“深圳城市更新”新政解析:影响、逻辑与市场信号

深圳3月16日起正式落地的城市更新新政，说白了就是给深圳旧改按下快进键！核心就围绕未批规划的旧改项目和“清调供”盘活项目，从土地移交、保障房配建、规划调整、融资支持四个方面给房企松绑减负，本质就是用市场化的方式盘活那些停滞的旧改项目，拉动楼市投资，同时政府自己扛下保障房和配套的事儿。这政策有效期5年，算是深圳针对当下楼市行情的一次定向精准调控，对市场的影响立竿见影，不管是房企还是买房人，都得重点关注。

  新政对深圳楼市的直观影响就四点，每一点都和买房息息相关：

第一，烂尾/停滞旧改要集体复活了，房企成本降了、钱袋松了，之前搁着不动的项目终于有动力开工，接下来深圳新房供应量肯定要涨；

第二，新房品质会肉眼可见提升，不用配建保障房，房企能把所有面积和精力都放在商品房上，纯商品房社区会越来越多，居住体验直接拉满；

第三，楼市信心终于能回点血，政策给房企兜底、给市场托底，不管是开发商拿地还是购房者买房，心里都能更有底，告别之前的低迷观望；

第四，郊区片区要迎翻身仗，龙华、龙岗、宝安这些旧改密集的非核心片区，配套会跟着旧改快速落地，片区价值会慢慢兑现。

  当下楼市还没完全回暖，给买房的朋友提个醒：刚需可以盯着旧改重启的片区，新房多了有的挑，重点看性价比和配套落地节奏；改善群体可择机冲纯商品房项目，不管是居住体验还是资产保值，都比混合社区更靠谱；投资的话别盲目，优先选规划清晰、配套落地快的旧改板块，远离没实际进展的概念盘。

  很多朋友纳闷，好好的为啥要取消未批规划旧改项目的保障房配建？其实核心就一个：房企实在扛不动了！之前旧改又要交大量土地，又要强制配建保障房，房企利润被压得死死的，甚至很多项目算下来赔钱，这才是旧改停滞的关键。加上新的《住宅项目规范》落地，老的配建规则也不适用了，取消配建既是给房企松绑，也是政策衔接的必然选择。

当然这事儿有利也有弊，先说说利好：对房企来说，少了保障房的成本和面积分摊，终于有钱赚、有动力干了，旧改开工速度会翻倍；对买房人来说，以后买的旧改新房都是纯商品房社区，不用和保障房共享小区资源，电梯、花园、车位不挤了，社区管理也更省心，房子后续保值也更稳；对项目来说，流程简化了，不用反复调整保障房规划，开工到交房的周期会缩短。

  再说说大家最关心的弊端：最直接的就是旧改这条保障房供应渠道暂时断了，要是政府统筹跟不上，短期可能会影响保障房的供应节奏；还有就是房企不用建配套，部分片区的公共配套落地，可能会比旧改项目慢一点。

  但大家也别慌，政府早就想到这些问题，配套的补充措施安排得明明白白：第一，保障房总量不少，政府会自己通过新建、收储二手房/商品房、盘活闲置房源的方式补上来，只是从房企配建变成了政府统筹；第二，“工改保”项目不受影响，还是按老规矩来，专门负责保障房供应，相当于留了个专项通道；第三，土地移交率的核定有硬要求，必须满足交通、学校这些配套的服务能力，还要经过辖区政府同意，确保旧改和配套建设同步走，不会出现房子建好了，配套还没影的情况。

  从房产供应来看，这次调整后变化很明显：商品房供应会大幅增加，而且都是刚需、改善为主的纯商品房，正好契合深圳的主流购房需求；保障房供应模式变了，从分散配建变成政府集中建设，后续保障房会更集中，配套也会跟着规划走，不会再散落在各个商品房小区里；整个市场会形成“商品房市场化、保障房政府管”的双轨模式，刚需想买房有的选，符合保障房条件的朋友也有兜底，供需匹配会更合理。

