深圳见闻:这个清明,香港人不光来干饭,还开始抄底买房了
清明假期最后一天回到深圳，本来想躲开人挤人的旅游高峰，找个清净地方吃顿好吃的，媳妇特意选了华侨城创意文化园里一家比较经济实惠的重庆小面馆。结果一路上，来来往往的大都是讲粤语的香港人。香港人北上，早就不是新鲜事，特别是每逢小长假，深港口岸都可能堵得水泄不通。就说刚刚过去的清明3天小长假，深圳各口岸累计查验出入境人员超220万人次，其中香港居民北上超130万人次，单日最高查验量突破48万人次，直接刷新了清明假期的历史纪录。罗湖、福田、深圳湾、莲塘口岸，从早到晚全是拖着行李箱、背着双肩包的香港人，高铁西九龙站到福田的班次，假期前三天几乎趟趟满座，14分钟的车程，比香港岛内坐地铁过海还快。很多人可能会问，怎么现在香港人一到节假日就往深圳跑？说白了，核心原因就一个：深圳的吃喝玩乐，性价比高到离谱，服务还好到让人没法拒绝。以前我们总觉得香港是购物天堂，去香港买东西便宜洋气，现在风水完全轮流转了。香港茶餐厅一杯普通港式奶茶要40港币，深圳同款带奶盖加珍珠的，15块人民币就能拿下；香港一顿普通粤菜人均200港币起步，深圳同等品质的馆子，人均100人民币就能吃到撑；更别说按摩、医美、看电影这些服务，香港的价格普遍是深圳的2-3倍，体验还未必有深圳好。再加上市区里随处可见的大公园、宽敞的商圈、不挤的街道，对人均居住面积只有十几平米的香港人来说，来深圳简直就是放风度假。24小时通关的口岸、四通八达的地铁、全覆盖的移动支付，让香港人来深圳，跟我们跨区逛个街没区别，周末北上消费，早就成了很多香港人的生活日常。如果说以前香港人北上，主打一个吃喝玩乐，那今年清明，很多人的核心目标，直接变成了买房置业。我特意查了下资料，假期3天，深圳二手住宅成交备案量环比节前上涨42%，其中香港客户占比达到18.7%，创下近3年新高；新房市场上，南山、前海、宝安中心的12个热点楼盘，香港客户的到访占比普遍超过30%，部分楼盘甚至专门开设了粤语接待专场，配套跨境银行按揭、香港律师见证等一站式服务，就为了方便香港客户下单。那么，香港人怎么突然跑来深圳买房了？其实掰开了说，原因非常现实，每一条都戳在痛点上。第一，价差大到让人没法拒绝。现在香港港岛核心区房价，普遍在25-30万人民币/平米，九龙核心区也要18-22万/平米，就算是元朗、天水围这种香港公认的远郊区，均价也要8-10万/平米。而深圳这边，南山核心区的次新房均价才8-12万/平米，福田中心区7-10万，宝安中心区6-8万，相当于用香港远郊的价格，买深圳超一线城市的核心地段，换谁都得心动一下。第二，汇率+利率的双重红利。港币和美元挂钩，这两年港币兑人民币持续升值，现在1港币能换0.92左右的人民币，香港人拿着港币来深圳买房，相当于直接打了个92折。更别说利率，香港的房贷利率常年维持在2%左右，比深圳当前3.2%的房贷利率低了一大截，还能做跨境按揭，月供压力直接少了三分之一。第三，租金回报率更高，资产更保值。深圳核心区的住宅，租金回报率普遍在1.5%-2%，而香港同价位的房子，租金回报率大多不到1%，同样的资金，买深圳的房子，租金收益能高出一倍。再加上市面上流通的香港新房，大多是二三十平米的纳米楼，而深圳同价位能买到七八十平米的正规两居，不管是自住还是出租，性价比都高太多。第四，香港人经历多次楼市周期。深圳房价从2021年高点跌下来，到现在快5年了，核心片区普遍回调了30%-40%，价格已经回到了2019年的水平。香港人经历过97年、03年、08年的楼市牛熊，对周期的敏感度远超内地普通人，在他们眼里，深圳这种全国人口持续净流入、产业活力拉满的一线城市，核心资产跌到这个份上，已经到了抄底的窗口期。那么，既然香港人都来抄底了，我们在深圳的普通人，是不是也可以冲深圳的房子了？这里我必须先给大家泼一盆冷水，先把结论说清楚：香港人能抄底，不代表你能抄底。想买房，还是不要带着抄底的心态，除非是自己有居住的需求。你看香港人是怎么买房的。绝大多数香港买家，都是全款或者低杠杆入手，人家是拿闲置资金来做资产配置，就算房价再回调10%，也完全不影响生活。而我们很多普通人买房，很多是掏空几个钱包凑首付，再加30年的高杠杆，每个月的月供压得喘不过气，一旦房价波动、工作出点问题，直接就面临断供的风险。如果是刚需自住，在深圳有稳定的工作和收入，想买核心片区的房子，现在确实是个不错的窗口期。房价挤了5年的水分，水分基本出清了，房贷利率也降到了历史低点，不用抢房、不用加茶水费，你有足够的时间慢慢挑、跟房东砍价。刚需自住，只要你不打算三五年就转手，长期来看，深圳核心区的房产，保值能力依然远超绝大多数理财。但如果你是抱着投资翻倍的想法来的，我劝你趁早死了这条心。现在的楼市，再也不会有以前那种三五年翻倍的行情了，就算是深圳核心区的优质房产，未来每年能有3%-5%的涨幅，就已经跑赢了市面上90%的投资品。想靠买房赚快钱、赌一把，大概率只会把自己套进去。其实这次香港人扎堆北上深圳买房，本质上从来都不是什么抄底神话，而是深港同城化的必然结果。二十年前，我们挤破头去香港购物、打工，觉得香港遍地是机会；二十年后，香港人坐着高铁来深圳消费、置业，觉得深圳的生活更舒服、资产更有性价比，遍地也是机会。这背后，是两个城市的双向奔赴，是大湾区融合的大趋势，更是中国经济最鲜活的缩影。
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