深圳保障房转向:十四五建成74万套,十五五供应20万套,从“有得住”迈向“住得好”

本文来源：大康聊房

一、深圳“十四五”保障性住房规划纲要及完成总结

1.1 “十四五”规划目标与动态调整

深圳“十四五”住房保障规划在实施过程中结合城市人口、产业发展实际进行了优化调整，大幅提升了保障房建设规模，切实强化对新市民、青年人的住房支撑力度。

初始规划目标（2021年发布）：

五年内建设筹集保障性住房54万套（间），供应分配保障性住房34万套（间）。房源结构分为三类：公共租赁住房6万套、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房8万套，构建基础住房保障体系。

调整后目标（2023年4月优化）：

上调建设筹集目标至不少于74万套（间），新增的20万套（间）房源全部纳入保障性租赁住房范畴。调整后房源结构为：公共租赁住房6万套、保障性租赁住房60万套（间）、共有产权住房8万套，重点扩容面向新市民的租赁型保障房源。

1.2 “十四五”规划实际完成情况

截至2025年底，深圳全面完成“十四五”保障性住房调整后规划任务，各项核心指标达标，超额完成供应分配目标，住房保障覆盖面大幅提升。

1、建设筹集：累计完成74万套（间），100%完成调整后规划目标；

2、供应分配：累计供应分配约41万套（间），超额完成原34万套（间）的规划目标；

3、保障覆盖：累计助力41万户家庭实现安居，覆盖常住人口约150万人。

分类房源供应成果：

公共租赁住房累计配租8.3万套，核心保障户籍低收入、住房困难家庭；保障性租赁住房累计配租9.5万套（间），重点解决新市民、青年人阶段性住房难题；配售型保障性住房（含原安居型商品房、人才住房）累计配售6.7万套，覆盖刚需工薪群体。

1.3 “十四五”保障性住房建设主要成就

一是创新空间布局策略。首创“四跟”建设策略，即保障房布局跟着产业园区、大型公共机构、轨道交通、存量盘活资源走，实现房源与就业、交通、公共服务精准匹配，有效缓解职住分离问题。

二是完善多层次保障体系。构建“一张床、一间房、一套房”梯度化住房保障体系，覆盖单身青年、小家庭、刚需家庭等不同群体，实现精细化分层保障。

三是拓宽房源筹集渠道。形成新供用地新建、城市更新配建、产业园区配套、城中村改造、存量资源盘活等多元筹集模式，破解城市土地资源紧缺难题。

四是全面提升居住品质。推行“好房子”建设标准，优化户型设计、公共空间、配套设施，普及智能建造、绿色建筑技术，大幅提升保障房居住舒适度。

五是健全政策制度体系。2023年8月正式实施四项住房保障政府规章，全面对接国家统一住房保障制度框架，实现深圳住房保障政策规范化、标准化。

二、深圳“十五五”保障性住房规划核心内容

2.1规划发布背景与时间节点

结合国家房地产发展新模式、超大城市住房保障提质增效要求，深圳基于“十四五”住房保障建设成果，优化迭代住房保障发展思路，出台“十五五”住房发展相关规划，核心从“规模扩张”转向“提质增效、精准保障”。关键时间节点如下：

2025年12月29日，深圳市委发布“十五五”规划建议，明确住房保障转型发展方向；

2026年2月11日，深圳市人大审议通过全市“十五五”规划纲要，正式确立住房保障核心目标；

2026年5月26日，《深圳市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要（2026-2030年）》正式对外发布，细化保障房建设、供应、管理各项任务。

2.2 “十五五”总体发展目标

1、核心量化目标：五年累计供应分配保障性住房20万套（间），持续扩大住房保障覆盖面；

2、体系建设目标：健全公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房“两租一售”核心保障体系，全面对接国家制度标准；

3、服务目标：持续优化“一张床、一间房、一套房”梯度保障模式，保障在深就业创业群体安居需求，实现“进得来、留得下、住得安、能成业”。

2.3 2026年年度核心计划（十五五开局年）

1、建设筹集：年度完成保障性住房3万套（间）；

2、供应分配：年度完成保障性住房4万套（间）；

2026年首次出现年度供应量大于建设筹集量的特征，标志深圳住房保障工作彻底告别大规模新建扩张阶段，正式进入存量消化、精准匹配、提质增效的全新发展阶段。

2.4 “十五五”保障性住房重点工作任务

2.4. 1优化保障房供给结构，精准匹配人群需求

推行公共租赁住房“实物配租+货币补贴”双轨模式，兜底保障户籍低收入、住房困难家庭；持续加大保障性租赁住房供给，重点倾斜新市民、青年人、产业工人等刚需群体；大力发展标准化配售型保障性住房，定向保障符合条件的工薪刚需群体，杜绝投资投机属性。

