深圳证券交易所会计监管动态(2026年第1期)解读:四大租赁案例剖析
本期会计监管动态聚焦《企业会计准则第21号——租赁》（CAS 21）的执行难点，围绕实务中争议较为集中的四类问题，通过典型案例加以剖析：（一）案例情景
A公司与数据中心供应商订立了一份为期三年的机柜使用合同，约定使用60个标准机柜，每月支付一笔包含电费、安保及运维等服务的综合费用。合同未指定具体机柜编号，并赋予供应商在一定条件下调整机柜位置的权利，但实际操作中极少动用此权利。基于此，A公司将该合同认定为服务协议，并未依据CAS 21确认使用权资产及相应的租赁负债。（二）争议焦点
合同条款中“供应商有权调整机柜”这一表述，其法律及经济实质是否构成“实质性替换权”？此判断直接关系到合同是否内含租赁成分。（三）会计处理意见
深交所的判定结论是，该合同应被识别为包含租赁，核心逻辑如下：1. 依据CAS 21第5条评估“已识别资产”：判断替换权是否具有“实质性”，需同时符合两项条件：本案中，机柜已实际装载A公司的专用设备。替换行为将产生显著成本，且供应商无法从中获取额外收益。因此，该替换权不具备实质性。A公司对所分配的60个机柜拥有排他性使用权，符合“已识别资产”的要件。2. 关于控制权的判定：A公司能够自主决定机柜的用途（装载何种设备），并完全享有由此产生的全部收益，整个过程未受到来自供应方的实质性干预。这满足了控制权转移的条件。（四）审计实务启示
在对包含复杂安排的合同执行审计程序时，应重点关注以下环节： | |
| 向管理层询问合同执行期的实际替换历史，获取替换成本及合同条款的内部评估记录 |
| 审阅合同，确认其中是否明确允许供应商将同一资产同时提供给其他客户使用 |
| 检查公司的会计政策是否明确要求对服务合同进行租赁成分的筛查 |
| 对IT外包、设备托管、数据中心服务等大额服务合同进行逐一评估 |
监管关注：IT服务外包、设备托管、数据中心服务等合同是隐性租赁成分的高风险领域。三、案例二：关于租赁负债的初始计量
（一）案例情景
承租人B公司为开展康复治疗业务，租赁了一套专用医疗设备，租期5年。租金支付方式为每人次治疗500元，完全取决于实际发生的治疗人次。合同中未设置最低使用人次或保底支付条款。B公司内部预测年使用量为30,000人次。（二）争议焦点
这种完全基于实际使用量的可变付款额，是否构成了“实质固定付款额”，从而需要在租赁期开始时计入租赁负债的初始计量？（三）会计处理意见
深交所认定该可变付款额不应纳入租赁负债的初始计量，其租赁负债的初始金额应为零。依据如下：1. CAS 21第18条明确规定，纳入租赁负债初始计量的付款额仅限于：- 终止租赁需支付的违约金（当合理确定将行使终止权时）。
其中，“实质固定付款额”特指形式可变但支付义务不可避免的款项，例如合同约定的最低支付额。- 租金完全与实际使用量挂钩，不涉及任何预定的指数或比率；
- 合同没有任何保底条款，这意味着理论上存在零支付的可能性；
- B公司的内部预测仅属管理预期，不构成合同层面的法定义务；
- 签约后首年实际使用人次高达50,000远超预测的30,000，恰恰印证了未来付款现金流高度不确定性的本质。
综上，该笔基于实际使用量的租赁付款额，应在实际发生时计入当期损益。（四）审计实务启示
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| 严格区分固定、基于指数/比率、基于使用量三类付款类型 |
| 重点排查合同条款中是否存在隐含的“保底”或“必然支付”性质条款 |
| 当发现租赁负债金额显著偏低时，复核是否遗漏了应纳入计量的准固定付款额 |
常见误区：将未来基于使用量的预测金额提前计入租赁负债，导致使用权资产与租赁负债虚增。这在医疗设备、工程机械等领域租赁业务中尤为常见。
四、案例三：关于可变租金的认定
（一）案例情景
出租人C公司将一处商铺出租给某零售商，租赁协议约定月租金按“固定基础租金”与“月营业额×15%”两者中孰高者收取。固定基础租金每年递增3%。C公司将实际收取的全部租金均作为可变租赁收入进行会计处理。（二）争议焦点
在“孰高”条款中，作为支付基准的固定基础租金部分，对承租人而言是否构成实质固定付款额？相应地，对出租人而言，这部分是否应纳入租赁收款额并按直线法在租赁期内进行摊销？（三）会计处理意见
