供应端的压力，远没释放完，先看数据2024-2025年光明只卖了2宗地，听起来供应似乎在收窄。但真正的压力来自前几年积压的大幅宗地和旧改项目。这些项目正在陆续转化成可售房源，形成持续的供给压力。

更关键的是，今年光明还有10个项目要入市，其中4个是全新盘，其余都是在售项目的加推。与此同时，今年光明至少还要挂牌5宗宅地。这意味着，今明两年光明的供应都不会紧张，甚至可能进一步加剧。

新项目有几个明显趋势：地铁口或核心地段的选择越来越少；新盘的户型、公区品质在提升，容积率在下降。这其实是市场倒逼的结果——不把产品做好，根本卖不动。

但问题是，产品升级的同时，价格并没有因此坚挺。相反，价格战还在持续。

我们实地看了几个重点片区，说说真实情况。

【塘尾片区】：价格探底，但配套还没跟上

塘尾属于凤凰街道，相比凤凰城、光明大街、光明城等成熟片区，这里目前还是城中村和工厂的混合体。但随着华润、深铁、松茂三家房企进驻，城市界面确实在更新。

这个片区最大的卖点是13号线二期北段月亮路站，预计今年6月开通，直达南山。教育方面，深实验光明学校落地分校，同时也在深中科学城学校的学区内。商业靠润宏城自带的约6万㎡社区商业。

看起来“三件套”齐了，但实际情况是：地铁还没通，学校还没出成绩，商业还没开业。这些都是预期，不是现成。

具体到项目：

润臻园目前在售，84㎡三房240万起，89㎡三房280万起，108㎡四房320万起。这个价格确实是光明的“地板价”了。

户型是新规产品，80公分飘窗、2.4米阳台，得房率有优势。精装交付也算实在，厨电、收纳都配齐了。小区最高53层，3梯6户，车位比超1:1.1，底商已建成，内部有泳池和运动中心。

松茂御城2期是准现房，81㎡三房280万起，89㎡四房320万起。作为旧规产品，实用率能做到90%以上，89㎡做四房是靠阳台改造实现的。

但公区设计明显不如新项目，而且存在商品房和回迁房混住的情况。优点是层高只有32层左右，梯户比舒适，车位比超1:2，准现房最晚春节前交付。

深铁阅铭境花园刚出地面，估计下半年入市。离月亮路站最近，主推96-150㎡三至四房，还有260㎡的大户型，共1348套房源。作为完全新规产品，得房率可能在100%左右。但上车门槛也是片区最高的，预计300万/套起。

这个片区的核心问题在于：价格确实便宜，但配套兑现需要时间。如果你能等，这里可能是光明的价值洼地。如果你需要现成配套，那就要慎重。

【科学公园片区】：配套顶配，但价格也是顶配

科学城南侧的建设速度很快，满京华金硕系列、深铁的项目都在落成，加上科技馆、美术馆等市政配套，城市界面非常新。

这里是光明配套的“顶配”——深外、南科大、深圳小学旗下的附属学校扎堆，教育资源集中且优质。而且一线科学公园景观的项目都已经建成，不会再有新增地块，稀缺性是有保障的。

满京华金硕瑞府计划5月推出90-120㎡三至四房。价格可以参考此前金硕悦府：87㎡三房340万起，106㎡四房428万起。这个价格比塘尾贵了100万左右，但配套是现成的。

（科学公园南侧）

问题是，科学公园南侧在售的深铁睿著广场，去化已经超过6成，剩余房源不多。这说明这个片区的需求确实存在，但价格敏感度也不低。

【新湖片区】：生态盘的天花板，但地铁是硬伤

越秀星科源启在科学公园东侧，目前一期已出地面，接下来还有三栋要入市。价格方面，89㎡三房300万起，112㎡四房430万起。

这个项目的户型确实有亮点：89㎡有南北通户型，带独立餐厅，最小的房间也有6㎡以上；另一个户型做了L型采光，客厅开间达到4米。公区设计也很出彩，南洋风格，有会所和泳池。非超高层，梯户比2梯5户或3梯6户，车位比1:1，属于低密小区。

