开发商：深圳市新世界房地产开发有限公司

物业：待定

占地面积：4.64万平方米

建筑面积：约55万平方米

总栋数：10栋（5栋住宅+3栋回迁+1栋公寓+1栋幼儿园）

总楼层：41/46/47层

总户数：923户（首推2栋二单元152套）

车位：2681个

绿化率：待定

容积率：7.62

物业费：6.5元/平/月

产品类型：（住宅）

梯户比：低区三梯五户，高区三梯三户

状态：（已开样板房）

户型面积：

105-108/122-129/140-145/219-221/227-279平（三至五房）

备案价：1284--9021万，单价12.1万起

折后总价：1233万起，单价10.9万起

交楼：2028年6月

卖点：地理位置优越、配套成熟

新世界香蜜四季是深圳福田区景田片区的一个大型住宅项目，以下是其优缺点测评及是否值得购买的分析：

 优点：

1. 地段稀缺

位于福田核心区，紧邻香蜜湖新金融中心，周边新房断供多年，具备稀缺性和长期保值增值潜力，未来可享受区域发展红利。 

 2. 交通便利

双地铁口物业，步行约400-600米可达地铁1号线香蜜湖站和9号线香梅站，1站到车公庙枢纽，可换乘多条地铁线路，自驾紧邻深南大道、香蜜湖路，通勤便捷。 

 3. 户型实用率高

采用新规设计，得房率高达81%-115%，部分户型可通过改造阳台增加房间数量，满足不同家庭结构需求，如105㎡可做3房，123-145㎡可做4-5房。 

 4. 配套成熟

自带约5万㎡商业购物中心，周边2公里内有香蜜湖沃尔玛、星河COCO Park等大型商业配套，医疗方面3公里内有北京大学深圳医院、深圳市儿童医院等三甲医院，生态资源丰富，近香蜜湖公园、莲花山公园。  

5. 品牌品质

由新世界集团开发，邀请全球知名设计团队打造，公区设计对标五星级酒店标准，建筑外观和园林景观设计具有较高水准。 

  缺点：

 1. 密度较高

容积率达7.62，楼栋密集，低楼层房源可能受遮挡，影响采光和通风，高峰时段电梯等候时间较长。

  2. 圈层混杂

项目包含商品房、回迁房、保障房和商务公寓，居住人群多元，可能影响小区居住氛围和圈层纯粹性。 

3. 学区一般

对口学校为福田景鹏小学和福田黄埔学校初中部，教育质量在福田区属于中等水平，缺乏顶级学区资源。

  4. 交付周期长

合同约定2028年6月交付，需承担2年以上的等待成本，且周边旧改项目施工可能带来噪音和粉尘污染，影响前期居住体验。 

  是否值得购买？ 

若您看重福田核心地段、交通便利性和户型实用性，对学区要求不高，且能接受高密度、圈层混杂和交付周期长的缺点，新世界香蜜四季是值得考虑的选择，也适合改善型家庭或长期投资者。

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