一夜之间，深圳的新房都在宣传“新规产品”。飘窗变多了，得房率动辄90%以上。这背后究竟是政策驱动，还是营销话术？我们梳理了2024—2025年的两套新规，帮你理清其中的逻辑。
最近一两年，关注深圳楼市的朋友大概都有一个直观感受：“新规住宅”这个词，好像一夜之间出现在所有新盘的宣传语里。
飘窗更大了，阳台更宽了，得房率从过去的70%多，突然被喊到了90%甚至100%。这到底是怎么回事？是开发商在玩数字游戏，还是产品真的迭代了？
要回答这个问题，得先回到政策本身。
两套新规，两条时间线
过去不到两年的时间里，深圳楼市实际上经历了两套“新规”的叠加：
第一套：深圳细则（2024年5月）深圳市规划与自然资源局发布《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版），核心调整集中在面积计算方式、公共空间奖励、城市风貌管控等精细化指标上。这套规则，让开发商有了“优化得房率”的操作空间。
第二套：国家底线（2025年3月）住建部发布国家标准《住宅项目规范》（GB 55038-2025），2025年5月1日起实施。这套“新国标”关注的不是得房率，而是空间环境、层高、电梯配置、隔声性能、安全底线等居住硬指标。
两套规则，一个负责“精细化”，一个负责“保底线”，共同构成了目前深圳住宅产品的设计框架。
现在市面上的“新规盘”，属于哪一种？
理论上，2024—2025年在建的项目，如果开发商赶上了政策窗口期，是可以“能改则改”的。但现实是：并不是所有在售新盘，都同时符合两套新规。
原因很简单——开发商可以临时调整飘窗、公摊等细节方案，但地块的容积率、建筑限高、规划指标是无法临时更改的。
因此，目前市面上所谓的“新规住宅”，大致分为两类：
真正的“双新规”产品，什么时候来？
如果一套房子要同时满足“深圳新细则 + 国家新国标”，那它必须是从拿地阶段就按照两套规则来设计。
根据2025年深圳的土拍记录，在“新国标”发布之后（2025年3月13日），深圳最早的住宅用地土拍交易出现在2025年6月。而从拿地到预售，行业平均周期在10到12个月。
也就是说，真正意义上的“国标+深圳细则”双新规住宅产品，大概率要到2026年第二季度才会陆续入市，2026年下半年才会成为市场主流。
写在最后
看到这里，你大概也明白了：现在市面上铺天盖地的“新规住宅”，绝大多数还不是完全体。现在的“新规盘”当然有进步，但如果你以为现在买到手的就是政策所能做到的“终极形态”，那可能就理解偏差了。
对于购房者来说，认清产品所处的阶段，才知道自己买的到底是什么。
本文内容基于公开政策文件整理，仅供参考，不构成任何购房建议。
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