高盛预测:上海深圳2025年底至2028年底房价上涨15%,今年底或率先触底反弹

国际投行高盛近日发布楼市研判报告，给出了一份让市场既意外又情理之中的判断：上海、深圳两大一线城市，或将在今年底率先触底反弹，复苏进程较其他一线、二线城市提前 6 至 24 个月；从 2025 年底至 2028 年底的三年间，两地房价累计涨幅有望达到 15%，核心地段改善型房源涨幅或超 20%。这一预测，不仅是对沪深楼市基本面的认可，更标志着中国房地产市场从普涨时代，正式进入 “核心领跑、分化复苏” 的新阶段。

一、先看数据：触底信号已在显现

高盛的判断并非凭空而来，今年以来沪深楼市的成交与价格表现，已释放出明确的筑底信号。上海楼市成交热度领跑全国：3 月二手房网签量达 3.1 万套，4 月单日网签最高突破 1632 套，创下近五年新高；新房价格环比上涨 0.3%，与广州并列 70 城涨幅首位，实现止跌回升。深圳同样不甘落后，3 月二手房成交 7225 套，环比大幅增长 151%，创下近 12 个月新高，4 月成交热度延续双位数增长。量能的快速修复，直接印证市场信心正在重塑。过去一年，沪深楼市经历了库存消化、价格回调、信心修复的漫长过程，而当下的成交回暖，并非短期政策刺激的脉冲行情，而是供需关系逐步平衡、真实需求持续释放的结果，为 “今年底触底” 提供了扎实的数据支撑。

二、凭什么是沪深？三大核心支撑

高盛之所以单独看好上海、深圳，核心在于两市具备其他城市难以复制的三大优势，构成了房价上涨的底层逻辑。第一，人口与产业持续净流入，刚需与改善需求托底。上海、深圳是全国仅有的两大长期保持大规模人口净流入的城市，2025 年深圳净流入人口近 50 万，上海达 38 万，涌入的多为年轻人、高学历人才和高净值人群，带来源源不断的自住与改善需求。同时，上海的金融、科创、高端制造，深圳的科创、金融、先进制造，两大产业高地不断吸引优质企业与资本集聚，为房价提供了持续的价值支撑。第二，土地供应缩量提质，核心区稀缺性凸显。今年四大一线城市住宅用地供地计划全线收缩，上海、深圳更聚焦核心地块供应，远郊供地进一步压缩。核心区土地供应接近饱和，稀缺性日益强化，而改善型、核心地段房源的需求却只增不减，供需失衡为房价上行埋下伏笔。第三，房企格局分化，优质房企托底市场。自 2024 年以来，行业土地投资效率持续提升，资金雄厚、运营稳健的国企房企成为拿地主力。中国海外发展、招商蛇口等企业在沪深业务敞口高、利润占比靠前，其稳健经营与积极布局，直接稳定了市场预期，避免了大规模降价抛售，为房价筑底反弹创造了条件。

三、三年涨 15%：不是暴涨，是价值回归

15% 的三年累计涨幅，看似不高，却精准契合当前楼市的基本面，绝非过去 “杠杆驱动、全线暴涨” 的老路，而是 “价值重估、稳步修复” 的理性上涨。从时间维度看，三年 15% 的涨幅，年均涨幅约 5%，既符合居民收入增长节奏，也避免了房价大幅波动带来的风险。从结构上看，核心区、改善型房源涨幅或超 20%，而远郊、普通房源涨幅相对温和，延续了 “核心为王” 的分化格局。这一涨幅，是对沪深楼市过去几年调整的修复。经过多年回调，两地房价已逐步回归合理区间，叠加人口、产业、土地等基本面支撑，价值回归成为必然趋势。同时，政策端持续发力，优化限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率，为刚需与改善群体降低购房成本，进一步支撑了房价的稳定上行。

四、对市场意味着什么？告别普涨，拥抱分化

高盛的预测，不仅是对沪深楼市的看好，更给全国楼市指明了方向：房地产已彻底告别普涨时代，分化成为未来主旋律，核心城市领跑复苏是大势所趋。对购房者而言，这是最清晰的置业指引。上海、深圳的核心区、优质学区、地铁沿线房源，保值增值属性更强，是穿越周期的可靠选择；刚需与刚改群体，可优先选择核心区次新、配套完善的房源，兼顾居住与保值；远郊、普通房源则需理性看待，避免盲目跟风。对行业而言，这意味着资源进一步向核心城市、优质房企集中。实力房企的估值将随核心市场房价上涨而重估，行业格局将从 “群雄逐鹿” 转向 “强者恒强”。同时，楼市将告别野蛮生长，回归居住属性，实现平稳健康发展。对全国楼市而言，沪深的触底反弹将发挥示范效应。随着核心城市市场修复，将带动周边区域逐步回暖，推动全国楼市走出分化复苏的新格局。

五、风险与边界：不是人人都能涨

需要明确的是，15% 的涨幅是整体区间，并非所有房源、所有区域都能达到，市场仍存在不确定性。一方面，远郊、非核心板块的房价难有大幅涨幅，仍需面对库存消化、配套完善的挑战，以价换量仍是主要策略。另一方面，宏观经济复苏节奏、居民收入修复情况、政策落地效果，都可能影响涨幅兑现。此外，房企债务风险、土地市场波动等因素，也需持续关注。但总体来看，上海、深圳的基本面支撑扎实，触底反弹、三年涨 15% 的判断，具备较高的可行性。

结语

高盛的预测，是对上海、深圳楼市长期价值的认可，也是对中国房地产市场分化复苏趋势的肯定。今年底触底、三年涨 15%，不是荒唐的暴涨，而是理性的价值回归。对于购房者而言，无需再被 “抄底”“踏空” 的焦虑裹挟，核心区的优质资产始终是首选；对于市场而言，这预示着楼市将告别过去的大起大落，进入平稳分化的新周期。楼市大局已定，核心为王、价值回归成为主旋律。上海、深圳的复苏，不仅是两座城市的机遇，更是中国房地产行稳致远的重要信号。