96天狂卖100亿、地价捅破天花板：深圳楼市，正在悄悄分裂成两个世界
上周（7月20日到26日），深圳楼市发生了几件"看着不像同一个市场"的事。
一边是前海湾的豪宅被一群三十来岁的科技新贵全款扫货，一个盘96天卖了超过100个亿；另一边，是你家小区那位业主，还在中介群里咬着牙，把挂牌价又往下调了十万。
同一座城市，同一种货币，房子却像活在了两个平行宇宙。
这不是简单的"回暖"，这是一次彻底的分裂。下面这几件事，每一件都和你的钱包有关，而且每一件，都有官方数据和权威媒体的底稿撑着——不是我拍脑袋说的。
一、顶豪，被抢疯了
7月26日，前海湾的深圳观潮迎来第三批次开盘。据深圳新闻网7月27日报道，加推106套，当天去化七成，备案均价17.1万/㎡，最高单价冲到23万/㎡。更吓人的是全盘账本：三次开盘，96天累计热销超100亿元，刷新了前海湾的"天花板"。
观潮不是孤例。5月23日，深圳湾的中信城开信悦湾加推78套大平层，半小时清空，其中一套519㎡顶层复式备案单价39.86万/㎡、总价超2亿。深圳商报·读创当时就点明：这捅破了全国新房的单价纪录。克而瑞（CRIC）的数据更扎心：今年前4个月，深圳总价5000万元以上的高端住宅成交162套，是2025年全年的18倍，成交量排全国第一；前4个月全国亿级豪宅网签39套，深圳一座城就占了15套。
谁在买？南都湾财社、第一太平戴维斯的调研给出一个让人意外的画像：深圳千万级豪宅里，90后买家整体占比约三成，但部分一手顶豪项目这一比例接近七成；他们大多来自芯片、AI、半导体、新能源这些赛道，是企业创始人、核心高管或技术合伙人，靠股权变现一次性积累财富，看房一两次就下定，九成选择全款。克而瑞也印证了——一季度深圳3000万元以上豪宅成交168套，同比涨了154%。
房子，正在从"住的地方"变回"硬的资产配置"。而这批人，不是在买房，是在用钱给深圳的核心区投票。
二、地价，先捅破了天花板
顶豪被抢疯，根子在土地。上周7月24日，光明凤凰城一宗低密宅地出让，招商蛇口经过数十轮竞价，以15.05亿元、溢价18.88%拿下——21世纪经济报道、南都湾财社都注意到，这是时隔两年光明宅地再现溢价，原关外片区少见的热度。
但真正捅破天花板的，是上半年的核心区地王。证券时报6月5日的报道：南山粤海街道一宗宅地，保利置业砸下57.72亿，溢价率150.74%，楼面价10.87万/㎡，刷新深圳涉宅用地单价纪录。每日经济新闻也确认了同一组数字。
开发商用真金白银投的票，比任何研报都诚实：西部核心区的"价格底部"已经焊死。地价一旦上去，周边在售新房的定价逻辑就彻底变了——这也是观潮敢在三个月内把备案价一路上调的底气。
三、但二手房，才是真正的晴雨表
别被"日光"晃花了眼。真正能说明市场温度的，是二手房。
住建部官网7月22日转发经济日报的稿子，有一句话分量极重：2026年上半年，全国二手房成交占比达到50.4%，首次超过一半，中国房地产正式从"增量时代"跨进"存量时代"。国家统计局副局长毛盛勇在7月15日的发布会上也确认，上半年二手房网签面积同比增长10.2%。
深圳的二手市场，信号是暖的。乐有家研究中心7月中旬的监测：深圳二手住宅平均议价空间降到9.01%，比2025年12月的11.17%累计收窄2.16个百分点，已经连续7个月下行；其中800万以上中高总价段跌破8%。深圳商报7月24日也报道，贝壳深圳门店7月前19天二手签约量同比涨14%，创近6年同期新高。
但注意，这是"核心区托举、改善和顶豪拉动"的暖，不是普涨。300万以下的刚需段，谈价空间还有10.93%——该砍价，照砍不误。所以别听风就是雨，深圳楼市从来不是一块铁板，它是一块一块拼起来的，有的板块在起飞，有的还在泥里。
四、另一个信号：烂尾，开始有人接了