深交所指出，固定基础租金部分应被识别为实质固定付款额，不能将全部租金笼统地归为可变收入，而应进行合理拆分：- 支付下限（即固定基础租金）：无论营业额如何，承租人必须支付此金额，支付义务不可避免，性质属于 实质固定付款额。
- 超额可变部分：仅当“月营业额×15%”的金额超过固定基础租金时产生的差额，方为真正的可变租赁付款额。
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| | 应纳入租赁收款额，在租赁期内按直线法分期确认为租赁收入 |
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需要强调的是：固定租金每年3%的递增属于基于合约约定的比率增长。因此，所有合同约定的固定付款额总额（含递增部分）应作为一个整体，在整个租赁期内进行直线摊销。（四）审计实务启示
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| 重点关注租赁合同中是否存在“孰高”、“保底+分成”、“阶梯定价”等复合安排 |
| 复核出租人的会计处理，是否已将实质固定的下限租金部分从可变收入中剥离，并采用直线法进行确认 |
核心风险：若将本应直线摊销的固定租金也纳入可变处理，会人为造成收入确认的波动率失真，掩盖了稳定租金收入的商业实质，并可能导致部分收入被不当递延。
五、案例四：关于免租期内租金收入的确认
（一）案例情景
出租人D公司将一处厂房出租，租期15年。合同约定前3个月为供承租方装修的免租期，自第4个月起开始收取月租金60万元。D公司在免租期内未进行任何收入确认。（二）争议焦点
免租期是否构成租赁安排的一部分，并应当计提并分摊租金收入？（三）会计处理意见
深交所明确，免租期内应当确认租金收入。其核心依据是CAS 21第45条及其应用指南，该类租赁激励（免租期）是整体租赁安排的一部分，因此总的租赁付款额应在包含免租期的整个租赁期内，按直线法为基础进行分摊确认。尽管两种方法最终确认的总收入一致，但错误处理会导致收入确认的时点错配：免租期内收入为零（延迟确认），而后续付租期每月收入偏高（提前确认），扭曲了各会计期间的利润真实性。（四）审计实务启示
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| 在审计租赁合同时应审慎核查是否存在免租期、首期低租、阶梯式递增等特殊安排 |
| 复核管理层计算的月均租赁收入是否将总付款额在完整的租期内（含激励期）进行了无遗漏摊销 |
| 检查免租期内是否已按权责发生计提了“应收租赁款”并贷记“租赁收入” |
常见误区：将免租期仅视为无租金收付的“空窗期”而忽略收入确认，或错误地将出租方提供的租赁激励（如装修补贴）直接费用化处理。
六、综合总结与监管导向
（一）本期案例的共性主题
四个案例集中反映了当前监管机构在执行CAS 21过程中的主要关切点：- 租赁成分识别不足：部分企业倾向于在服务合同中将租赁成分隐性化，以规避对使用权资产与租赁负债的确认，进而影响财务报表对真实财务杠杆的反映。
- 合同要素界线混淆：实务中对“实质固定付款额”与“真正可变付款额”的判断标准存在模糊地带，可能导致租赁负债初始计量或后续收入确认出现系统性偏差。
- 收入确认时点失真：对于包含免租期、阶梯式租金等复杂安排的租赁合同，未严格遵循直线摊销原则，扰乱了收入的期间可比性和利润分布的准确性。
（二）对实务工作的启示
针对上述问题，审计师及企业财务团队可采取以下针对性措施，以提升会计处理的合规性：- 对所有重大服务合同进行“穿透式”审视，特别是IT外包、数据中心使用、仓储物流等存在资产控制权转移可能性的场景。
- 坚持实质重于形式原则：“替换权”条款本身不必然阻碍租赁识别，关键在于评估其是否具有“实质性”。评估的重心应放在替换行为的成本效益分析上。
- 建立付款额精细化分类框架：设计内部决策树，严格区分固定、基于指数/比率、基于实际使用量这三类核心付款类型，尤其关注合同中具有保底或支付下限性质的条款。
- 全面贯彻直线法摊销：将所有长期租赁协议下确定的付款总额，在涵盖所有租金优惠期（如免租期）的完整租赁期内进行分摊。
完善信息披露与管理：确保财务报表中使用权资产、租赁负债、租赁收入等相关科目的分类、计量及披露准确、完整，并保障其对监管机构的报送信息与财务报表信息之间的一致性。
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