刚刚过去的3月，深圳楼市交出了一份“环比重磅”的成绩单：一二手住宅总网签量7898套，环比大涨117%，创下近11个月最高值。
其中，全市一手住宅预售网签1571套，环比上涨109%，现售网签1256套，环比涨130%，合计网签2827套，环比上涨118%；二手住宅网签5071套，环比上涨117%，持续稳定在深圳楼市5000套“荣枯线”水平。
01
环比大涨背后：同比其实是跌
乍一看数据，很不错对不对？
但对比去年3月份，成交数据是下跌的！
2025年3月，深圳一二手住宅网签总量10239套，环比增长53.6%，同比增长66.2%！
今年3月份深圳住宅网签量7898套，上涨117%是环比，也就是和上个月的数据相比。
因为2月份有春节，这意味着，市场的“热度”，可能更多是春节后需求延后释放的季节性回温，还不能看作是“趋势性反转”。
2月是传统淡季，假期积压的刚需、改善需求集中入市，推高了3月的环比数据——但这个比较本身，参考意义有限。
从周度数据看，回暖趋势还是比较清晰的。
比如3月16日至22日这一周，二手房门店签约量实现“四连涨”，达到2024年四季度以来的峰值水平。深圳贝壳研究院监测显示，同期二手看房量也维持“四连涨”，触及近两年高点。
量在价先。 伴随成交放量，价格端也出现了积极信号。
乐有家研究中心数据显示，二手房平均议价空间已连续3个月收窄，降至近5个月最低点，这意味着，购房者砍价的难度正在增加。
这样的节奏，和去年3月的市场走势颇为相似。
北上广深等一线城市3月份楼市都出现不同程度的回暖
02
楼市回暖背后的“K型分化”
拆开数据会发现，市场的分化正在加剧。
今年3月，全市仅有12个新盘入市或加推，一手房成交不足3000套，相比去年同期的4100多套，降幅近30%。
卖得最好的是深圳湾沄玺——3月中旬加推162套房，目前去化120多套（因备案数据有延时，以实际为准）。
而其他已开盘的项目，去化普遍不是很理想。
二手房的活跃度明显高于新房，但热度的分布同样不均：卖得好的要么是网红盘、老牌学qu房，要么是真正在“以价换量”的项目。
不过值得关注的，是顶豪市场的表现。
克而瑞数据显示，截至3月22日，深圳总价3000万元以上豪宅累计成交168套，同比暴涨154.55%。日均成交2.07套，较去年四季度日均0.89套增长132.6%。
更惊人的是亿元级豪宅：仅用不到一个季度，深圳就成交了12套亿元豪宅，已逼近去年全年13套的总量。其中10套来自中信城开信悦湾，备案均价达24.4万元/㎡，创下近年深圳豪宅均价新高。
后海沄玺花园的表现更为典型。该项目距深圳湾1号仅约400米，3月22日二次加推时，216㎡户型和408㎡亿元级单位直接售罄，入市四个月销售额已突破239亿元。
而与之形成鲜明对比的是，总价300万以下的刚需房源，成交占比持续下滑，远郊板块依然在以价换量；部分供应量较大的外围区域，仍需依靠折扣、特价房等方式吸引客户。
一涨一跌之间，深圳楼市的马太效应已经到了极致。
豪宅市场能实现增速超100%并领跑，主要还是因为供应集中放量，导致高端需求集中释放。
不过顶豪市场的独立行情来看，富人的集体扫货，本质是对核心资产终极逻辑的深度认同，这也是一个好的市场现象，但这类房产市场占比本身较小，所以对市场的影响有待观察。
03
楼市正在经历转型
接下来，如果二手房市场能保持较高交易热度，价格有望在成交量支撑下逐步企稳。新房市场则需关注后续供应结构和价格策略，能否在激烈的存量竞争中持续吸引客户。
从更长周期看，楼市正在经历发展模式的深刻转变。
近日有消息称，深大将以汉园茗院200多套售价700万+的住宅，用作研究生宿舍。
这一举动并非孤例——国内已有多所高校集体下场收房。
从深层次看，这折射出住房需求结构的深刻变化：房地产市场正从过去的“规模扩张”，进入存量博弈阶段。
而这一轮去库存，购房主力从普通老百姓变成了国家队——地方政府、国企、高校都在积极响应。
这背后，是上层稳楼市的决心，也是市场逻辑的重构。
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深圳的楼市政策调整事关重大，不仅仅会影响楼市，还会影响资本市场以及经济后续的走向，波及范围很广。
此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。
所以任何风吹草动我觉得大伙都要留意。及时跟进最新的政策消息很有必要。
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