深圳6月第二次土拍|建发以35.25亿竞得前海桂湾T201-0233宗地(招商海晏府旁地块)
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➢前海桂湾T201-0233宗地成功出让，容积率仅3.1！刚刚，深圳6月份第二次土拍结束，共计9家房企报名参与竞拍，包括：招商、越秀、保利发展、华发、深业、建发、中海、华润、绿城。此次土拍，历时291轮举牌，建发以35.25亿竞得南山前海桂湾T201-0233宗地，楼面价9.59/㎡，溢价率114%。旁边已经入市的招商海晏府去年土拍楼面价8.42万元/㎡，入世后备案均价14.2万元/㎡，叠加折扣实际成交价约13万元/㎡。南山前海桂湾T201-0233宗地，楼面价9.59万/㎡，虽然没有上周的粤海街道T204-0153宗地10.87万元/㎡那么高，但加上建造成本，保守估计15万+的入市价才能回本。一周前，南山粤海街道T204-0153宗地出让时共吸引6家房企，经过291轮激烈竞价，最终以150.7%的高溢价率成交，楼面单价创下约10.87万元/平方米的新高。整个6月份，深圳土拍两块宗地已经揽金92.95亿，加上6月25日即将52.8亿起拍的宝安新安A002-0113宗地（北街坊），保守说，深圳本月预计将揽金150亿元以上，深圳土地出让金，在2026年上半年的最后一个月，即将创造历史！
深圳最近的土拍，似乎都在追求更高的确定性。其所供地块，附近都已经有项目经过了市场的验证。其实，不单是土地的质地都不错，更巧的还在时间上的安排。这次挂出的北街坊地块，将在6月25日出让。加上已经出让的南山区T204-0153地块、前海合作区T201-0233地块，也就是说，三个重磅地块都在上半年即将结束的6月份出让。要知道，在6月之前，今年以来的深圳土地市场也仅成交了3宗地块。而这次却在一个月内连续出让3宗地块，看来，深圳土拍是想在上半年好好地冲一把。◭6月5日，保利57.7亿竞得南山粤海T204-0153宗地桂湾T201-0233宗地配套上，现阶段前海山姆旗舰店、前海卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商超；附近还有双界河公园、前海石公园、前海公园等。居住氛围上，除了新开盘的招商海晏府，一路之隔还有深业云海湾、天健悦湾府和天健悦桂府等高端住宅，整体配套均非常醇熟。桂湾T201-0233宗地秉持低容低密的原则，容积率≤3.1，建筑高度小于100米。根据设计要点，前海桂湾T201-0233宗地位于桂湾区梦海大道与枢纽三街交叉口西北侧。土地面积11856.00㎡，建筑面积36750.00㎡，其中，住宅36650㎡；物业服务用房100㎡。宗地住宅36650㎡允许分割转让；物业服务用房100㎡产权归全体业主共有（按照物业管理条例有关规定进行管理使用），不得转让。值得让人注意的是，该宗地旁边就是近期刚开盘的招商海晏府。招商海晏府原地块是2025年7月14日出让，起拍价11.58亿，最终吸引了12家房企鏖战近150轮，以21.55亿元的总价被招商地产收入囊中，综合楼面单价84179.69元/㎡，溢价率约86.1％，刷新了涉宅地块深圳楼面地价纪录，成为新的单价王，是去年最火热的地块。今年4月19日，招商海晏府招商开盘选房，首推108套，备案均价14.2万/㎡，折后单价13万/㎡，官方口径去化9成。地块占位前海金融总部核芯，片区规划能级高、政策红利密集，是前海成熟度最高的优质居住区。交通上，步行可达1/5/11号线的前海湾站，紧邻在建前海国际枢纽，联动穗莞深城际，15分钟直达香港中环。宗地号A002-0113，土地面积37357.23㎡，总建面119535㎡，容积率3.2，起拍价52.8亿元，将在6月25日集中竞拍。南街坊观潮府占地面积42522㎡，总建面145000㎡，容积率3.4，华润+招商以86.4亿元拿下，溢价35%，楼面价5.96万。面积约7166㎡，容积率3.1，计容建面约2.87万㎡。这块地前身是“深政汽修大厦”，目前还没拆，今年不一定能挂牌，旁边就是中铁去年底拿的项目（中铁臻云雅苑，要求现房销售）。地段底子很扎实：紧邻地铁9、10号线换乘站孖岭站，还有在建的22号线凯丰站（预计2028年通车），三线交汇。周边有卓悦汇、深业上城，还有福田美术馆、国际体育文化交流中心（建设中），一路之隔就是中铁项目，未来居住氛围没问题。周边以老旧小区为主，但按现在开发商的套路，大概率也是做大户型改善产品。预计未来售价在10万/㎡左右。刚由商业用地调成住宅，容积率3.1，预计新增约2.6万㎡纯住宅。位置在安托山豪宅区，西侧紧挨安峦公馆，西北侧是南天电力旧改，紧邻地铁2/7号线安托山站A口，步行可达。周边全是高端社区：安峦公馆、海德园、万科瑧山府……目前片区二手房挂牌价13万-18万/㎡。这块地非常稀缺，除了旁边的卓越京基南天电力旧改，基本没地了，加上红岭实验小学+深高南的学位配置。楼面价大概率不会低，深圳单价“地王”的有力竞争者。而且地块小、容积率低、总价不高，资金压力小，有点实力的开发商都想试试，未来会以什么价格入市？这是最大的看点。别忘了，5月初深圳刚放宽了南山、福田、宝中核心区的限购，原本被挡在门外的购买力，现在可以“畅通无阻”地冲进这些顶级地段。其实，这一轮集中挂地背后，是深圳土地供给策略的明确转向——“少而精”。克而瑞数据显示，2026年深圳居住用地计划供应90公顷，其中商品住宅用地只有55公顷，比2025年还少，创下近年来新低。原因也很简单：核心区能拆能改的大块宅地早就开发完了，现在剩下的都是城市更新里“抠”出来的零星地块。第一，地段光环自带豪宅基因。地铁口、商圈、名校、生态资源全配齐，天生就是做豪宅的底子。第二，利润厚。做成大平层、高端配置，单价和总价都能拉上去，比做刚需盘赚钱多了。5月23日，深圳湾的中信城开信悦湾加推78套房子，单套总价约5200万-7500万，半小时内全部抢光。开盘前冻资比超过1:2，吸引了150多个预算4000万-7000万的顶级客户。这个盘一线临海，旁边就是在建的深圳歌剧院，稀缺属性拉满。同一天，前海湾的华润观潮府加推40套房子，198㎡户型均价2921万，257㎡户型均价3738万，依托欢乐港湾景观和腾讯企鹅岛产业效应，同样线上秒光。两大豪宅盘的热销，证明了一个道理：在深圳，只要地段够硬、产品够好，高净值人群的钱包永远向你敞开。所以，接下来6月份的这几场土拍，大概率会看到开发商“扎堆抢地”的场面。毕竟，在核心区宅地越来越稀缺的背景下，谁拿到这些“地王苗子”，谁就拿到了下一轮豪宅市场的入场券——————圳在找房——————
