深圳楼市:成交占比异常了……
- 2026-07-09 12:42:43
深圳楼市:成交占比异常了……
深圳楼市，有人为卖房奔波，有人为买房奔波。 2026上半年的深圳二手房市场，走出了一种挺反直觉的行情——购房者不但没躲着老破小，反而主动往楼龄20年以上的老旧小区靠。 根据深圳贝壳监测数据： 楼龄20-30年的房源，上半年成交占比达33.2%，同比提升3.4个百分点； 楼龄30年以上的房源，上半年成交占比为10.8%，同比提升2.4个百分点。 33.2％+10.8%＝44% 深圳每成交10套二手房，就有4套以上是楼龄20年+的老社区。 
上半年，深圳二手45㎡以下户型成交占比为11.1%，同比提升2.2%，创下近5年来的新高。 另一边，90-144㎡改善户型成交占比31%，也在持续抬升。 
千万不要误判深圳楼市的形势
01 老旧小区成交占比走高，不等于“老破小要暴涨”。 它更多反映的是，市场流动性回来了，置换链条打开了。房产的估值逻辑依旧没变。 现在市场上成交活跃的楼龄20-30年房源，通常有几个共性：好学区、核心区位、配套成熟、小区体量不太小；30年以上的超老盘，除非有旧改预期托底，否则还是“流通改善 > 价格弹性”的品种。 另一方面，老破小成交占比走高的背后，是部分买家预期变了。 对于低总价刚需或投资客来说，与其在新房扎堆的远郊赌一个未来，不如回归核心城区，通勤方便，租金也相对稳定。 叠加房价跌了几年，政策面持续宽松，像一些有公积金覆盖的刚需，现在买房压力小了很多。 看6月深圳公积金放贷数据：单月发放54.19亿、共3591笔，环比分别增长33.84%和18.95%，笔均贷款151万，同比增长21％。这是深圳4·29新政后公积金额度上调带来的放量效果。 积少成多，聚沙成塔。 当刚需、改善、置换、投资这几股力量扭在一起，市场情绪已经在悄悄转变。 立即扫码👇一对一买房咨询
02 以前的规律是“金三银四，五六月跌给你看”，但今年5月、6月，韧性远超往年。 挂牌量在降，好房子在消失。 你现在去市场转转，能看的好房子越来越少。不是价格高了，就是稍微看得上眼的，要么撤牌，要么惜售。 那些量和价几个轮回下来都扶不起来的房子，都是被淘汰的劣质房产。 所以，接下来，千万不要把「自住」作为买房的第一标准。 你喜欢的，别人不一定喜欢；你忍受了的，别人可能根本无法忍受。 特别是那种“我就熟悉这片，即便光辉不再，我就在这买”的想法，在这个置换为王的时代，极其危险。 你要换的，是下一个有钱人愿意接手的资产。 03 虽然现在我们的目标是“加快修复居民资产负债表”，让房价重回上升通道。但在当前的环境下，全面普涨是不可能的。 《求是》7月最新发文也暗示了结局：“加快保障性住房和好房子建设。” 这意味着，未来的市场必定是K型分化。 高端市场：核心地段的好房子，面向有钱人，享受优质配套的同时，这类资产还将被赋予金融属性，承担“上涨”的任务，用来修复中高产阶层的资产负债表，拉动投资和消费。 低端市场：保障房面向低收入群体，解决民生兜底。 中端市场：处于夹心层，需要依靠自己的努力，在市场分化的浪潮中寻找立足之地。 人们对一线城市商品房的追求，除了居住，还有其他因素，例如：投资、教育、圈层和配套等。想要拥有优质资源，只有两个路径：一是提高赚钱能力，二是不断优化资产配置。 在结构化行情里，走错一步，可能就会把路越走越窄。这听起来很残酷，但却几乎是所有中产阶级的真实经历。 买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。 买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。 如果你最近也在考虑买房和卖房？ 
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