摘要：深圳城中村房屋因历史原因形成复杂的产权状态，在法律形式上处于“灰色地带”。通过对相关案例的系统梳理，可以发现目前司法实践在处理此类房屋相关纠纷时呈现出清晰的二元结构：一方面，对涉及所有权确认、合同效力等涉及权利确认的诉求保持严格克制，坚持“行政前置”原则；另一方面，对基于占有的使用、收益等“事实状态”给予保护，并灵活运用使用权分割、现状处置等裁判方法。这一司法逻辑在维护法制统一与尊重历史现实之间寻求平衡，为处理深圳城市化历史遗留问题提供了务实的路径。
深圳在快速城市化进程中，通过一系列地方性法规将农村集体土地转为国有，但原村民在土地上已建成的房屋并未同步完成产权合法化。这种“土地国有、房屋权属模糊”的二元格局，使得大量城中村房屋在法律形式上处于不确定状态。部分房屋虽经“两规”“三规”等政策处理获得房产证或取得历史遗留违法建筑普查登记，但多数房屋仍未完成确权。
这种法律形式与事实状态的断裂，给司法裁判带来了根本性难题：若严格适用《城市房地产管理法》第三十八条及《城乡规划法》第六十四条，大量未取得合法权属证书或规划许可的房屋买卖合同、租赁合同均应认定为无效；但若一概否定所有基于此类房屋产生的法律关系，又可能引发大规模的社会经济秩序动荡，损害交易安全与信赖利益。
面对这一困境，司法实践中逐步形成了一套具有内在逻辑的裁判规则体系。这套体系的核心并非简单地“合法化”或“一律无效”，而是通过区分不同法律关系的性质，在法制框架内寻求现实问题的解决路径。本文基于对相关案例的检索与整理，对其内在司法逻辑进行探讨，以期为解决相关法律问题提供思考。
对于未取得合法权属证书或规划许可的房屋买卖合同，根据《城市房地产管理法》第三十八条和《城乡规划法》第六十四条，原则上应当作为违反法律强制性规定而无效。
《城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
鉴于深圳城中村房屋多数并未完成确权，考虑到合同无效属于自始无效，而城中村房屋的交易客观上存在，如一概作为无效处理，则容易导致整个交易链条的崩塌。考虑到深圳采取了多种措施处理相关历史遗留问题，故当下司法实践中多以需由行政机关先行处理为由对相关案件不予实体处理。
参考案例一：法院暂不作实体处理的案例
然而，实践中并非所有案件均对相关问题不予处理。在合同履行程度较浅、尚未形成稳定占有状态的特定情形下，存在法院判决合同无效的案例。
参考案例二：法院判决合同无效的案例
综上，结合上述案例的实际情况，对于未取得合法权属证书或规划许可的房屋买卖合同，实践中多数情况下法院会裁定不予受理或驳回起诉，要求先经由行政程序处理。特殊情况下，当合同履行程度较浅（如房屋未交付、款项未付清）时，法院可能作出无效判决。通过对案例的分析可以认为，法院在实践中倾向于避免对违法建筑的权利归属问题进行实质判断。合同履行程度越深，尤其是房屋和购房款均已正常交付的情况下，法院越倾向于不对合同效力作实质处理。若合同尚未履行或仅初步履行，判决合同无效的可能性则相应增加，以便对纠纷进行实质性化解。
因此，若因此类买卖合同效力发生纠纷，无论对于买受方还是出卖方，风险均较大。首先，法院可能不予处理；其次，即便法院予以实体处理并认定合同无效，当事人依据合同约定的违约责任条款主张差价损失、律师费等诉求，将无法获得支持。
（一）合同的效力认定问题
对于违法建筑租赁合同的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同司法解释》”）有明确规定，与违法建筑相关的租赁合同原则上应认定为无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
因此，多数情况下，对于未取得规划许可的房屋，其租赁合同效力自然是无效，实践中深圳地区法院亦遵循此规定。
参考案例三：租赁合同被认定无效的案例
上述案例中尤其值得关注的是，即便房屋持有房地产证，若其实际建设状况与证载内容不符，整体仍可能被认定为违法建筑，从而导致租赁合同无效。
不过，鉴于深圳市历史遗留问题的复杂性，除合法有证房屋外，若建筑物进行了相应的报批报建手续，或经过历史遗留问题处理并取得相应处理决定，可视为经过了主管部门的批准。在实践中，深圳法院并未固守“建设工程规划许可证”这一单一形式要件，而是从实质功能出发，将其他具有行政许可性质的政府批准文件解释为“经主管部门批准建设”，从而实现对大量历史遗留房屋租赁关系的合法性确认。