振业天境云玺由振业、天健、光明建发三家深圳国企联合开发，是围合大社区，容积率低。面积段覆盖83-166㎡，83㎡能做到三房两卫，据称得房率超100%。

但最大的问题在于：离地铁太远。最近的光明大街站步行超过1公里，商业也需要去COCO City。如果你依赖地铁通勤，这个片区基本可以排除。

【长圳片区】：唯一“三件套”现成的项目

深铁瑞城是目前10个项目里唯一一个刚需“三件套”都是现成的项目。紧邻6号线长圳站，一站换乘13号线一期（已通车），对面有华润N次方公园，自带约6万㎡商业，周边还有深中光明科学城学校和深圳市中医院。

价格方面，96㎡三房330万起，100㎡四房343万起。作为超级大城项目，占地19万㎡，体量超60万㎡，整体密度低，居住舒适度高。精装配置也不错，是少有的用木饰墙面的项目。

这个片区的逻辑很简单：你要现成的配套，就得多掏钱。330万起的价格，比塘尾贵了90万，但比科学公园便宜。属于中间档，适合那些不想等配套、但预算又够不上顶配的购房者。

【公明】：成熟居住区里的新规产品

龙湖观萃苑位于公明中心区，周边有宏发美域、宏发雍景城等成熟小区，生活气息浓厚。项目容积率只有3.1，由25层住宅组成，主推89-135㎡三至四房。

这是公明第一个真正的新规产品，关注度不低。周边配套齐全：6号线红花山站、红花山体育中心、少年儿童图书馆、红花山公园、大仟里购物中心、公明中学等，基本都在步行范围内。

最大的悬念是价格。龙湖去年拿地的楼面价约1.2万/㎡，如果按照周边新房定价，可能在4万/㎡左右。但以目前的市场环境，不排除会有惊喜。

【玉塘】：产业强但配套弱，价格最低

玉塘街道GDP长期位居光明第一，有迈瑞医疗、深圳湾实验室等企业，产业底子确实厚。但片区面貌还是以城中村和厂房为主，缺乏地铁，商业也主要靠勤诚达K+广场。

星辉兰玉庭已经是现房，85㎡三房240万起，94㎡三房282万起。这是光明的“地板价”了，280多万就能买90多㎡的大三房。优点是现房、32-33层小高层、车位比1:1.35。缺点也很明显：没有地铁，配套弱。

天樾和鸣花园还在基坑阶段，今年不一定能入市。价格可以参考周边的御棠上府，约83㎡三房230万起，单价低至2.8万/㎡。

这个片区适合什么人？在玉塘上班的高精尖人才，或者自驾通勤、对价格极度敏感的刚需。如果你依赖地铁，这里基本不用考虑。

从供应量来看，短期内停不下来。10个项目近8000套新房，加上2600多套在售库存，这个供给量在现有需求面前是过剩的。而且今明两年还有新的宅地要挂牌，供给压力只会更大。

新规产品确实在户型、公区、容积率上有优势，但这不是价格护城河。当大家都在做新规产品时，它就变成了标配，而不是溢价点。从目前的情况看，新规产品的定价并没有比旧规产品高多少，说明市场并不为“新规”买单。

高峰期5万/㎡显然是泡沫，现在2.4万/㎡能买三房，基本回到了2018-2019年的水平。但问题是，这个价格是不是底？如果看租金回报率，光明大部分项目的租售比还在1.5%以下，不算有吸引力。如果看产业和人口导入，光明的产业底子确实在，但人口导入速度不如预期。

从我们观察到的情况来看，目前光明的购房者主要是两类：一类是在光明或南山上班的刚需，一类是冲着学位来的家庭。投资客基本退场了。这说明市场已经回归到居住属性，投机需求被彻底挤出。

如果你现在考虑在光明买房，几个原则可以参考：

明确自己的核心需求。是要地铁，还是要学位，还是要现成配套，还是只要便宜。光明的项目分化很明显，没有一个项目能兼顾所有，必须做取舍。

对配套兑现时间有合理预期。塘尾片区的13号线、深实验学校都是利好，但要等到真正兑现，可能需要三五年。如果你等不了，就去买现成配套的片区。

价格敏感度高的，可以重点关注塘尾和玉塘。这两个片区是目前光明的价格洼地，但要做好配套跟不上的准备。

预算在300-350万左右的，长圳和公明是比较稳妥的选择。配套现成，价格居中，居住体验也有保障。

预算350万以上的，可以考虑科学公园片区。配套顶配，但价格也是顶配，要做好为“顶配”买单的准备。

光明的供应压力不会在短期内缓解，价格战可能还会持续。对于购房者来说，这不是坏事——选择多了，议价空间也有了。关键是想清楚自己要什么，别被“0首付”这种噱头带偏了节奏。