重大利好:深圳楼市新政解读

2026年4月29日晚深圳官宣新政，4月30日起执行，核心是：核心区限购松绑+公积金大提额。

 一、限购松绑（只针对：福田、南山、宝安新安街道）

1. 深户家庭：原可买2套，现在可买3套（核心区）。

2. 非深户（社保/个税满1年）：原可买1套，现在可买2套（核心区）。

3. 非深户（有居住证、无社保）：可买1套（核心区，不用社保）。

4. 其他区域（罗湖、盐田、龙华、龙岗、坪山、光明、大鹏）：政策不变，仍按原限购执行。

意思就是核心区不要社保也可以买，有居住证就行。

有朋友吐槽,刚来深圳的大专生办个居住证就可以买上千万的核心地段的房子了！

在我看来新政名义上是居住证即可买核心区，实际瞄准的就是外地有钱人和本地改善群体，不是刚毕业的学生。

实际是谁在买？

外地有钱人+外地老板、企业主、高净值人群；

因为办个居住证不难，直接上车深圳核心区；

其目的非常明确：资产配置、避险、占位核心城市核心资产；

原因也很简单，只有他们才买得起：南山/福田一套动辄1000万+，首付3成也要300万+，刚毕业的学生不可能。

另外，广东省住房政策研究中心首席研究员也放话了：放开核心区限购，就是激活外地高收入人群、资产配置需求，导入购买力，盘活核心区高价房，促进交易循环。

所以，简单说就是用核心区好房子，吸引外地有钱人来深圳花钱、买房、沉淀资产。

二、对普通刚需的影响：

重点就是公积金贷款额度。

之前，其实就是去年以前吧，家庭基础额度一直是90万，到了2025年3月24日才正式从90万调到110万。

首套可以上浮40%：家庭可贷154万。

那么此次刚出的新政，第二次上调：  

家庭：110万 → 130万

个人：60万 → 70万

首套上浮60%：家庭可贷208万。

多子女家庭（2孩及以上）：上浮70%

最高可贷（极限情况）

个人最高：189万

家庭最高：351万

商贷利率（没变，沿用之前）

5年期LPR：3.5%

首套商贷：LPR-45bp=3.05%

二套商贷：LPR+55bp=4.05%

三、对刚需的实际影响

有了以上数据，我们大致可以想到的是：

你现在：有1套房（公积金90万+商贷）

可能会考虑如何把公积金90万扩容为普遍的208万。

我们进行完全分类：

1、如果你不打算卖房：那么永远无法享受到公积金新政。还完旧的公积金后，你名下依然有房，所以不算首套，所以无法享受。

2、卖旧→无房→再买：也就是换房！那就是清掉了旧的公积金贷款，并且是家庭首套，再买房的时候，公积金可以按208万的额度给你放贷！

3、还旧公积金贷款，首套住房不买，再买一套，属于二套，那还是只能按最高额度110万的公积金额度来购买二套，意思不大！

这样得出结论：

要享受公积金扩容的刚需盘，必须选择方案2，换房！

那么换房，享受到这新的公积金额度后，到底能省下多少利息呢？

我们按500万的贷款额度去计算一下：

1、按原来90万公积金+410万商业贷款的情况：

2、按新政后208万公积金贷款+292万商业贷款的情况：

可以发现，月供都在2万出头，利息30年总计约降低10万元。

那么问题来了：

换房的摩擦成本，咱们也得计算一下：

还是按常见的500万房子举例：

一、你卖房时要花的（卖方税费+佣金）

假设：房子满2年、不满5年、不是唯一、成交价500万

增值税：0元（满2年免征）

个税：500万 × 1% = 5万（不唯一，核定1%）

佣金：1%，这算低的了，也就是5万吧

赎楼费（如有剩余贷款）：约0.5%–1%，暂按0.5% →2.5万

其他杂费：几千块，忽略。

卖房合计：约12.5万

二、你再买房时要花的（买方税费+佣金）

假设：买500万、首套、≤140㎡

契税：500万 ×1% = 5万（首套≤140㎡：1%）

佣金：还是按1%吧，5万

评估费、按揭服务费等：约1万。

买房合计：约11万。

一卖一买总损耗：税费+佣金+杂费 ≈ 12.5万 + 11万 = 23.5万

另外，可以考虑个税可退：1年内卖旧买新，已缴个税可全额退（政策到2027年底）  

实际损耗可降到：≈18.5万。

所以对换房用208万公积金的业主也不友好，18.5万的实际损耗，早已覆盖了30年10万元的利息节省，相当于换房享公积金额度，反而要倒贴成本，改善群体的置换动力很难被真正激活。

反观首套刚需，才是此次新政的最大受益者，也是政策真正想惠及的群体。

首套刚需无需承担换房的摩擦成本，名下无房、无公积金贷款记录，可直接享受首套60%的上浮额度，家庭最高可贷208万，若为多子女家庭，上浮比例可达70%，额度优势拉满。

他们无需支付高额的换房税费、佣金，只需专注于凑齐首付，就能用更低的公积金利率（2.6%）替代部分商贷，切实降低月供压力。对于刚在深圳扎根、有稳定缴存公积金的年轻人来说，新政大幅提高的公积金额度，减少了商贷占比，30年累计能省下一笔可观利息，无需背负换房损耗，真正实现了低成本上车，这才是新政对普通刚需最实在的利好。

OK，以上就是我的一些看法。

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