深圳地产日报 | 2026年4月1日 周三

成交数据透视

热度指标（门店端）

• 看房量：乐有家门店二手看房量创近5年新高，较2024年10月的高点再高出 17%。
• 签约量：门店一手签约创17个月新高（环比+374%）；二手签约逼近2024年“929”政策后峰值。

刚需与改善双轮驱动

本轮回暖并非虚火，而是真实居住需求的释放：

• 总价段：800万以内房源成交占比大幅提升 5.5个百分点，其中 300-500万 区间占比提升2.9个百分点，成为绝对主力。
• 客群画像：首次置业与“卖一买一”的改善型客户主导市场，对价格敏感度高。

区域分化：龙岗领跑，宝安发力

• 二手房：龙岗区网签超千套，占比24%，凭借高性价比稳居榜首；罗湖、福田紧随其后。
• 新房：宝安区预售网签超350套，坪山区环比涨幅达184%，西部及东部性价比片区热度回升。

学区房“提前卡位”

3月历来是学区房旺季。为应对2027/2028年入学（深圳需提前1-2年落户/租房），家长客群积极入市，带看量与成交明显活跃。

价格走势：企稳微涨

3月深圳二手住宅成交均价约 5.81万元/㎡。剔除2月春节扰动，自2025年12月以来，房价呈现“稳中微涨”态势，市场底部支撑明确。

新房库存：去化周期约20个月

尽管成交回暖，但截至3月底，深圳一手住宅库存量约2.6万套，去化周期仍处高位。这意味着开发商“以价换量”策略在二季度或将继续，为新盘买家提供议价窗口。

央行定调：货币环境持续宽松

央行2026年第一季度例会明确：继续实施适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度。重点在于“促进经济稳定增长和物价合理回升”，低利率环境利好资产价格企稳。

一线城市联动

• 广州：3月一手成交环比增42%，二手突破1.1万套，2000万+豪宅成交金额同比大增78%，大湾区核心城市回暖信号一致。
• 上海：首例“住房收购置换”落地，老房换“房票”模式激活存量市场，为城市更新提供新思路。

刚需客群（预算300-500万）

• 策略：紧盯二手房。800万以内房源议价空间相对较大，重点关注 龙岗（大运、中心城）、宝安（沙井、福永）、龙华（民治） 等交通便利片区。
• 时机：当前为“金三银四”传统旺季，若遇急售笋盘可果断入手。

改善客群（换房族）

• 策略：先卖后买，关注核心区。利用市场热度加速现有房产去化，置换目标锁定福田、南山核心区的优质次新房或带学区属性房源。
• 注意：新房市场库存压力下，部分改善型新盘可能存在“特价房”机会。

投资提醒

法拍房市场近期出现高溢价成交案例，反映部分资金开始追逐低估资产。但需注意流动性风险及隐性成本，非专业选手建议谨慎。