：一线城市核心区已经接近筑底，但普涨时代已经一去不复返了。

国内各方的看法呢？

任泽平的判断是“分化筑底”——一线及强二线城市未来2-3年内将筑底，大部分三四线城市陷入漫长的阴跌。

马光远的观点更直接——“2025年房价会出现分化，该跌的还跌，该涨的还涨。”

把国内外的主流观点放在一起，你会发现：“分化”是最大公约数，不是所有房子都会涨。

涨得最凶的，往往是跌得最惨的

我也会故意多刷刷“向北”的房产视频。他对中国房价极度悲观，核心观点就一句：中国房地产市场已经进入长期下行通道，一二线城市至少要跌50%-70%以上，投资房产就是给自己挖坑。

这位博主在抖音上影响力非常大，评论区拥趸众多。他的逻辑链条大致是：人口负增长、城镇化接近尾声、库存高企、年轻人口净流出、经济换挡，接盘侠越来越少了。

客观来说，他提出的问题是真实存在的。但关于“跌多少”，我有不同的看法——日本核心区房价跌了60%-65% 触底反弹，现在已经超过1990年泡沫巅峰。美国全美房价连跌5年，跌幅约30% 左右触底反弹。

日本跌了65%，中国会跌多少？ 没有人能准确预判。但有一点值得注意：中国从2021年主动刺破泡沫到现在已经跌了5年，下跌持续时间已经超过美国，房价部分城市也是跌过一半，甚至更高。至于会不会跌倒和日本一样高达65%？部分三四线城市还真有可能！

深圳房价到底跌了多少？看深圳市年鉴的数据会有一个直观的了解，最新的统计数据只统计到2024年，我们可以看到全市下跌了20%左右，跌幅最高的是盐田区高达37%，当然还有一个有意思的现象南山区24年均价就反弹了！加上25年平均跌幅5-10%左右，所以深圳整体的房价大约跌了30%，部分区域比如盐田，罗湖跌幅更大，超过50%都有可能！所以继续大幅下探的空间可能有限。

有没有什么指标可以盯？

做房地产20年了，我只认一个数据：挂牌量。

你的小区房价由谁决定？由最急着卖的那个邻居决定。一个小区挂100套房，99套挂5万，但有1套急售挂3万，你看买家先买哪一套？

住建局的数据显示，5月深圳二手房挂牌量首次跌破11万套，这是两年来我看到的最积极的信号。

降价抛售的动力正在减弱。想走的、扛不住的，在过去几年的调整中已经走得差不多了。剩下的业主，要么是真的不着急卖，要么是已经接受了当前的价格，不指望涨回2021年，但也不会脚斩甩卖了。

当挂牌量持续下降的时候，抛压就会减轻，买家议价空间也会收窄。价格不一定马上涨，但大概率不会再暴跌了。

这和历史规律也是一致的。日本从1991年崩盘到2009年筑底，经历了漫长的出清——多余库存被逐步消化，不愿意卖的业主不再挂盘，剩下的价格才能稳住。

深圳的底在哪里？

量在价先，这是房地产市场的铁律。5月成交量已经创了14个月新高，挂牌量也在下降。成交量的持续回暖，往往领先价格回暖3到6个月。

客观地说，深圳核心区的底已经在筑了，从年鉴的数据就能看出来，南山已经开始反弹了。对比日本当年65%的跌幅、美国30%左右的跌幅，除非出现极端情况，继续向下的空间大概率不会很大。

但普涨的幻觉，一定要彻底放下。日本的教训告诉我们：泡沫破裂之后，分化是唯一的方向。东京核心区房价已经超过泡沫巅峰，而日本三四线小城市至今比三十年前还低。

今后的深圳也一样——核心地段的优质资产会率先回暖。

写在最后

我还是那个观点：如果你是刚需，别等“绝对底部”，大概率等不到。如果你是投资客，劝你死了这条心。“房住不炒”这四个字，不是闹着玩的。

5月深圳一二手住宅合计网签超1.3万套、挂牌量首次跌破11万套，这些才是真实的信号。一线城市的底，可能正在画。

但你要记住：不是所有房子都能等来“春天”。

最后的最后

我把近26年深圳一二手房的成交数据，以及深圳市年鉴的新建商品住房的成交均价数据丢给了ai，让他帮忙分析下深圳的房价什么时候能反弹，ai给的答案如下：

和我的判断差不太多，从年鉴的数据可以看到，21-23年站在山岗上的那部分人（买一手房和二手房的都站岗了）高达214748人，而从24年后开始卖的二手房都算是出清的话，已经成交了132823套，也就是还需要8万套左右，市场才能完成出清，那么估计就是还有1年左右的时间才能达成，不出大的意外，27年下半年深圳房价会迎来全面的反弹。我跑滴滴是副业，主业还是那个在龙岗做了20年地产的锋哥。想要卖房或买房的小伙伴，可以私我。

晚安，深圳。