深圳城市快报 | 暑期淡季,二手住宅仍处下行通道;二季度优质购物中心租金平稳,空置率微升;写字楼租金下行,空置率显著上扬!

2026-05-16 00:58:03

首发：瑞联资信平台微信公众号

新房市场

深圳

新房成交分析

7月，新建商品住宅均价为69,921元/㎡，环比上升10.76%。网签量3,156套/33.3万㎡，套数环比上升3.51%，双子星网红盘云海湾、珈誉府集中网签，导致月度成交两连涨。

南山区前海超级网红盘深业云海湾，以备案551套/68,043㎡、62.9亿元（均价92,379元/㎡）霸屏，问鼎全市金额、套数双冠军。云海湾项目位于前海三湾中桂湾片区，重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区，定位为金融核心商务区。桂湾片区北衔宝安中心区、南接前湾片区，是前海三湾之中起步最早、发展最成熟、配套最为丰富的板块，是未来前海湾区域的中心。

宝安区沙井的鸿荣源·珈誉府，成交529套/53,029㎡、29.4亿元（均价55,470元/㎡），喜提本月成交金额、套数亚军。

其他活跃楼盘包括越秀·潮樾府（120套、均价74,491元/㎡）、招商·壹湾臻邸（118套、均价110,448元/㎡）、超核中心|润府（95套、均价72,184元/㎡）、天健悦湾府（67套、均价95,923元/㎡）等。

从开发商销售情况看，7月，深业集团旗下深业云海湾、深业山水东城、深业云筑、深业颐樾府、深业世纪山谷、深业中城（公寓）等6个项目在售，以权益销售34.5亿元/41,396㎡辉煌成绩，问鼎深圳房企销售榜首位。

人才安居集团3个楼盘在售，以总销售34.0亿元/37,200㎡辉煌成绩，位列销售榜次席。

传统地产豪门鸿荣源控股（29.4亿元/53,029㎡）、招商蛇口（22.8亿元/27,537㎡）、深圳地铁集团（11.2亿元/13,715㎡）各有明星楼盘本月销售喜人，挤身前五行列。

7月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为91%，其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到57%；关内成交面积合计占比9%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为4%。

宝安区本月成交1756套，摘得成交第一大区宝座。主力成交项目为鸿荣源·珈誉府、越秀·潮樾府、云海臻府、中熙玖玖颂阁等。

龙华区成交431套，龙岗区成交319套，坪山区成交181套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

近期购房者信心下降，多数新盘去化表现不佳。截至7月底，深圳在售新建商品住宅42,754套/431.09万㎡，位于2014年以来的高位。库存压力最大的行政区包括龙华区10,609套，龙岗区9,032套，宝安区5,637套。第三季度新盘供应计划里，有14,957套住宅跑步进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。

当前深圳新建住宅库存去化周期为14.9个月，精准维持在调控目标区间（12～18个月）内。

存量市场

深圳

暑期淡季，存量住宅市场处于下行通道，难见起色，但政策注入了市场信心。

7月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,028元/㎡，环比下跌0.29%，同比下跌3.10%。房价连续21个月阴跌，从高位（2021年5月）累计下跌6.82%，市场非理性需求褪去。

存量住宅网签2,259套/22.2万㎡，套数环比下跌6.15%，连续4个月走低。从今年以来，深圳有效存量住宅源增幅达31.9%，全市共有52,561套有效存量住宅源在售，实现跨越式增长。

政策方面，双拼房是市场上的小众房源，深圳“双证合一”政策对大局面的影响有限。中央、地方各色“信号弹”不断发出，预示着在 “双证合一”之后，更多有利于刚需和改善需求的政策将陆续落地，政策效应循序渐进。

深圳存量住宅房价收入比高达25.3，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。

但从绝对数值而言，即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2023》房价收入比数据，香港18.8、悉尼13.3、温哥华12.0、洛杉矶11.3、伦敦8.7、纽约7.1、新加坡5.3。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。

住房租赁市场

深圳

根据瑞联EVS统计数据，7月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.5元/㎡，2023年总体趋势平稳偏弱。租金上涨动能不足，一方面是因为不少租客的租房预算下降，需求由核心区域向关外扩散，另一方面是市场上房源供应较多，租客可选择范围扩大，降低了房东的租金预期。

深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

上半年深圳地区生产总值为16,298亿元，同比增长6.3%，这一增速远高于2022年全年增速3.3%。上半年，全市规模以上工业增加值同比增长3.9%，固定资产投资同比增长13.1%，全市社会消费品零售总额同比增长11.5%。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为1:715，静态租赁回报率仅为1.6%。

楼市非理性繁荣是建立在高净值人群基于“财富效应”加杠杆之上的，刚需和换房者被裹挟着进场，房价更多是信贷泡沫的滥觞。房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约61.4年才能收回成本。

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价升量跌

7月份，深圳一手商业物业均价为78,660元/㎡，环比上涨12.6%。成交面积36,843 ㎡，环比下降29.8%。

商务公寓方面，南山区招商太子湾·瑞玺大厦成交公寓20套（6,369㎡），成交金额6.05亿元（均价95,001元/㎡），遥遥领先，蝉联成交金额首位。项目坐落南山最核心的商业地段太子湾片区，由招商局集团与10Design联手打造，与高端艺术消费场所K11、世界一流文化中心、游艇码头和新型的蛇口邮轮中心等相邻，是走向全世界的门户。本项目批准上市公寓191套，累计成交69套，目前销售率为49%。

