291轮竞价+108680元/㎡!深圳土拍,再创纪录!

业内人士认为，该地块楼面价创深圳涉宅用地楼面价新高，将进一步强化核心区优质资产的价值预期，成为2026年深圳土地市场中一个极具标志性的信号。

据了解，该地块位于南山区粤海街道海云路与海天二路交叉口东北角，土地面积14116.04㎡，规划建筑面积53110㎡，容积率3.76，用地性质为二类居住用地。其中，住宅49000㎡，商业1500㎡（允许分割转让），物业服务用房110㎡，以及街道长者服务站、文化活动室、托育机构等无偿移交政府的配套共计2500㎡。地块起始价23.02亿元，起始楼面价43344元/㎡。

此次竞拍吸引了保利置业、华润置地、中海、招商蛇口、建发、越秀等六家头部央国企参与。经过291轮激烈竞价，保利置业以57.72亿元成功竞得地块，成交楼面价108680元/㎡，溢价率高达150.74%。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，该地块成交楼面价已大幅超越2025年前海桂湾地块创下的8.42万元/㎡纪录，创深圳涉宅用地成交楼面价历史新高。

孙红梅分析认为，该地块之所以竞争激烈，主要得益于其稀缺性与配套优势。地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，是科技园片区近十年来首次公开出让的低密纯居住用地。地块距离地铁2/13号线科苑站约600米，3公里范围内覆盖南山外国语学校（全学段）、协和深圳医院、深圳湾万象城、科技公园等优质配套，兼具科创产业与高端教育、商业资源。规划住宅49000㎡及可售商业1500㎡，同时需配建长者服务站、托育、文化活动室等公建设施，出让条件要求1年内开工、4年竣工，并落实“交房即发证”政策。该地块承接周边数万名高新技术产业人群的高净值改善需求，土地资源极度稀缺。

截至目前，深圳年内共成交4宗宅地，呈现明显分化。

3月20日，罗湖区笋岗街道涉宅用地出让，因轨交开发资质门槛，最终由深铁集团以底价8.69亿元拿下，成交楼面价22437元/㎡。

4月27日，龙华区民治街道宅地出让，经过60轮竞价，由天健以总价13.78亿元成交，成交楼面价30994元/㎡，溢价率达40.18%，成为当时年内高溢价标杆。

5月6日，龙岗区龙城街道涉宅用地出让，最终由华润置地以底价70.45亿元竞得，成交综合楼面价14776元/㎡。

6月5日，南山区粤海街道宅地出让，无竞买门槛、不限地价，经过近300轮竞价，最终由保利置业以57.72亿元总价成交，溢价率达150.74%，成交楼面价达108680元/㎡，创深圳涉宅用地楼面价新高。

孙红梅表示，年内已成交地块反映出深圳核心区优质宅地供需格局的分化：外围大体量涉宅地块多底价成交，而科创核心区的低密稀缺宅地则引发房企激烈争夺。本次成交的南山区粤海街道地块所在片区常年宅地断供，周边深圳湾、科技园等标杆小区二手房挂牌价普遍在12万—15万元/㎡，同片区在售新房备案均价接近12万元/㎡。此次成交地块楼面价创新高，进一步夯实了区域房价的价值底盘。

从市场维度看，孙红梅指出，本次南山区粤海街道地块以超10万元/㎡的楼面价创新高，显著抬升了南山粤海、科技园片区的地价中枢，强化了深圳湾豪宅区的价值预期，也延续了央国企重仓核心城市优质地块的拿地趋势。未来项目入市后，有望补齐科技园片区低密改善型住宅的供应短板，填补新房断供空白。同时，该地块的成功出让也为6月后续前海桂湾、宝安中心区两宗重磅宅地拍卖提前预热，增强了深圳核心区优质资产的价值韧性预期，成为2026年深圳土地市场中极具标志性的强势信号。

据了解，接下来一周内，深圳还将出让1宗前海桂湾优质宅地，本月底宝安中心区亦有1宗宅地入市，市场热度或将持续。