上周还有一件容易被忽略、但意义极大的事。中国房地产报7月24日披露：深圳"清调供"首例落地——6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布大新村四港片区"清调供"整体处置方案草案公示。所谓"清调供"，就是政府先清退原主体（恒大华超实业）、把规划调整好（三期商改住）、再公开招标新主体，而且新主体不用背旧账。华润置地已经启动前期研究。
几乎同一时间，停滞十余年的华侨城荔园新村旧改也迎来计划草案公示，中海华南拿下前期服务商，权利人同意率97.84%。
这件事的份量，远不止"一个烂尾盘活了"。它是全国第一个系统性的烂尾纾困样板——过去那种"开发商跑路、业主干等"的死局，在深圳被撕开了一道口子。对无数等了十年想搬回老家的回迁户来说，机器的轰鸣声，比任何政策文件都实在。
五、政策底，早就明牌了
很多人还在问"现在是不是底"。其实政策底早就在那儿摆着了。
人民网1月16日的报道梳理得很清楚：财政部、税务总局、住建部把"卖旧买新"个税退税延续到2027年底；自2026年1月1日起，人民日报、国家税务总局的公开口径都确认，个人销售购买满2年的住房，免征增值税；央行、金融监管总局把首套商贷最低首付降到15%，二套首付也同步下调。"带押过户"也推开，把置换流程里的摩擦磨平了。
这是实打实的购房成本下降。对刚需和改善来说，是窗口；对置换来说，省下的真金白银，比任何口号都实在。
把上面几件事拼起来，逻辑就清楚了：深圳楼市正在走一条K型分化的路——好的越好，差的越难。而那批最聪明、最有钱、也最年轻的人，已经用脚投票，悄悄把核心区的好房子锁定了。
普通人该看懂什么
核心区、好地段、低密纯商品、有产业背书的好房子，被最聪明的钱锁定，价格有底；远郊、高密、配套没跟上的房子，还在去库存的路上慢慢磨。
但我要泼一盆冷水：别被"日光"冲昏头。顶豪的狂欢，不代表你手里的房子也能涨。非核心区的盘，该谨慎还是谨慎；闭眼买房、随便赚钱的时代，是真的回不来了。
深圳楼市的底层逻辑，已经变了。过去二十年，闭眼买、随便涨；未来，只有好地段的好房子，才配得上"资产"两个字。
你，看懂了吗？
信源：住建部官网、国家统计局、人民网、人民日报/国家税务总局、证券时报、深圳新闻网、深圳商报·读创、中国房地产报、每日经济新闻、南方都市报·湾财社、乐有家研究中心、贝壳研究院、克而瑞（CRIC）、中指研究院、深圳市南山区城市更新和土地整备局公开公示。本文为客观梳理，所有数据均来自上述公开权威信源，不构成任何投资建议。
深圳楼市上周动态周报（2026.7.20–7.26）
覆盖范围：楼市政策、楼市新闻、房企、楼盘动态、市场成交、营销 口径说明：以「7月20日–7月26日」当周发生的事件为主，部分7月上中旬事件因在上周持续发酵、且为当周重要数据的背景，一并纳入并标注时间。信源均为官方部门、权威媒体及头部机构研究中心。
一、政策与宏观信号（6条）
1. 7月LPR报价维持不变，深圳首套商贷利率约3.05%事件：7月20日央行公布，1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%，已连续14个月未变；深圳首套商业房贷利率约3.05%，处历史低位。 关注：利率"按兵不动"意味着短期降成本主要靠存量房贷重定价与首付政策，深圳购房成本窗口仍在，但进一步降息预期落空。
2. 六部委联合救市，购房门槛降至近年最低事件：住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部罕见同窗发力——首套首付全国降至15%、二套25%；取消普宅/非普宅划分，满2年住房免征增值税；"卖旧买新"个税退税延至2027年底；带押过户全国推开；3000亿保障房再贷款；去化周期超36个月城市暂停供地。 关注：这是近年首次全国统一节奏的系统性救市，一次性打通"资金成本+交易流程"两大置换堵点，对深圳"以旧换新"直接利好。