先给大家掰扯清楚“清调供”到底是啥，说白了就是深圳盘活低效闲置土地的大招，先清理那些没人用、用得不好的土地，再调整土地的规划指标（比如把工业用地改成住宅用地），最后按新规则规范供应，让这些土地重新发挥价值，这次新政里，用这个手段盘活的旧改项目，都能享受政策红利。

接下来给大家理一理深圳城市更新里最常见的四类项目，住宅旧改、工改保、工改商、工改住，这几个差别可大了，这次新政对它们的影响也不一样：

1.住宅旧改：就是老小区拆了重建，用地性质还是住宅，之前又要交土地又要配保障房，这次新政直接降土地移交率、取消保障房配建，房企成本大降；

2. 工改保：把旧工业区改成保障房用地，专门建保障房，这次新政明确说了，这个类型不享受保障房调整政策，还是按老规矩来，就是为了稳住保障房供应；

3. 工改商：旧工业区改成商业、办公用地，建商场、写字楼，这类项目能享受土地移交率灵活核定、规划局部调整的福利，部分项目还能调规划加住宅，提升收益；

4. 工改住：把旧工业区改成商品住宅用地，是深圳新房供应的重要来源，之前被土地和保障房卡得最死，这次新政直接松绑，取消保障房配建+合理核定土地移交率，是最大的受益者。

  然后说说土地移交率的最新规则，核心就一句话：保底不封顶，灵活核定！未批规划的项目，只要满足交通、学校等配套要求，征求辖区政府同意后，就能在规划阶段定土地移交率，不用走复杂的计划调整流程，唯一的硬要求是实际移交面积不能低于项目的基准面积；如果是“清调供”项目局部调整规划，土地移交率要按整个项目来算，不是只算调整的部分。

  最关键的是，这个政策能让房企赚更多钱，也是刺激项目开工的核心！之前深圳旧改的平均土地移交率大概在40%左右，有的项目甚至到44%，新政后直接降到15%左右，再加上取消保障房配建，房企能卖的商品房面积直接能提升20%-30%，再算上省掉的保障房建设成本、工期成本，项目整体收益能涨30%-50%！之前那些算下来不赚钱的项目，现在全成了香饽饽，房企自然抢着开工。

这次新政里给房企的融资支持，也是大家关注的重点，说白了就是给房企找钱，主要有两类：一是金融机构的常规操作，给房企放开发贷、做并购贷款，解决项目开工的资金问题；二是金融资产管理公司出手，通过资产重组、破产重整的方式，盘活那些资金链断了的停滞项目，简单说就是给烂尾项目输血救回来。

  结合之前的三道红线政策来看，这次的融资松绑，释放的信号很明确，但大家千万别理解成“楼市放水”：首先，三道红线的管控思路变了，从之前的盯着房企整体负债，变成盯着具体项目，精准支持城市更新这种能拉动经济、建配套的优质项目，不是啥房企都能拿到钱；其次，这次融资松绑是定向支持，不是全面放开，只针对深圳的城市更新项目，没扩展到其他房地产开发领域，更不是给高负债的房企兜底；最后，这是政府在稳楼市投资、提振市场信心，用金融手段解决旧改的资金堵点，让楼市慢慢回归平稳。

  那这次松绑，是不是意味着中央也有这个调控倾向？答案是肯定的！当下全国楼市都还在低迷期，稳房地产投资是稳经济的重要抓手，而城市更新作为楼市的重要板块，能带动建筑业、钢材水泥等原材料、装修家居等上下游产业，还能创造大量就业，刺激消费，完全契合中央“稳增长、扩内需”的目标。而且现在房地产的发展模式在变，从之前的盖新房子、扩规模，变成现在的盘活存量、做城市更新，深圳这次的新政，就是给全国探路。

   据悉，就在深圳本土有央企开设Reits资金，给“深圳、广州、海南、长沙、重庆”这五个城市的住宅类项目提供资金支持，优质项目还可以代交地价款。