深圳湾，作为深圳城市封面的黄金内湾，多年来始终是深圳顶豪市场的风向标。在这片汇聚了全球500强企业总部、地标建筑与顶级配套的土地上，住宅用地早已近乎绝版。华润置地，作为这片土地最重要的“运营者”之一，其打造的“悦府”系列，自诞生之初便被赋予了定义深圳顶豪标准的使命。悦府一期开盘即刷新记录，悦府二期在复杂市场中入市。经历市场冷暖周期后，这两个项目究竟成色几何？是光环褪去，还是价值回归？本文将深入剖析悦府一期与二期的核心价值与真实底色。群内会分享深圳独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、顶楼复式、豪宅大平层，想买或租豪宅的朋友可以扫码进群，掌握深圳顶级豪宅信息，保证真实有效！（注意：此群主要以买房或业主为主，同行、中介请勿进群，请理解配合）华润深圳湾悦府一期于2015年入市，自入市之时就引起了深圳楼市的一场“强震”，不仅是因为其地段、产品，更因为其超过当时绝大多数同类产品的价格。一期开盘均价在10万/㎡以上，二手成交价曾高达25万+/㎡，至今挂牌价还在23万/㎡。据最新统计，2025年悦府一期共成交7套，成交均价约为22万/㎡（参考下图）值得注意的是，深圳湾悦府之后，后海中心区近十余年几乎是公寓产品入市，从深圳湾1号到深圳湾瑞府、恒裕深圳湾，以上公寓产品无一不是深圳顶级豪宅价格标杆。住宅项目十分稀缺，可以说深圳湾悦府稳站深圳湾顶豪住宅C位圈多年。直到2025年，深圳湾澐玺、中信信悦湾豪宅接连入市，久旱逢甘霖，直接引爆市场，首开销售额都是破百亿，有财经事件的冲击力，打破了一些市场的固有认知，上演了中国楼市的一个现象级事件。悦府一期作为华润万象旗下首个高端系列产品，从产品逻辑到材质选择，无不提现对标杆挂品质的极致追求。项目一期仅规划两栋超高层（1栋51层，2栋50层），总计约290户，却只提供四种纯粹大平层户型：249㎡、261/263㎡、325㎡、363/364㎡。这种“一刀切”的产品线，在当时的深圳湾是前所未有的。它以高总价设立了一道清晰的门槛，目的在于塑造一个纯粹而精粹的圈层，因为开发商深谙一个道理：顶豪的价值，一半在于产品本身，另一半则在于你将与谁为邻。这种对圈层纯粹性的极致追求，从源头上为项目奠定了“塔尖”基因。来源：《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》其次，在产品设计上，开发商也是花足功夫，不管产品设计还是花园都是名师操刀，极尽奢华，而且最大限度保证楼间距、景观面和园林空间。项目以"Garden City"为概念，约2000平米的泛会所分布于两栋楼架空层之间。架空层打造了包含天空谷、四季花园、水景庭院、泳池等多种功能分区的园林景观。而外立面采用大块铝扣板材质，借鉴了新加坡Marina Bay及美国哈德逊河畔高端住宅的设计理念，既保证耐用性又彰显现代美感。最关键的是悦府一期大多数户型都能看海景，而且10楼以上都有景观，属于深圳湾为数不多景观和产品都在线的顶豪住宅小区，居住体验拉满。悦府一期在室内装修上的投入可谓不计工本，选材讲究，力将“顶豪”基因融入每个细节。整体设计以简约优雅的东方美学为基调，大量运用天然石料与实木，营造出静谧而有温度的生活质感：西厨餐台均精选整块天然石材一体打磨，触感温润，线条圆融，且每户纹理皆不相同，成为独一无二的风景。卧室窗台采用缅甸进口柚木，这种木种油性高、稳定性极佳，脚感温润，随着时间推移会散发出迷人的琥珀色光泽；主卫洗手台则由整块汉白玉雕琢而成……如此注重材质与工艺的细节，遍布全屋。此外，家电均选用国际一线品牌，厨房更是百万级别的全进口装修标准。