近日，宝安区城市更新接连发布多宗公告。
一边是9个城市更新项目“死里逃生”，获批延期一年；另一边，位于核心地段的新安街道裕和村项目正式宣告计划失效。
在房地产市场深度调整的当下，当下的城市更新不仅仅是时间的赛跑，更是资本、规划与耐心的多重博弈。
01
9个更新项目延期，包括多个超大项目
对现在的旧改项目而言，时间就是金钱，有效期就是生命线。
根据宝安4月8日发布的《关于城市更新单元计划有效期延期的公告》显示，包括23区艾可工业园、107发展带乐群第一工业区、铁岗旧村等在内的9个项目，原计划有效期已逼近红线。
此次宝安区政府统一将其有效期延长至2027年4月8日，给了这些项目一年的缓冲期。
近来年，各区均有多个旧改项目进行延期。本次延期的项目中，新安23区艾可工业园旧改1.58万㎡的体量不算大，但操盘方新柯成实业是宝安本土的老面孔，深耕30多年。
西乡街道这次有两个看点。一个是107发展带乐群第一工业区，5.37万㎡的拆除规模，24万㎡的建面，容积率6.42；
另一个是铁岗旧村，10.45万㎡的体量是9个项目里最大的，鹏瑞集团操盘——没错，就是那个造了深圳湾1号的鹏瑞。这个项目还要保留铁岗村的黄氏宗祠，旧改与文化保护的博弈值得关注。
松岗街道是这次的大户，一口气占了5个。其中红星花园和红星社区国强厂是一对“连体婴”，两个项目要统一编规，一起凑出9000㎡以上的教育设施用地。
松岗第二工业区的含金量最高——背后是中国信达，央企AMC下场，这种“金融+地产”的模式很可能是未来旧改的新主流。
沙井街道的沙民马安山工业区是典型的“工改工+居住”混合项目，M0用地不超过20%，还配了9000㎡以上的学校用地。
02
新安街道裕和村旧改宣告失效
与上述9个项目形成鲜明对比的，是新安街道裕和村的遭遇。
这个位于宝安中心区N1区的“黄金地段”项目，拆除范围约3.3万平方米，本应是开发商的“唐僧肉”，却最终因“未能在有效期内获市政府批准”而被宣告失效。
该旧改项目是今年宝安首个失效项目。
原列入了《2019年深圳市宝安区城市更新单元第三批计划》，更新单元计划有效期至2026年4月8日止；
根据2024年初官方的回复，当时裕和村还在“编制报审中”。但显然，规划编制的速度没能跑赢时间。
失效意味着什么？
意味着“推到重来”。此前所有的立项、核查、审批手续全部作废。
如果还想旧改，必须重新走一遍申报流程，且根据规定，短期内大概率无法重启。
据统计数据显示，截至2025年12月，深圳市已调出计划的城市更新项目共计38个，总拆除范围约321万平方米。其中，尚未获批规划的项目占绝大多数，共36个；已批规划的项目为2个。
而宝安片区到目前已有17个旧改被宣告失效，也是深圳旧改失效最多的片区。
宝安城市更新与土地整备局截图
所以，对于旧改的业主来说，看到自家房子划入旧改红线不要高兴太早。
旧改面临的情况本身就很复杂，周期漫长、变数丛生。一旦计划失效，老破小还是那个老破小，旧改梦可能真要再等十年，甚至遥遥无期。
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