深圳豪宅又刷新纪录;光明再成交一宗低密用地;房企中报＂集体暴雷＂;7月＂淡季不淡＂:成交维持近6年同期高位|地产频道

深圳市场：核心区顶豪独立行情持续，前海湾价值重估周期开启；光明低密宅地高溢价成交，房企对核心资产认可度回升；7月楼市"淡季不淡"，成交维持近6年同期高位。

全国政策：《求是》四篇评论形成"定调—稳预期—促消费—转模式"完整政策逻辑链；7·6六部委新政深度解读落地；广州率先在五年规划层面推进现房销售制。

房企业绩：超70家房企预告上半年业绩，57家预亏；万科预亏120-150亿居首，保利、招商蛇口净利大幅下滑，行业利润阶段性承压。

我们从35条重要动态中，精选出5条最值得深读的信息，逐一拆解其背后的市场逻辑。

1深圳观潮三批次开盘，备案均价17.1万/㎡创片区新高

7月26日，由华润置地与招商蛇口联合开发的前海湾核心豪宅"深圳观潮"第三批次106套房源正式开盘。本批次涵盖1栋2单元257㎡/333㎡头排海景楼王及1栋10单元143㎡/168㎡园海双景户型，备案均价约17.1万/㎡，最高单价23万/㎡，较首批次15.09万/㎡上调约13%。

开盘当日享三重折扣叠加（99折×97折×96折），折后单价区间13.4-17.9万/㎡，总价约1970万-6000万。意向登记保证金高达300万元/套，取证仅1日冻资客户比例即接近1:1。

简言之，深圳核心区的顶豪市场已经走出了独立行情，与外围"以价换量"形成鲜明分化。地王定底价、新盘定天花板，前海湾-深圳湾一线海景资产正在完成一轮系统性的价值重估。

2招商蛇口15.05亿斩获光明低密宅地，溢价18.9%

7月24日，深圳市光明区光明街道A512-0092宗地公开竞拍。地块土地面积28043.75㎡，规划总建面65800㎡，容积率仅2.35，为近年深圳少见的低密宅地，且无保障房配建。

起拍价12.66亿元，起始楼面价19240元/㎡。吸引光明投控、招商蛇口、中海地产、满京华4家竞买人参与，历经50轮竞价，最终招商蛇口以15.05亿元竞得，成交楼面价22872元/㎡，整体溢价率18.9%，剔除配建后实际住宅楼面价24179元/㎡。

3《求是》四篇评论定调 + 7·6六部委新政深度落地

7月23日，凤凰网房产转载观点网报道，《求是》杂志在2026年1月、3月、6月、7月四个时间节点刊发四篇权威评论，形成"定调—稳预期—促消费—转模式"的完整政策逻辑链。

1月文章《改善和稳定房地产市场预期》明确房地产业是国民经济重要产业、居民核心财富载体；6月文章《以更大力度提振消费》将稳定房地产市场作为提振消费的核心支点；7月文章《充分挖掘和释放投资潜力》明确不再依靠大规模新建住宅拉动经济，转向城市更新、旧房置换、存量盘活为主的发展路径。

与此同时，7月6日住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、财政部、税务总局六部委联合出台的房地产新政，在上周迎来深度解读集中落地。克而瑞7月22日发布深度研究，将其定义为"四年调整以来力度最大、覆盖最广、逻辑最完整的一次政策落地"。

值得关注的是，官方定调始终围绕"稳"字展开，而非刺激房价上涨。"稳预期"是手段，"促消费"是路径，"转模式"是终局。这意味着未来的政策重心将从"救量"转向"调结构"——核心区优质资产的价值会得到强化，而依赖大规模新建的旧模式将逐步退出。

4房企中报"集体暴雷"：万科预亏150亿，行业利润触底

上周是房企中报预告的密集披露期，超70家房企预告上半年业绩，21家预计盈利、57家预计亏损，行业呈现"整体承压、结构性分化"格局。

其中最受关注的几组数据：

万科以预亏120-150亿元居首，且较上年同期亏损119.47亿元进一步扩大；保利发展作为央企龙头，上半年营业总收入1028.97亿元、同比下降11.95%，归母净利润19.28亿元、同比下降38.96%；招商蛇口净利预降55%-65%。

5深圳7月"淡季不淡"：成交维持近6年同期高位

7月24日，深圳商报·读创报道，7月以来深圳楼市呈现"淡季不淡"特征，多项数据创近6年同期新高：

贝壳研究院数据显示，7月1-19日贝壳深圳合作门店二手房签约量同比+14%，创近6年同期新高；乐有家研究中心数据显示，截至7月19日，门店一二手住宅签约量维持近6年7月同期最高位，一手同比+54%、二手同比+22%。

更值得关注的是议价空间的持续收窄——截至7月中旬，二手议价空间降至9.01%，较2025年12月11.17%高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月下行。800万以上中高总价段议价空间更是跌破8%，说明中高端改善需求的议价权正在从买方向卖方转移。

1. 核心区 vs 外围的分化将继续扩大。地王效应+供应收缩+需求回暖，核心区价格预期向上；外围区域仍以"以价换量"为主基调。

2. 议价空间收窄是年内最重要的前瞻信号。连续7个月下行意味着价格企稳回升的基础正在形成，中高端改善需求的窗口期可能比预期更短。

3. 选房逻辑应从"看价格"转向"看交付"。房企中报集体预亏的背景下，财务稳健的央国企项目、白名单覆盖项目仍是降低交付风险的理性选择。