深圳豪宅遇冷,精装现房坐等有缘人

深圳这个地方,很多人觉得豪宅永远不愁卖,毕竟这是中国最有钱的城市之一,科技新贵、金融精英扎堆,按理说几千万上亿的房子应该抢着要,但现实是,现在深圳不少豪宅项目,精装修好了,钥匙在手,就是卖不动,不是降个几十万几百万的问题,是根本没人来看,这背后藏着一个很多人没想明白的事,就是豪宅市场从来不是有钱就能撑起来的,它需要的是一种很特殊的购买力,一种既有钱、又敢花、还觉得这个时机对的购买力。

深圳的有钱人不少,但现在这批人在想什么,他们不是没钱买豪宅,是不知道该不该现在买,你看那些科技公司的高管、创业者,前几年确实赚到了,但这两年行业在调整,股权在缩水,账面上的财富和真金白银是两回事,更关键的是,他们对未来的确定性产生了怀疑,不是说深圳不行了,是说那种＂闭着眼睛买房都能涨＂的时代过去了,买豪宅这种事,本质上是在押注自己未来十年二十年的现金流,押注这个城市还能继续造富神话,现在这个押注变得没那么笃定了。

开发商那边也很尴尬,他们把精装修做好,想的是现房总比期房好卖,毕竟看得见摸得着,装修也省了,但现在的问题是,买得起豪宅的人根本不在乎这点便利,他们要的不是拎包入住,是确定这个投资值不值,是这个房子能不能保值增值,精装修在他们眼里反而是个累赘,因为豪宅客户都有自己的审美和生活方式,你装好的东西未必是他们想要的,还得拆了重装,等于白花钱。

很多人以为豪宅卖不动是因为价格高,其实不是,豪宅从来不是价格敏感型产品,真正起作用的是预期,是买家对未来财富增长的预期,对城市发展的预期,对阶层稳定性的预期,这三个预期只要有一个出问题,豪宅市场就会卡住,现在的情况是三个预期同时在松动,财富增长没那么快了,城市红利没那么明显了,阶层也没那么稳固了,所以你会看到,豪宅项目挂在那,销售说得天花乱坠,但真正掏钱的人就是不出现。

深圳的豪宅市场还有个特点,就是它的购买力高度依赖金融杠杆和股权变现,不像北京上海那样有大量的传统富人家族,深圳的富人多数是靠创业、投资、股权激励起来的,这批人的财富流动性很强,但稳定性也差,股市好的时候,期权一行权,几千万现金到手,买套豪宅很正常,但现在呢,IPO排队,二级市场低迷,股权变现困难,银行对高净值客户的授信也在收紧,杠杆加不上去,现金流出不来,购买力自然就断了。

还有一个很少被提到的点,就是豪宅的流动性陷阱,买得起豪宅的人都明白一个道理,房子买了容易,卖出去难,尤其是几千万上亿的房子,接盘的人太少了,一旦遇到需要变现的情况,要么大幅打折,要么长时间挂牌,这种流动性风险在经济上行期不是问题,因为大家都觉得房价会涨,但现在这个阶段,很多人开始算这笔账,把钱放在豪宅里,万一需要用钱怎么办,这个顾虑一旦产生,购买决策就会延后甚至取消。

深圳豪宅遇冷,表面上看是市场供需关系的变化,但往深了说,是整个财富阶层对确定性的重新定价,过去十年,中国的造富速度太快了,快到很多人以为这是常态,以为自己的财富会一直增长,以为买房永远不会错,但现在这个认知在修正,大家开始意识到,财富不是只涨不跌的,城市红利不是永远都有的,豪宅也不是永远都能保值的,这种认知一旦形成,市场就会进入一个漫长的调整期。

开发商现在最难受的是,他们手里的豪宅项目,建安成本、土地成本、财务成本都是按过去的市场预期来的,但现在市场变了,客户变了,预期变了,价格降不下来,因为降了就是亏本,不降又卖不动,只能挂在那等,等市场回暖,等客户回心转意,但这个等待可能会很长,因为市场不是靠等就能回来的,是要靠新的确定性建立起来才行。

现在去深圳看那些豪宅项目,销售中心装修得富丽堂皇,样板间做得精致奢华,销售团队训练有素,但就是没人来,偶尔来几个客户,看一圈,聊几句,最后说＂再考虑考虑＂,然后就没有然后了,这种场景在深圳的豪宅市场越来越常见,不是房子不好,不是价格太离谱,是时机不对,这个时机不对不是说房价会跌,是说买家对未来没那么乐观了。

小贴士：如果你现在想了解深圳豪宅市场的真实情况,不要只看开发商的宣传和销售的说辞,去实地走访几个项目,看看现场的人气,问问销售最近成交了几套,听听他们对市场的真实判断,你会发现,很多项目挂牌大半年甚至一年多,成交量可能只有个位数,这才是市场的真实温度,豪宅不是不能买,但要想清楚自己买的是什么,是为了住还是为了投资,是短期持有还是长期配置,这些问题想明白了,再做决定也不迟。