351 轮血拼！保利 105 亿夺深圳宝中地王

楼面价 8.79 万 /㎡，溢价率 99.05%

深圳楼市要变天？

【核心结论速览】

• 6 月 25 日，深圳宝安区新安街道 A002-0113 宅地出让，保利发展 105.1 亿元竞得，溢价率99.05%，楼面价8.79 万元 /㎡

• 历经351 轮线下竞价 + 4 轮自由竞价，鏖战近一个半小时，力压华润招商联合体、中海、建发三大对手
• 成为深圳土拍史上第十宗百亿宅地，宝中片区楼面价新纪录，年内第三宗溢价近翻倍地块
• 地块与腾讯 “企鹅岛” 隔海相望，容积率仅 3.1，稀缺性与价值支撑显著

一、351 轮生死时速：保利凭什么能赢？

下午 2 点，深圳土地房产交易中心的线上竞拍系统准时开启。当 A002-0113 地块的起拍价 52.8 亿元跳出时，整个市场都屏住了呼吸。

四家房企 —— 华润置地 + 招商蛇口联合体、中海地产、保利发展、建发房产，如同四头猛虎，瞬间扑向这块宝中核心区的 “肥肉”。

竞拍全程高能：

• 前 4 轮自由竞价：迅速突破 60 亿，华润招商联合体与保利交替领先
• 线下竞价阶段：每轮加价幅度从最初的 5000 万逐渐缩小到 1000 万，双方进入 “拼刺刀” 模式
• 第 200 轮：保利报价 80 亿，中海退出，战场变成保利与华润招商的 “二人转”
• 第 300 轮：报价突破 100 亿，全场沸腾，距离溢价翻倍仅一步之遥
• 第 351 轮：保利报出105.1 亿元，华润招商最终放弃，竞拍结束

“这场竞拍创下了深圳土拍单次竞价轮次的新纪录，持续了 85 分钟，平均每分钟 4.1 轮报价。” 深圳公共资源交易中心工作人员透露。最终，保利发展旗下全资子公司深圳市保利产业投资有限公司成功将这块 “宝地” 收入囊中。

二、百亿地王的含金量：为何引发疯抢？

A002-0113 地块究竟有何魔力，能让四大房企不惜血本争夺？

更关键的是，该地块与去年 8 月出让的南街坊 A002-0108 地块（观潮府）一路之隔，当时华润招商联合体以 86.4 亿元、楼面价 5.96 万元 /㎡拿下，仅时隔 10 个月，楼面价暴涨47.5%。

三、保利的豪赌：背后逻辑是什么？

1️⃣ 央企资金实力的碾压保利发展作为央企龙头，资金成本优势明显。2026 年一季度财报显示，其资产负债率 78.5%，低于行业平均水平，手持现金超 1200 亿元，融资成本仅 3.2%，远低于民营房企的 6-8%。

2️⃣ 深圳市场的战略布局保利在深圳已布局多个项目，包括保利天汇、保利悦都等，此次拿下宝中地王，标志着其正式进军深圳顶级豪宅市场。业内分析，该项目未来售价有望突破 18 万元 /㎡，毛利率可达 30% 以上。

3️⃣ 对深圳楼市的长期看好“深圳作为中国特色社会主义先行示范区，人口持续流入，高端住宅需求旺盛。宝中片区作为前海扩容的核心区域，未来价值不可限量。” 保利发展华南区域负责人表示。

四、市场地震：这宗百亿地王意味着什么？

1. 对深圳土拍市场的影响

• 溢价率天花板被打破：
  99.05% 的溢价率接近翻倍，远超今年前 5 个月平均 35% 的溢价水平
• 百亿地王常态化：
  这是深圳今年第三宗百亿宅地，也是历史上第十宗，显示头部房企对核心城市核心地段的争夺白热化
• 中小房企被挤出
  ：高额保证金（10.56 亿元）和百亿总价，让绝大多数中小房企望而却步，深圳土拍进入 “寡头时代”

2. 对宝中片区房价的影响

• 周边二手房价格应声上涨：壹方中心、熙龙湾等小区业主连夜上调挂牌价，部分房源涨幅达 5-8%
• 新房定价预期提升：业内预测，该项目未来入市均价将达 18-20 万元 /㎡，带动整个宝中片区价格上台阶
• 租金水平看涨：高端住宅的集中供应，将吸引更多高净值人群入住，提升片区整体租金水平

3. 对全国楼市的信号意义

• 核心城市韧性凸显：
  在全国楼市分化加剧的背景下，深圳等一线城市核心地段仍受追捧，成为资金 “避风港”
• 房企投资策略转变：
  从 “广撒网” 到 “聚焦核心”，头部房企纷纷加大对一线城市的投资力度36氪
• 政策预期稳定：
  房企敢于高价拿地，显示对未来政策环境的信心，认为不会出现大规模收紧调控的情况

五、冷静思考：风险与挑战并存

1️⃣ 盈利压力按 8.79 万元 /㎡的楼面价计算，加上建安成本、税费等，项目总成本将超过 12 万元 /㎡，未来售价需达 18 万元 /㎡以上才能保证合理利润。一旦市场出现波动，盈利空间将被大幅压缩。

2️⃣ 去化压力宝中片区近年来供应增加，包括观潮府、招商臻府等项目，未来 2-3 年将有大量高端住宅入市，竞争激烈。

3️⃣ 政策风险深圳作为楼市调控的 “先行者”，不排除未来出台更严格的限购、限贷政策，影响高端住宅的销售。

六、深圳楼市的 “冰与火之歌”

351 轮竞价，105.1 亿元总价，99.05% 溢价率，8.79 万元 /㎡楼面价 —— 这组数字不仅是深圳土拍市场的新纪录，更是中国楼市分化的缩影。

在三四线城市面临去库存压力的同时，深圳等一线城市核心地段却上演着 “抢地大战”。这背后，是对优质资源的争夺，是对城市未来的信心，更是房企生存策略的转变。

对于购房者而言，宝中地王的诞生意味着高端住宅价格将进一步上涨，置业门槛不断提高。但同时，也反映出深圳作为全球城市的吸引力和竞争力，长期来看，优质房产仍是抵御通胀、实现资产保值增值的重要选择。

最后一问：当楼面价逼近 9 万元 /㎡，深圳的房价天花板究竟在哪里？时间会给出答案。

信息来源（权威报道与官网）

1. 深圳市规划和自然资源局官网出让公告及成交结果
2. 深圳公共资源交易中心（深圳土地房产交易中心）官方数据36氪
3. 21 世纪经济报道、第一财经、澎湃新闻等权威媒体现场报道
4. 保利发展官方公告及财报数据
5. 中指研究院、亿翰智库等行业研究机构分析报告

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