2026年开年，深圳楼市没有戏剧性反转，也没有情绪化狂飙。

数据很诚实——分化正在扩大。

1月，深圳二手住宅成交5281套，

时隔8个月再次站上5000套关口，环比上涨6.9%，同比增长16%；

而一手住宅仅成交2582套，环比下滑10.4%，成交规模不足二手的一半。

二手录得量达6802套，已连续11个月保持高位运行。

成交结构的倾斜，不是偶然波动，而是市场选择。

一句话总结：交易重心正在向存量市场转移。

一手市场的低迷，核心不在需求消失，而在供需错位。

第一，开发商的价格策略进入“防守模式”。

过去一年，房企普遍判断价格已处底部区间，主动降价意愿明显下降。

前期土地成本高企，一旦大幅让利，账面直接转负。

多数项目选择维持报价，放慢去化节奏。结果很直接：

成交效率下降，库存压力转为时间成本。

第二，新盘供应结构偏离主流需求。

1月仅3个项目入市，共883套房源，集中在龙岗、坪山等库存高位区域。

核心片区缺席，优质改善产品断档。

更关键的是，价格与产品力未形成明显优势，去化率普遍低于30%。

相比之下，去年底核心区优质项目的快速清盘，反而说明——

市场不是没钱，而是挑剔。

当前一手成交主力来自往年存量，新项目对市场的拉动几乎可以忽略。

一手市场的问题不是全面失血，而是结构失衡：核心缺货，边缘过剩。

一、核心成交数据

趋势解读

•成交量走势图：深圳二手住宅成交量自2025年10月起实现连续上涨，1月网签量突破5000套，创近5年同期新高。•一二手成交结构：二手房占比接近70%，成为市场绝对主力。

二手市场的变化更具信号意义。

挂牌增速放缓，业主不再扎堆抛售；

议价空间从5%-8%收窄至3%-5%；

核心地段房源明显惜售。

成交均价5.78万元/㎡，连续两个月小幅回升。

元旦期间，看房量同比上涨81%，签约量上涨43%。

这些变化指向一个趋势：

市场进入自然修复阶段。

本轮成交回升，并未依赖强刺激政策，也未出现普遍性降价潮，而是价格调整到位后，刚需与改善需求开始释放。

决策周期缩短，观望情绪减弱。

买家更理性，卖家更冷静，交易效率提升。

可以明确判断，深圳已进入“去政策依赖”的修复区间。

若后续政策边际放松，核心片区二手房的弹性会更明显，尤其是优质次新房，具备率先回升的条件。

二、价格走势

分化背后，是参与者心理预期的同步调整。

开发商不再急于甩货，二手业主减少亏损出售，双方对价格底部形成某种默契。

1月主动降价房源占比不足20%，较上月继续下降。

部分业主选择暂缓出售，等待更清晰的方向。

库存层面，一手预售住宅库存29950套，较上月小幅回落。

按近12个月销售速度测算，去化周期约16个月，仍偏高，但压力边际减轻。

更重要的是，未来供应节奏明显放慢。

一季度计划入市住宅4329套，环比下降45%，核心区供给依旧稀缺。

供给收缩，需求修复，时间开始成为变量。

值得注意的是，商业物业成交占比上升，资金正在寻找更稳健的资产配置方向。

这意味着市场并非全面收缩，而是在重构价值逻辑。

区域房价（2026年2月）

趋势解读

•二手住宅成交均价环比微涨0.5%，结束连续下跌趋势，核心区次新盘及豪宅价格出现回升。•二手住宅挂牌均价稳定在约6万元/㎡，新增挂牌量1月降至9395套，为2024年9月新政后首次低于1万套，供应减少支撑价格企稳。

深圳楼市正在完成一场内部排序。

一手房承压，本质是定价体系与产品结构滞后；

二手房回暖，是价格调整后的真实需求回归。

成交重心向存量市场转移，说明市场开始由买方主导定价权。

这不是情绪驱动的反弹，而是交易结构的重排。

短期内，分化仍会延续。

一手市场要恢复活力，离不开定价修正与核心供给补充；

二手市场若保持当前节奏，量稳价平是大概率路径。

长期看，深圳的基本面仍在：

人口流入、产业升级、经济增速维持中高位。住房需求不会消失，只会更讲效率与质量。

市场不再依赖外力托举，也不再盲目追涨杀跌。

它正在以更克制的方式完成修复。对购房者而言，这种环境反而更安全——

节奏可判断，风险可评估，机会可计算。

2026年的深圳楼市，没有喧哗，却有方向。