深圳200w刚需买房:金洲花园“云”看房笔记(罗湖百鸽笼地铁站)

深度思考  坚持原创

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？排水？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

可上的幼儿园、小学及初中学位？距离？

梯户比？层高？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

分期开发：无公开可查证的分期开发记录，应该是统一建成的。

建成年代：乐有家标注为 2001 年建成竣工；安居客、房天下标注为 2003 年竣工，行业普遍参考交付区间为 2001-2003 年。

总栋数：主流平台（乐有家、安居客、吉屋网）统一标注为 12 栋板楼结构

每栋层数：全小区以 8 层步梯房为主，无电梯楼栋，安居客经纪人评测信息一致

总户数：不同平台数据存在差异：乐有家标注 492 户，安居客标注 460 户，房天下标注 469 户，无官方权威统一数据。

容积率：主流平台标注为 2.0，整体属于低密多层社区。

绿化率：30%，多平台数据完全一致。

物业公司：深圳市金洲物业管理有限公司（开发商自持），全平台信息一致

管理水平：封闭式管理，大门及楼栋设门禁、24 小时保安巡逻、公共区域监控覆盖；经纪人评测普遍评价 “物业管理到位”，无大规模负面投诉，整体管理水平中等。

物业费：1.0 元 /㎡・月，全平台数据一致，收费标准偏低。

车户比与停车情况：不同来源数据差异较大：乐有家标注车位 120 个，车户比约 1:0.25，停车极度紧张。；房天下、安居客标注车位 200 个，车户比约 1:0.4；多方评测共识为小区停车紧张，晚高峰归家停车难度大，存在车辆地面乱停放现象。

充电桩配置：地图上没有看到汽车充电桩、电动自行车充电桩配置信息，需要实地验证。

是否人车分流：否，乐有家、安居客经纪人评测均明确标注 “无人车分流”。

车辆沿小区内部道路通行并停放地面 / 地下车位，与行人动线存在交叉。

外墙状况：楼龄超 20 年，外立面存在自然老化痕迹；无公开可查证的大面积外墙掉皮、脱落质量问题记录。

二、小区优缺点

水电燃气供应：民水民电，通管道天然气，执行深圳民用收费标准；无公开供应故障负面记录。

排水情况：无公开可查证的大面积内涝、排水系统故障记录；因楼龄较长，存在局部管道老化的可能性。

噪音影响：整体而言应该还好。临金洲路的临路楼栋可能受一定车流噪音影响。

小区部分楼栋邻近高压输电线路，存在环境顾虑（应该是4号楼）。

高压线位于小区西北侧、金洲路主入口上方，为110 千伏水樟 Ⅰ、Ⅱ 线架空高压线路，线路横跨金洲花园与隔壁谱心苑小区上空，沿线分布有 6-7 座高压电塔。

有居民反馈高压线高度与 4 号楼 2 层基本齐平，水平距离仅数米；小区西北侧临金洲路的楼栋，均能直观看到架空线路，存在视觉与心理层面的环境顾虑。

该段高压杆塔 1989 年建成投产，建设时间早于金洲花园小区，属于先有线路、后建小区的情况

原文链接点这里：

https://m.anjuke.com/sz/community/120145/jiedu/?f_link_type=f_linkinlinenote&flow_extra=eyJpbmxpbmVfZGlzcGxheV9wb3NpdGlvbiI6MCwiZG9jX3Bvc2l0aW9uIjowLCJkb2NfaWQiOiJkOGU1NGVmNmQ5MWNjN2NhLTc3MGNmYTQ3ZjE0MzQ4MDkifQ%3D%3D

小区东侧靠布心山的楼栋、内部花园侧的楼栋，基本不受高压线视觉与距离影响，相对安静。

地铁交通：最近已运营地铁站为 5 号线布心站，步行距离约 1100 米；距 5 号线百鸽笼站步行约 1300 米。

周边面貌：紧靠布心山，自然环境较好，空气质素优于片区平均水平；周边以成熟居住社区、城中村为主，生活气息浓厚，部分区域存在旧改施工，局部界面一般。

生活配套比较全面。

商超方面，小区楼下有福伴生活超市、钱大妈生鲜门店，日常购物买菜便利。步行约 900 米可达华润万象汇大型商业体。

医疗方面，小区底商有药店、诊所。社康则比较远，要步行五六百米。

取快递的话，小区内设有快递柜，周边城中村、小区也有驿站，可满足日常收寄需求。

采光与楼间距：多层板楼布局，以南北通透户型为主，楼间距适中，整体采光通风表现较好；低楼层受绿植遮挡影响较小。

自住率：无公开可查证的精确自住率数据，小区以居家自住家庭为主，居住氛围稳定。

学位配套如下：

幼儿园：目前小区小区内无配套幼儿园。24 年之前有金洲艺韵幼儿园，步行即达，24 年 9 月罗湖区教育局已同意该园停止办学。

目前最近的，应该是深圳市罗湖区清秀幼教集团金岭幼儿园（公办），步行 300 多米。

小学：对口公立淘金山小学（步行约 1900 米）、东晓小学（步行约 1400 米），均为省一级公办学校

这个东晓小学，好像现在叫东晓实验学校。

初中：对口公立布心中学（初中部），步行距离约 1500 米，为广东省一级学校。

这边学校好像挺好的，但是距离都不算近，不过也可以考虑。

梯户比：以 1 梯 2 户为主，多层步梯房设计，居住密度低。

层高：无公开可查证的标准层高数据。

活动空间：豆包说小区内设中心花园、游泳池、休闲凉亭、基础健身设施；有基础儿童游乐区域，老年活动场地无公开标准化配置明细，整体活动空间可满足日常休闲需求。需要实地看下。

三、价格

价格 3 万多，不算便宜，学位溢价应该比较大。

不过应该也不是南北通透的板楼，可能是错层。

四、个人感受

优势如下：

物业费便宜（当然随时可以涨）+配套足+学位好+环境好

劣势如下：

价格超预算+地铁略远+全是步梯+停车位严重不足+非人车分流+高压线影响

总体来说，我的心动指数为 7（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。