3. 住建部定调：全国二手房成交占比首超五成事件：深圳中原第30周周报引述，2026年上半年全国二手房成交占比达50.4%，首次过半，房地产从增量时代进入存量时代。 关注：新房主导格局终结，存量盘活成为主线，对深圳中介生态、"以旧换新"、城市更新逻辑影响深远。
4. 国家统计局确认房地产四大积极变化事件：6月一线城市新房价格环比+0.1%、二手+0.3%；官方指出销售降幅收窄、库存去化加快、房企资金边际改善、市场预期趋稳。 关注：顶层首次集中给出"企稳"定性，强化市场信心，也为后续政策留出"观察期"。
5. "十五五"扩消费规划将住房列为大宗耐用消费品首位事件：7月宏观端将住房与汽车、家电并列"大宗耐用消费品"，且排在首位。 关注：住房消费被重新定位为扩内需核心抓手，政策友好度提升，利好改善与置换需求释放。
6. 深圳"4·29"新政效应延续，仍是行情转折点事件：4月30日起施行的限购优化（核心区深户可买3套、非深户持居住证可买1套）+公积金提额（家庭最高可贷351万）持续释放需求；非核心区基本不限购。 关注：新政是上半年成交高位的直接推手，7月多项数据"近6年同期新高"与之强相关。
二、成交与市场数据（10条）
7. 第30周（7.20–7.26）一二手网签双降，进入平稳消化期事件：深圳中原数据，上周新房住宅成交747套（环比-5.7%）、二手住宅1032套（环比-8.1%）；截至7月26日，7月一手累计2914套、二手累计4087套。 关注：6月冲高后节奏回落，但月度累计仍处高位，"量在价先"的修复未中断。
8. 7月1–19日一二手签约量创近6年同期新高事件：乐有家数据，截至7月19日其门店一手签约量同比+54%、二手+22%；贝壳深圳合作门店二手签约量同比+14%，均创近6年同期峰值。 关注：传统暑期淡季不淡，需求韧性超预期，"4·29"新政红利仍在兑现。
9. 二手议价空间连续7个月收窄事件：乐有家监测，截至7月中旬深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%（2025年12月为11.17%），累计收窄2.16个百分点；800万以上中高总价段已跌破8%。 关注：卖方话语权回升、底部特征明显，业主让价意愿减弱，是价格企稳的先行信号。
10. 7月二手房价站稳6.16万/㎡事件：乐有家数据，7月上旬深圳二手住宅成交均价约6.16万/㎡，连续3个月维持在6.1万左右；1500万以上顶豪段占比跳升至6.0%，为年内最高。 关注：价格企稳、成交结构明显向改善/顶豪偏移，"刚需托底、顶豪拉升"格局清晰。
11. 7月成交均价62484元/㎡，一二手价格剪刀差收窄事件：乐有家周报（7.6–7.12）显示，7月最新成交均价62484元/㎡，环比+1.14%；挂牌均价58580元/㎡维持缓降。 关注：一二手价格"倒挂"收窄，市场预期改善，业主惜售情绪抬头。
12. 7月20日单日成交脉冲式激增事件：7月20日新房成交114套（环比+100%）、二手209套（环比+260.3%），二手单日翻两倍多。 关注：单日放量反映积压需求释放+政策刺激叠加效应，但需警惕单日数据的偶然性。
13. 上半年写字楼成交6567套同比+103%创6年新高，公寓6238套同比+70.2%创5年新高事件：深圳市住建局及央视财经数据，上半年一二手写字楼成交6567套同比+103%（6年新高），商务公寓6238套同比+70.2%（5年新高）；AI、半导体企业扩租推动甲级写字楼空置率回落至24.9%；1月商业用房首付由50%降至30%为关键催化剂。 关注：商办回暖与科创产业扩张共振，印证"产业—商办—住宅"传导链。
14. 租金连续4个月环比上涨事件：中指研究院数据，50城住宅平均租金环比微涨，一线城市（含深圳）租金已连续4个月环比上涨，受毕业季需求拉动。 关注：核心城租赁结构性复苏，持有型资产现金流改善。
15. 香蜜湖6月成交约70套，较4月高40%事件：深圳淘房志数据，国际重磅会议临近，富豪扎堆购入香蜜湖，6月板块成交约70套，环比4月高40%。 关注：核心资产避险需求升温，高端板块走出独立行情。
