深圳限购松绑,对市场影响几何?北京会跟进吗?

4月29日，深圳进一步优化调整住房限购政策。

核心思想是定向松绑核心区（福田/南山/宝安新安），非核心区政策不变。

同时，进一步提高公积金贷款额度。

那么，该政策对于深圳的影响如何？北京会不会继续抄作业呢？

01

昨天的新政，深圳楼市抛出意外之举。

打破“先松非核心区”的普遍预期，直接放开核心区的限购 “紧箍咒”。

此次新政的核心发力点，在于新增核心区购房套数。

一方面为深户家庭释放改善需求，另一方面为非深户新市民打通安居通道，通过精准引入新增需求，实现对核心区市场的 “托底支撑”。

非核心区政策未作调整，这些区域此前已处于宽松状态，空间已十分有限。

此次新政的出台，精准响应了前一日中央政治局会议“努力稳定房地产市场”的精神内核。

要知道，深圳房地产市场已历经长达5年的调整周期。

此时定向松绑核心区，是助力市场企稳回升的关键举措。

02

回顾深圳楼市这几年的市场表现。

2020年上半年，当其它城市的楼市还处于发力的起始阶段，深圳的楼市热度，已经到了一个程度。

2020年6-8月成交量连续突破万套。

直到7月“715新政“的出台，市场迅速降温。

10月，成交量直接从8月的1.1万套腰斩至5049套。

之后，深圳楼市调控持续加码。

2021年2月“208参考价”，这是深圳楼市的转折点。

政策公布后，二手成交量从4月开始连续7个月下滑，10月仅成交1605套，市场跌入冰点。

进入2023年以后，市场开始回暖。

2023-2024年深圳楼市密集松绑，各种利好持续落地，积压的需求开始释放。

2024年第四季度再创新高，尤其是12月份，成交量超过8000套。

2025年逐渐企稳，市场连续多个月在5000套“荣枯线”以上运行。

虽然呈现“以价换量”特征，但交易活跃度已逐渐恢复至正常年份水平。

2026年开年，市场成交量相对稳定，除了2月份，其他三个月网签量均在5000套以上，市场基础逐步稳固。

而在4月底发布的新政，会让市场更加稳。

也让深圳的楼市，彻底走出了“低谷”。

03

深圳，向来是一线城市楼市的“风向标”。

上一轮市场周期中，深圳率先启动上涨行情，北京、上海随后跟进；

而当市场进入调整阶段时，深圳也同样是最先开启下行通道的城市。

一直以来，上海和北京的楼市调整政策，延续着抄深圳的作业的习惯。

此次，深圳在市场逐渐企稳阶段主动松绑核心区，让人有点出乎意料。

毕竟，我们一直以为，政策，会在市场最“差”的时候才会托举。

所以，这也让“北京和上海是否跟进”成为行业关注的焦点。

从北京、上海市场现状来看，近期表现暖意明显，超过深圳的水平。

北京，3月二手住宅网签量接近2万套，4月截至29日网签量已达1.7万套，预计全月将逼近1.8万套，均处于近年高位。

市场分化特征显著，核心区价格已出现反弹，非核心区仍延续小幅下跌趋势。

当前正处于“低价房源消化完毕、业主预期回升”的博弈阶段。

若北京跟进宽松，对标深圳的政策，放宽五环内限购年限。

那么，其结果是将新增更多的购房力量。

而新增需求，对于市场的影响，还是最为显著的。

若北京跟进，将直接打乱当前的市场博弈节奏，吸引更多新增需求入场，对核心区市场形成强力支撑。

而博弈的走势，也将因此偏离原有的轨道，进而市场整体调整的节奏。

当然，我们普遍认为当下成交量已经处于高位，若政策加码或将引发预期过热。

因此认为，短期内北京全面跟进深圳松绑核心区的可能性较低。

大概率，会观察下深圳新政后的效果，再择机而动。当然，大概率。

但是，却留给了我们一定的想象空间。

而这，足以影响很多人的预期了。

以上。