位于龙岗中心区的恒大悦玺大厦（御景荟都）成交47套（2,316㎡），成交金额0.73亿元（均价31,638元/㎡），位列成交套数冠军。本项目批准上市公寓2519套，累计成交972套，目前销售率为39%。

太子湾·瑞玺大厦（均价95,001元/㎡）、丹华公馆（均价84,884元/㎡）、东海国际中心（均价131,281元/㎡）、太子湾泓玺（均价116,851元/㎡）、富通·九曜公馆（均价98,094元/㎡）热销拉高了本月全市的均价。

商业营业用房方面，位于龙岗区的星河盛境，月内成交13,252㎡，成交金额3.98亿元（均价29,993元/㎡），勇夺全市成交金额、面积双冠军。星河盛境位于龙岗区3号线永湖地铁站，项目集商业、住宅、办公于一体的复合型精粹综合体。批准商业营业用房16,639㎡，累计成交13,252㎡，目前销售率为80%。

其他成交商业楼盘还包括润峯云上府（1,098㎡，均价75,592元/㎡）、恒大悦玺大厦（948㎡，均价35,640元/㎡）、星河时代大厦（937㎡，均价76,179元/㎡）、弘基·朗寓（355㎡，均价140,629元/㎡）等。

7月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为164.3万㎡，环比下降3.5%，下降趋势显著。

库存去化周期29.0个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要2.4年。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金基本平稳，空置率微升

7月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积17,791㎡，环比下降26.0%。

上半年，深圳社会消费品零售总额5,000亿元，同比增长11.5%。网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长32.5%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业，多数零售商对扩大经营保持谨慎。

二季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为711元/㎡·月，环比下降0.5%，同比下跌5.9%。空置率为7.0%，环比增加0.2个百分点。

二季度，位于深圳湾超级总部基地的购物中心睿印（RAIL IN）开业，新增零售商业近10万平方米。睿印由深圳地铁与万科集团联合打造，是地铁2号、9号、11号线（红树湾站）上盖TOD综合体SIC的商业部分。

核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价升量跌

7月份，新建写字楼成交均价45,306元/㎡，环比上涨11.6%；成交16,142㎡，环比暴降72.0%。

华侨城宝辰大厦热销2,536㎡，成交金额2.0亿元（均价78,834元/㎡），名列全市成交金额冠军。项目位于宝安中心区，占地约7,817㎡，计容建筑面积104,740㎡，由9.2万㎡写字楼、1.2万㎡宝辰荟组成。项目建筑高度约230米，是前海湾摩天建筑群中一道独特风景线。已批准上市写字楼92,226㎡，累计成交11,435㎡，目前销售率为12%。

位于福田区园岭的岁宝壹品成交6,589㎡，成交金额1.9亿元（均价28,174元/㎡），勇夺成交面积冠军。批准上市写字楼130,145㎡，累计成交63,728㎡，目前销售率为49%。

其他热销楼盘还包括旭生和韵华庭（1,882㎡，均价50,357元/㎡）、顺泰中晟大厦（1,168㎡，均价26,771元/㎡）、恒大都会广场（1,166㎡，均价57,575元/㎡）等。

7月份，深圳新建写字楼可售面积高达147.4万㎡，库存量下降3.9%，下降趋势显著。

库存去化周期为34.1月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要2.8年。去化压力有所缓解，但依然较大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金趋势性下行，空置率显著上升

7月，深圳存量写字楼销售成交10,439㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

上半年，受复杂的国际形势和国内宏观经济的影响，深圳写字楼市场复苏步伐缓慢，供应远超于需求，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金进一步下探。

二季度，深圳商务区甲级写字楼租金继续下行，平均租金为186.9元/㎡·月，环比下跌1.8%，同比下跌6.2%。静态租赁回报率为3.0%。

深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。

二季度，深圳甲级写字楼平均空置率为23.6%，环比增加1.7个百分点，整体空置率显著上升。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来三年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的700万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

土地市场

深圳

7月，深圳推出共11宗地，其中7宗为居住用地，建设用地面积19.17公顷，规划建筑面积86.26万㎡。

本月共有两宗地顺利拍出，规划建筑面积18.95万㎡，成交总额4.15亿元。

为稳房价，深圳近年的用地供给发生了很大的变化，一方面大幅增加居住用地供应，另一方面将部分商服用地、工业用地调为居住用地。

7月14日，深圳挂牌出让一宗二类居住用地X2022-0001，位于深汕特别合作区小漠镇，该宗地是深圳历年拍地以来，无售价限制的纯商品房宅地之一。深圳“集中供地”不再“集中”。本宗地属于2023年第二批次拟出让居住用地，第二批次还将有7宗居住用地在8月挂牌出让。

此宗地位于深汕特别合作区小漠镇，目前深汕比亚迪汽车工业园二期已落户项目周边。宗地面积6,1574㎡，建筑面积73,888㎡，挂牌起始价3.73亿元，土地使用年限70年，为纯商品房用地。按出让条件，该项目需配套建设不少于3,100平方米公共开放空间和6班幼儿园，并至少配置1处社区儿童游戏场地和社区体育活动场地。

最终，本宗地由深圳市深汕国际汽车城（集团）有限公司以底价3.73亿摘得，楼面地价5,048元/㎡。

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