2. 4.2多元盘活存量资源，拓宽房源渠道

鼓励产业园区集中配套建设宿舍型保障性租赁住房，适配产业用工居住需求；盘活城市存量用地、闲置建设用地用于保障房建设；推进商业、办公等非居住存量房屋改建保障性租赁住房；通过收购、长期租赁等方式，盘活存量商品房、商务公寓、闲置宿舍，扩充保障房源储备。

2. 4.3提质升级居住品质，推进智慧化管理

全面落地“好房子”建设标准，打造安全、绿色、舒适、宜居的保障性住房社区；深度融合开源鸿蒙、国产芯片等技术，普及智能家居、智慧物业、智慧建筑体系，实现保障房社区智能化运维；推行社会化、专业化运营模式，提升小区物业服务和管理水平；优化分配审核机制，保障分配公平公正，精准惠及刚需群体。

2.4.4优化空间布局，促进全城职住平衡

坚持“以需定建、以需定购”原则，统筹全市保障房空间布局，结合产业布局、人口分布、轨道交通规划精准布点；联动城中村有机更新、城市低效用地盘活，整合居住资源；破解职住失衡、通勤过长等城市痛点，实现住房供需精准匹配。

三、“十四五”与“十五五”保障性住房规划全方位对比分析

3.1核心量化指标对比

3.2保障制度体系对比

关键制度迭代变化：2023年8月起深圳停止新增安居型商品房建设；2026年1月正式出台《深圳市配售型保障性住房管理办法》，全面取代原人才住房、安居型商品房、共有产权住房，实现保障房类型统一。新型配售型保障房实行成本定价、封闭流转、现房配售三大核心规则，彻底剥离房产投资属性。

3.3房源供给模式对比

重大政策调整：2026年3月，深圳出台新规，取消城市更新项目保障房奖励容积，未完成规划审批的更新项目不再强制配建保障房。保障房供给从“强制配建增量”转向“政府统筹存量盘活、多元新建、市场化收购”的可持续模式。

3.4核心工作重心对比

四、深圳保障性住房未来发展趋势深度分析

4.1 发展逻辑：从“规模增量”全面转向“品质提质”

“十四五”阶段深圳重点解决保障房房源总量不足的问题，通过大规模新建补齐安居缺口；进入“十五五”，城市住房保障缺口基本填平，发展逻辑彻底迭代。建设规模理性收缩，年均建设量大幅下降，工作重心全面转向居住品质、社区配套、智能化水平、居住体验的全方位升级。同时全面落地“好房子”标准，优化户型设计、建筑材料、施工工艺和运维体系，打造全龄友好型保障社区。

4.2 供给渠道：存量盘活成为核心主力

未来深圳保障房供给将彻底改变依赖新增用地、城市更新配建的传统模式，存量资源盘活成为核心渠道。

一是持续放宽“商改保”“工改保”政策，简化审批流程，提速非居住存量房屋改建；

二是深度联动城中村规模化品质化改造，将城中村整治升级与保障性租赁住房筹集深度结合；

三是常态化收购、租赁存量商品房、商务公寓、闲置宿舍转化为保障房源；

四是依托产业园区配套建设，保障产业工人集中居住需求。

4.3 保障体系：标准化、精准化、规范化全面落地

“两租一售”统一保障体系彻底定型，三类房源分工清晰、精准分层：公租房兜底户籍低收入困难家庭、保租房保障新市民青年人、配售型保障房保障刚需工薪群体。

配售型保障房成为未来核心发展重点，凭借成本定价、封闭流转、无投机属性，精准解决刚需家庭安居难题。同时，分配机制持续优化，审核、配租、配售流程更加公开透明，运营管理走向社会化、专业化，全面提升住房保障服务能力。

4.4 市场协同：保障房与商品房市场良性互补

深圳将构建“市场商品房满足改善需求、保障房满足刚需安居需求”的二元住房供给格局。通过健全“人、房、地、钱”联动机制，精准调控住房供需结构，推动房地产市场平稳健康发展。实施区域差异化供给策略，城市核心区重点供应高品质改善型商品房，人口产业大区重点布局高性价比、配套完善的保障房和刚需商品房，实现城市住房资源优化配置。

4.5 长期发展展望

2027年，深圳累计新增建设筹集保障性住房将突破100万套（间），覆盖常住人口350万-400万人；到2035年，保障性住房覆盖人群预计达到500万人左右，占全市常住人口比重约26%。

未来深圳将持续完善“市场为主、保障兜底”的现代化住房体系，全面构建房地产发展新模式，持续夯实超大城市安居保障能力，助力先行示范区高质量发展。

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