深圳一旧改项目即将入市 ,开发商陷债务违约风波

近期，位于盐田沙头角的海涛花园旧改项目以“驭海隽府”名称进入市场，引发广泛关注。各方既对该项目充满期待，也存在开发商资金紧张、交付周期长、高容积率可能导致居住体验不佳等质疑。

2025年亏损额度为近年最高

作为深圳上世纪80年代初代商品房小区的代表，海涛花园由于受海风长期侵蚀，存在墙体脱落、结构外露等明显安全隐患。2010年，该项目被正式纳入深圳市旧住宅区更新改造试点范围。然而，其旧改进程并非一帆风顺，历经十余年的漫长博弈与推进。路劲基建有限公司（以下简称“路劲”）自2014年起逐步收购项目公司股权，至2019年完成全资控股，正式全面接手该项目的开发与实施工作，并在2024年通过行政征收完成了全面拆除，推动这一历时16年的旧改项目进入实质性开发阶段。

图源：深圳市规划和自然资源局

路劲以公路基建业务起家，早期布局高速公路和房地产两大主营业务。创始人单伟豹自1982年起在内地投资，涉及建筑材料、石矿、公路建设等领域，曾被称为“公路之王”，路劲基建曾在外资房企中排名第一。

但海涛花园并没有赶上好时候。公开资料显示，在2023年，路劲集团出售中国内地的四条高速公路，所得款项约80%-90%用于偿还债务。2025年8月14日，路劲基建宣布暂停支付所有离岸银行债务、票据及永续资本证券的全部到期本金及利息，构成违约。截至2025年底，路劲未偿还的有担保优先票据本金14.01亿美元+优先永续证券8.905亿美元，合计存续离岸债余额约23亿美元，其中5只已实质性违约，违约本金约14亿美元。

图源：路劲业绩截图

资金的困境在公司的最新财报上得到印证。根据2025年财报，路劲全年总营收53.22亿港元，同比减少3.88%，连续第四年下滑，有分析机构反映其核心业务持续萎缩；体现在归母净利润亏损59.8亿港元，亏损幅度同比扩大45.12%；销售毛利率-44.1%，净资产收益率-74.15%，盈利能力显著下降。从路劲近几年的年报看到，2022年转亏，2023-2025年大额亏损，2025年亏损额度为近年最高。

图源：路劲业绩截图

项目“亲海”成色尚待检验

记者在公开的信息中查询发现，路劲近年来从未获取任何新项目或地块，战略重心转向债务偿还。在此背景下，驭海隽府作为路劲在深圳推出的首个“隽”系高端项目，其销售回款对缓解集团资金压力具有重要意义。

交通方面，项目距离地铁站步行十余分钟，总体来看，驭海隽府项目更适合盐田有改善需求的本地居民。

该项目预计于2028年中旬交付。从2010年到2026年，开发商在这个项目上已经付出了极高的时间与资金成本。据悉，在项目开盘前，集团紧急调派原宁常区域副总经理负责项目操盘。作为长三角资深地产人士，其操盘思路能否适应珠三角市场，成为业界关注的焦点。