参考案例四：租赁合同被认定有效的案例
值得探讨的是，（2021）粤0309民初10110号案件与（2020）粤民申9644号案件中房屋均存有《复工通知书》，但判决结果却截然相反。这可能是因为实践中存在严重的超标建设问题，导致即便持有相关手续，租赁合同仍被认定无效。因此，在实务判断中需注意，即便存在具有报批报建性质的手续，若存在超标建设、改变房屋用途等情形，租赁合同的效力仍可能存在疑问。
（二）合同无效的法律后果
即便租赁合同被认定为无效，《房屋租赁合同司法解释》第四条仍允许当事人参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。这使得“无效”与“有效”在租金支付层面的实际差异大大缩小，进一步体现了司法对事实状态的尊重。实践中亦存在案例支持出租方主张免租期租金，如在（2023）粤03民终21542号案件中，深圳中院便支持了出租方要求免租期租金的要求。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
此外，依据《房屋租赁合同司法解释》第七条，装修损失亦可按照过错比例在当事人之间进行分配。如（2024）粤03民终29264号案件中，深圳中院即认为：“在本案中，卢某某作为出租方，明知涉案房屋存在未取得合法建设规划审批的加建部分仍进行出租，对合同无效负有主要过错。某某公司作为专业的住房租赁公司，未尽到审慎审查义务，对合同无效亦存在一定过错。一审法院综合双方过错程度，酌定卢某某承担70%的装修损失，某某公司承担30%的装修损失，此比例划分既考虑了卢某某在租赁合同无效中的主要责任，也考虑了某某公司作为商事主体应具备的注意义务，符合公平原则。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条第二款 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
虽然租赁合同无效后，当事人仍可主张房屋占有使用费和装修损失，但因合同无效，相应的违约责任条款无法适用。这使得无论对于出租方还是承租方，在相对方违约时，均缺乏有效手段弥补自身基于合同期待的利益损失，故需承担更大的商业及法律风险。
实践中，侵占、妨害历史遗留违法建筑占有的情形时有发生。在涉及城中村房屋被侵占的纠纷中，法院展现出对“占有”这一事实状态的明确保护倾向，其法律依据主要为《民法典》中关于占有保护的规定。相关案例的案由多为占有妨害排除纠纷或占有物返还纠纷。
《民法典》第四百六十二条第一款 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
参考案例五：法院对占有状态予以保护的案例
占有保护与所有权确认的分离，是此领域裁判规则的逻辑基石。法院可以确认“谁在占有”这一事实状态，而无需回答“谁有权占有”这一更深层次的权利归属问题。此种处理方式巧妙地回避了对房屋合法性的直接判断，同时又为当事人的实际利益提供了必要的司法救济。
然而，此种保护亦存在明确边界。若当事人的主张实质上指向对所有权的确认，法院将不予受理或驳回起诉。因此，在相关主张中，若其请求权基础为返还原物、排除妨害等物权性权利，或其论证逻辑最终指向物权确认，则法院将驳回起诉。
参考案例六：因涉及权利确认而被驳回的案例
因此，在面临相关房屋被强占或存在其他妨害占有行为时，起诉策略上应强调对“占有”事实状态的保护，案由宜选择“占有物返还纠纷”或“占有排除妨害纠纷”，而应避免选择“返还原物纠纷”或“排除妨害纠纷”等物权纠纷案由。同时，相关主张和举证均应围绕客观的占有事实展开，而非指向实质性的物权确认。否则，一旦被认定为权利确认之诉，司法机关将避免作出实体处理，从而影响权利人的权益维护。
在离婚财产分割与继承纠纷中，法院发展出了一套更为灵活的处理方式，虽然不确认房屋的所有权归属，但可以对房屋的使用权和收益进行分割。使用权分割的正当性基础在于，它不涉及对房屋法律形式的最终认定，仅是在家庭成员之间分配房屋的占有、使用、收益等事实性权益。这种做法既符合《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条关于“尚未取得所有权的房屋由当事人使用”的规定精神，又有效解决了家庭内部的财产纠纷。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条第一款 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
