创深圳楼面地价新高,保利置业溢价150.7%竞得南山区宅地

好地网6月5日消息（研究员 林嘉辉）今天，深圳出让1宗涉宅地块，为粤海街道海云路和海天二路交叉口东北角T204-0153地块，共吸引华润、中海、招商、越秀、保利置业以及厦门建发等六家房企参拍。

最终经过291轮线下报价，地块由深圳市保利房地产开发有限公司（保利置业）以577200万元竞得，溢价率150.74%，成交楼面价108680元/㎡，实际楼面价114478元/㎡。

地块指标

看点一：深圳单价“地王”大幅刷新

经测算，地块实际楼面价为114478元/㎡，位列深圳涉宅地实际楼面价第一位，成为新晋深圳单价地王；相较于此前南山区沙河街道T207-0060地块创下的8.9万/㎡实际单价地王纪录，本次实际楼面价提升了2.5万元/㎡，涨幅达28%。

深圳涉宅地实际楼面价TOP5

好地研究院认为，本次深圳实际单价记录大幅刷新，并非市场过热，而是核心稀缺土地价值的合理回归，主要为：

一方面，粤海街道坐拥顶尖科创产业集群，集聚大量科创高管、高精尖高净值人群，购买力扎实稳定。片区长期宅地稀缺、职住严重失衡，高薪人群就近改善需求旺盛，形成独立坚挺的顶豪价值底盘，支撑片区豪宅高溢价。

而近一年深圳顶豪市场持续热销，粤海、后海以及前海超总等价值高地多个标杆豪宅接连开盘日光，其中距离本案较近的深圳湾澐玺5月加推88套住宅，成交单价18万元/㎡，当天去化率达91%；中信城开信悦湾5月加推78套302㎡产品，总价5100万起，开售半小时售罄，市场表现优异。

近一年深圳豪宅开盘去化表现

另一方面，今年以来，尤其5月新政核心区限购松绑后，3000万+顶豪、5000万+超豪项目进入快速去化通道，导致深圳核心区豪宅库存量少，其中本案所在的粤海板块的顶豪住宅可售套数仅剩不到250套，去化周期仅6个月。

南山区“顶豪”可售库存及去化周期

此外，核心宅地的稀缺性也加剧了头部房企的抢夺。据好地大数据显示，近十年深圳南山区成交涉宅地合计不足10宗，其中核心板块如粤海、南山、华侨城等多年宅地断供，导致南山区顶豪货源持续断层。

近十年南山区成交涉宅地块明细

看点二：项目预计有一定利润空间

保利置业项目与深圳湾澐玺同处粤海深圳湾高端居住圈层，但二者区位、地块自身条件各有侧重。保利置业项目的容积率为3.8，明显低于深圳湾澐玺项目的7.6，且项目限高100米，可打造板式改善大宅、纯改善社区，其采光、私密性、居住舒适度明显优于深圳湾澐玺；而深圳湾澐玺为超高层项目，坐拥稀缺深圳湾一线海景资源，依托后海总部滨海配套走海景顶豪路线。

目前，深圳湾澐玺项目已进入尾盘清盘阶段，全盘剩余约30套房源，在售225-430㎡阔景大平层以及500-1150㎡顶层复式藏品房源，整体备案均价约17.6-18.3 万元/㎡，折后成交均价为17.5万元/㎡。

若建安成本按15000元/㎡（含装修）测算，保利置业项目上市后需卖到16万元/㎡以上方可保本；而与深圳湾澐玺项目相比，保利置业项目未来可打造的项目舒适性更优，因此项目入市后整体售价预计在20万+以上，具有一定的利润空间。

 地块位置图（来源：好地数据库）