16. 前4月3000万以上顶豪成交162套，为2025全年18倍事件：克而瑞数据，2026年前4月深圳总价3000万元以上高端住宅成交162套，是2025年全年的18倍，居全国首位；前4月全国亿级豪宅网签39套，深圳占15套。 关注：顶豪是全国最强细分，深圳领跑，"核心稀缺资产"逻辑被资金确认。
三、土地市场（3条）
17. 7月24日光明凤凰城低密宅地招商蛇口15.05亿竞得，溢价18.88%事件：光明街道A512-0092地块，招商蛇口经过50轮竞价以15.05亿元竞得，楼面价22872元/㎡（剔除配建后24179元/㎡），溢价率18.88%；地块容积率仅2.35、无保障房配建、紧邻地铁13号线。 关注：原关外片区少见的热度，印证房企对成熟配套区价值的认可，对光明整体楼市情绪有正向提振。
18. 上半年核心区地王频出，地价捅破天花板事件：南山粤海地块保利置业57.72亿竞得、溢价150.74%、楼面10.87万/㎡（刷深圳涉宅单价纪录）；前海桂湾兆悦35.25亿、溢价近114%、楼面9.59万/㎡；宝中北街坊保利105亿、楼面8.8万/㎡。 关注：核心稀缺地块被疯抢，为西部高端住宅竖起"价格底部"，并向上传导房价预期。
19. 上半年深圳仅出让6宗宅地，4宗溢价事件：上半年深圳宅地供应极度稀缺，6宗中4宗溢价成交，推高单宗热度。 关注："地少价高"格局强化，开发商资金进一步向核心区集中，外围去库存压力仍在。
四、楼盘动态与营销（8条）
20. 7月26日深圳观潮三批次开盘，三开三捷、96天热销超100亿事件：前海湾深圳观潮加推106套（143–537㎡瞰海大宅），当日去化七成；备案均价17.1万/㎡、最高23万/㎡；全盘3次开盘累计超100亿，刷新前海湾"天花板"。 关注：现象级顶豪热销，验证核心稀缺海景资产穿越周期的能力，也是科技新贵资产配置的缩影。
21. 7月22日深圳观潮三批次获证事件：市房地产信息平台公示，加推106套，折后单价13.4–17.9万/㎡、总价约1970万–6000万，保证金300万/套，7月26日线下开盘；备案价较首批上调约13%。 关注：前海宝中顶豪供应节奏与定价走势，是西部高端市场的"温度计"。
22. 中海云颂玖章（龙华梅林关）首开去化9成、加推3栋楼王事件：首推206套（107–143㎡）662万起、热销9成；加推96套楼王折后675万起；项目容积率2.8、纯商品房无混居，梅林关纳入龙华七大重点片区并引入"总师制"。 关注：800–1000万改善"不用将就"的代表，低密纯商品社区在龙华稀缺，承接福田外溢。
23. 鹏宸云筑（龙华）趁势加推，续写"九开九捷"事件：中建壹品等联合开发，清盘倒计时，持续加推。 关注：龙华红盘去化节奏，反映中部刚改需求基数充足。
24. 深圳各片区分化：上半年18个片区价格上涨，龙华供应/成交领跑事件：岁末年初至上半年，深圳18个片区价格上扬，龙华在供应与成交两端领跑，内卷与新房集中入市并存。 关注："内热外冷"格局加剧，选片区的权重超过选时机。
25. 河套公馆（福田）587套人才房开放申请事件：福田河套合作区核心，70㎡两房480套+90㎡三房107套，7月10日–20日线上申请。 关注：核心区人才房稀缺供应，精准承接科创人才安居需求，强化河套产业吸引力。
26. 南山山樾湾花园1654套安居房正在配售（7月19日通告）事件：南山区前海路，均价42640元/㎡（毛坯），两房1065套+三房589套，预计8月31日前交付。 关注：南山大体量安居房补充刚需，缓解核心区刚需购房压力。
27. 安居型商品房常态化配售（住保售〔2026〕058号）事件：7月16日–28日线上认购，分队列摇号选房。 关注：保障房供应节奏稳定，是"市场+保障"双轨的重要一环。
五、房企动态（6条）