参考案例七：法院对使用权进行分割的案例
法院在相关判决中，仅处理房屋的“使用权”及相应收益，并在判决书主文中通常会明确载明，判决内容不代表对不动产产权合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据。此种方式，既有效处理了当事人之间的实体争议，又恪守了司法权与行政权的边界，在法律规范与权益保障之间取得了平衡。
五、房屋的执行
根据实务经验，城中村历史遗留违法建筑的执行普遍存在一定困难。因其不具备合法的产权证书，现行法律也未明确界定对此类房屋的执行程序与程度。但当前实践中亦不乏对小产权房进行成功执行的案例。从规范层面看，对历史遗留违法建筑进行执行并非全无依据，现行司法解释为此类财产的处置提供了操作空间。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第八条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》二 、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
参考案例八：涉及房屋使用权执行的案例
除上述最高人民法院案例外，在（2020）粤03民终5365号案件判决书的事实部分，明确载明一审法院曾向被执行人发出《公告》，告知其已备案查封涉案历史遗留违法建筑房产，并拟采取强制管理措施，以所得收益清偿债务。（2021）粤0303民初32127号判决书亦明确，深圳市罗湖区人民法院出具执行裁定及协助执行通知书，并向当地股份合作公司送达，要求协助查封被执行人名下的历史遗留违法建筑。
由此可见，尽管面临困难，但历史遗留违法建筑客观上具备可执行性。然而需强调的是，相关房屋无法通过法院拍卖程序实现权利的完全合法化，买受人取得的是建筑物的使用权与收益权，而非法律意义上的完整物权。这导致买受人在取得小产权房使用权后，仍无法在行政程序上使其持有状态合法化。此外，为促进执行的顺利进行，申请人可考虑先行查明房屋的实际占有人、管理人等现状信息并提供给法院参考，或申请法院致函当地村股份公司或街道办事处协助查明权利人。
深圳法院在处理城中村房屋纠纷中形成的裁判规则体系，可以概括为“分离与保护”的二元结构：分离——将法律形式（所有权）与事实状态（占有、使用）相分离，仅在后者的范围内提供司法救济；保护——对基于长期、稳定、善意形成的占有状态给予积极保护，以维护社会秩序的稳定。
这一司法逻辑在学理上具有合理性：它既坚守了物权法定、不动产物权变动以登记为要件的基本原则，又通过认可“使用权”的可处分性等法律技术，为历史遗留问题的解决提供了弹性空间。从实践效果看，它基本实现了在维护法制统一、尊重历史现实与保障当事人合理权益之间的平衡。
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团 队 介 绍
TEAM INTRODUCTION
专业领域：公司法律顾问、项目投资并购、不良资产处置、民商事诉讼
具有近二十年大型知名地产集团投资、法务和公司高管工作经历，熟悉企业运作模式和经营管理，擅长地产和城市更新项目投资运作。律师执业近十年，主要从事公司、合同、投资并购、不良资产处置等法律业务，有丰富的民商事诉讼经验，担任多家企事业单位常年法律顾问。
专业领域：金融业务法律服务、公司业务、争议解决、不良资产
本科毕业于中国政法大学，工作以来主要从事公司、合同、金融、不良资产以及其他民商事领域的诉讼以及非诉事务，在相关领域积累了丰富经验。
曾协助大型国有银行办理金融借款诉讼以及提供法律顾问服务，为深圳某公司跨境资产收购协议竞业禁止条款出具法律意见并为其全球发展战略规划路径法律风险出具法律备忘录，为多家企业提供常年法律顾问服务。
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