4 月 29 日傍晚，深圳市住建局突然发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自 4 月 30 日起正式实施。

这是继 2025 年 9 月大规模松绑后，深圳楼市调控的又一次关键 “突围”——核心区定向增购房票、非深户居住证直接买房、公积金贷款额度大幅上调，三大重磅组合拳精准瞄准改善需求，不少业内人士称之为 “精准爆破核心区改善瓶颈” 的里程碑政策。

一、新政核心：定向松绑核心区，公积金 “史诗级” 加码

本次新政不搞 “大水漫灌”，聚焦福田、南山、宝安新安街道三大核心区域，从限购、公积金两大维度同步发力，精准破解改善型需求 “想买买不到” 的痛点。

限购放宽：核心区 “增购 1 套”，非深户居住证直接买房

公积金升级：额度大涨 + 多群体上浮，最高可贷 351 万

二、政策深意：不是 “救市”，是 “精准激活改善 + 稳固基本盘”

深圳此次松绑，绝非简单的 “救市”，而是基于市场现状的精准施策、靶向发力，背后藏着三层深层逻辑。

核心区改善需求积压，定向释放破局

过去一年，深圳非核心区域（盐田、大鹏、龙岗等）已全面放开限购，刚需需求基本见底，但福田、南山、宝安核心区因限购严格，改善型需求长期被压制 —— 深户 2 套、非深户 1 套的限制，让大量有实力的改善家庭 “有钱无票”。

此次新政直接给核心区 “加房票”，精准释放高净值改善需求，既能拉动高端楼盘去化，又能稳固核心区房价，避免市场 “两极分化”。

非深户 “居住证破冰”，吸引人才留住购买力

深圳作为移民城市，非深户占比超 60%，其中大量是高薪白领、企业骨干，但此前核心区购房需 1 年社保，部分群体因社保断缴、年限不足被挡在门外。

“居住证直接买房” 新政，零社保门槛让非深户直接获得核心区购房资格，既能吸引人才扎根，又能激活庞大的非深户购买力，为楼市注入新动能。

公积金加码降门槛，对冲高房价压力

深圳核心区房价普遍 8 万 +/㎡，一套 100㎡房源总价超 800 万，首付 + 月供压力极大。公积金贷款额度大幅上调，叠加多场景上浮，最高 351 万贷款直接降低月供压力，让改善型家庭 “买得起、供得起”，真正落实 “住有宜居”。

三、市场影响：核心区将迎成交爆发，楼市分化加剧

核心区：改善需求集中释放，成交或将 “量价齐稳”

新政落地后，福田、南山、宝安新安街道将成为最大赢家 —— 深户增购、非深户入场，改善型需求集中爆发，预计 5 月起核心区新房、二手房成交量大幅攀升，优质次新、大户型、学区房成为成交主力。

价格方面，因核心区供应稀缺、需求旺盛，新政后房价大概率止跌企稳、小幅回升，但在 “房住不炒” 基调下，不会出现暴涨。

非核心区：成交平稳，分化持续

罗湖、龙岗、龙华等一般区域，以及盐田、大鹏不限购区，因政策无变化，成交将维持当前平稳态势，刚需盘、性价比盘为主流，房价以 “稳” 为主，部分远郊刚需盘或继续以价换量。

二手房：流通性提升，挂牌量或激增

深圳二手房挂牌量长期居高不下，核心区次新、优质房源流通性差。新政后，改善型业主 “卖旧买新” 意愿增强，核心区二手房挂牌量将激增，优质房源成交周期缩短、议价空间收窄，老破小、远郊房源仍难卖。

房企：核心区项目迎利好，加速推盘

万科、招商、华润等布局核心区的房企，将直接受益于需求释放，加快推盘节奏、收紧优惠力度；非核心区房企仍需以价换量，市场分化进一步加剧。

四、与广佛对比：深圳 “精准松绑”，逻辑完全不同

近期广佛也在推进楼市松绑（佛山以旧换新、广州优化限购），但与深圳新政逻辑差异明显：

• 深圳：聚焦核心区、改善型、高净值人群，定向释放高端需求，稳固核心资产价值；
• 广佛：侧重去库存、稳刚需、盘活存量，佛山以旧换新主打 “卖旧买新”，广州松绑聚焦刚需与刚改。

本质上，深圳新政是 “高端突围”，广佛是“刚需稳盘”，共同构成大湾区楼市 “梯度松绑、精准调控” 的新格局。

从 2025 年 9 月全面放开非核心区限购，到 2026 年 4 月定向松绑核心区、加码公积金，深圳楼市调控完成从 “保刚需” 到 “激活改善” 的战略转向。

对购房者而言，核心区改善窗口期已开启 —— 深户可抓紧新增房票优化资产，非深户持居住证可直接入场核心区；刚需群体可继续关注非核心区性价比房源。

对市场而言，深圳楼市正式进入 “改善主导、核心引领、分化加剧”的新阶段，核心区与非核心区的价值差距将进一步拉大。

政策来源：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/tzgg2017/content/post_12759897.html

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