28. 7月23–26日华润集团换帅，王海民出任董事长事件：原香港中旅董事长王海民接替王祥明出任华润集团董事长；华润在深项目（大运、大新接盘、外滩等）后续值得关注。 关注：央企人事变动或影响在深投资与开发节奏，华润在深圳土储与盘活项目体量可观。
29. 万科：黄宇出任总裁，黄力平兼任深铁与万科董事长事件：深铁国资团队稳固组织底盘；万科2025年亏损885.56亿，2026上半年销售额同比-49%至350亿、排名滑至第11。 关注：万科能否在国资主导下扭转，是行业风向标，也是"保交楼+稳信用"的关键样本。
30. 7月21日财富中国500强：房企前三亏掉千亿事件：保利、万科、绿地上榜；万科归母净利亏损885.56亿；房地产23家上榜，较三年前33家减三成，亏损榜前十占七席。 关注：行业仍处出清期，分化加剧，稳健财务的央企相对占优。
31. 百强房企半年卖1.5万亿，中海、保利、华润居千亿前三事件：中海1343.5亿（同比+11.83%）、保利1351亿（-6.96%）、华润1165亿；TOP10占百强52%；本土深耕中小民企（龙翔+206.8%等）成黑马。 关注：马太效应加剧，央企领跑、优质民企差异化突围。
32. 招商蛇口加仓深圳，竞得光明宅地事件：7月24日招商蛇口15.05亿拿下光明低密宅地，并持续推会展冰雪生活等品牌活动。 关注：头部央企逆周期加仓深圳，看好核心都市圈长期价值。
33. 顶豪"日光"标杆：中海安缇、中信信悦湾事件：中海安缇（深超总）6月30日首开72套售罄、备案均价18.58万/㎡；中信信悦湾5月23日加推78套半小时售罄，顶层复式单价39.86万/㎡刷全国新房纪录。 关注：顶豪价格天花板持续被捅破，核心区稀缺资产被高净值人群"用钱投票"。
六、城市更新与存量盘活（7条）
34. 7月24日"清调供"首例落地，华润将接盘恒大南山大新村烂尾项目事件：南山区6月25日发布大新村四港片区"清调供"处置方案：清退原主体（恒大华超）、三期商改住、公开招标新主体；华润置地已启动前期研究，现场设备进场。新主体无需承担历史债务。 关注：全国首个系统性烂尾纾困机制在深跑通，为商办类烂尾提供可复制样板，意义重大。
35. 7月20–21日华侨城荔园新村旧改迎计划草案公示事件：停滞十余年，中海华南中标前期服务商，拟拆除4.08万㎡、更新为居住，权利人同意率97.84%，公示期7月22日起。 关注：核心区旧住宅区拆除重建破冰，华侨城多项目迎来转机。
36. 南山多宗"老大难"旧改密集破局事件：大新、北头村、向南村等原暴雷或政策卡顿项目近期取得实质进展。 关注：城市更新引擎加速，盘活存量成为稳楼市新抓手。
37. 华润大运项目（原深港国际中心）盘活进入落地阶段事件：华润70.45亿接盘，首期DY01-02地块住宅及幼儿园总平图公示，拟打造"龙岗版安缇"高端作品；原世茂700米地标烂尾，经"清调供"盘活。 关注：东部最大烂尾盘活样本，验证"政府收储+债务隔离+规划重构"模式可行。
38. 宝安73万平综合体首批420套房入列计划事件：宝安大型综合体首批420套房源纳入供应计划。 关注：西部多业态供应补充，承接产城融合人口。
39. 龙华5宗用地集中出让，多巨头入驻事件：龙华集中出让5宗用地，锚定超千亿产值。 关注：产业空间与居住供给同步推进，强化中部增长极。
40. 深圳"核心区"10个旧改延期，部分"老大难"仍待解事件：岁末年初深圳核心区9–10个旧改宣布延期，"巨无霸"项目续期一年。 关注：盘活提速同时，部分项目仍受权属、资金制约，城市更新是"慢变量"，不宜高估短期供应冲击。
信源：深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市住房保障署、央行、国家统计局、住建部、深圳中原研究中心、乐有家研究中心、贝壳研究院、中指研究院、克而瑞、证券时报、格隆汇、深圳商报/读创、深圳新闻网、南方都市报、中国房地产报、腾讯财经、网易财经等。
深圳地产号（ID：Sfangwang）
构建深圳最大购房社群