装修之豪甚至在深圳湾1号之上。我们详细来看一下项目的户型设计，一期全部以大平层为主，主打建面249/261/262/322/362/363㎡，得房率70%-85%，其中只有A、E户型带大阳台，其他都是生活阳台。整体采用3梯2户和主佣分梯的设计，让每一户均拥有私享电梯。每栋都设有双大堂，为业主营造绝对尊贵的居住体验。楼王单位（A/E户型）：以 1栋A户型（364㎡，东北朝向） 和 2栋E户型（362㎡，正南朝向） 为代表。它们都是4房4卫格局，独占楼体东南两端头，实现三面采光。最令人印象深刻的是其近 9.3米 的超长、贯通式景观阳台，将深圳湾的海、城、公园景观如同巨幕电影般引入室内。主卧套房面积达到70-80㎡，内含独立书房、衣帽间和卫浴，形成一个堪比五星级酒店总统套房的私密领域。这类户型的高区单位，拥有永久无遮挡的一线海景，其价值已被市场反复验证为最具韧性的“硬通货”，2023年初最高成交价甚至接近1.4亿。哪怕现在楼市调整期，最新挂牌价依然在23万/㎡左右，低层A户型今年的成交均价依然在保持在20万/㎡以上。B、C、F等中间户型，则体现了在有限条件下对景观的极致争夺。例如 263㎡的B户型，尽管是中间户，但仍通过东南朝向，让客厅与主卧抢得珍贵的海景视野，B户型实用率相对较高，适合预算次顶级的改善型家庭。而 249㎡的C户型，则通过将主次卧均朝南，并设计一个可改造的室内花园，实用率达80％，来弥补无法直接看海的缺憾。但低楼层的户型视野会受到“春茧”体育馆或“木棉花酒店”的严重遮挡，其景观价值与高区楼王存在天壤之别。D户型：325㎡ 四房两厅三卫（49套），与A户型相似，采光和通风较好，较高楼层景观不错，但低楼层的景观被建筑物和道路遮挡，有噪音影响。值得一提的是一期B、C、F等户型用全景落地飘窗取代了传统生活阳台。割舍了中式家庭喜爱的阳台晾晒、种植、观雨等传统阳台功能，却创造了imax无敌宽景视野的“环幕客厅”，将光照、景观最大化。因为开发商认为在如此昂贵的土地上，每一寸视野都价值连城，不应被阳台的墙体结构所切割。看到一期竖起的高度与门槛，悦府二期则展现了顶级开发商另一种核心能力：战略下沉与精准捕获。简单来说，它从“仰望的标杆”变成了“可进入的圈子”。悦府二期最主要的变化的是为业主提供了更多选择，从一期单一的大平层产品转为引入建面约105㎡一房至233㎡三房的丰富产品线，加以更高的实用率、更紧凑的功能布局以及生活阳台的回归，满足不同置业者的需求。二期外立面的风格沿袭了一期的极简风格，外墙采用精致细部、金属质感的铝板和玻璃来打造，给整栋楼拓宽了采光面，同时也打开了更宽广的景观面。尽管项目未设独立园林，但通过五层架空层打造了约5000㎡的万象汇屋顶花园，形成立体绿洲。此外，二期更靠近人才公园，业主随时都能沿着滨海长廊慢跑或散步，让开阔的海景与清风成为日常。2栋D、C户型与1栋C户型相似，下面统称为105-109㎡户型；2栋B户型与1栋A、D、B户型相似，下面统称为165–168㎡户型；2栋A、E户型则与1栋E户型相似，下面统称为224–233㎡户型。从景观面来看，1栋优势更明显，2栋的主要海景视角朝向东南，而东南方向恰恰是高耸的华润总部大厦，被遮住了部分海景。二期户型鉴赏
建筑面积约105–109㎡，1房设计，东南朝向，套内面积约74–76㎡，共计104套。
约27.59㎡的客厅与将近26㎡的主卧套房设计，空间尺度感拉满，非常豪横阔绰。厨房采用全玻璃滑动门，可完全隐藏，实现餐厨空间视觉上的融合与延伸；双开设计的卧室门，增加了整个房间的通透性和采光度。建筑面积约165–168㎡2房设计，套内面积约117–119㎡，共计141套，可根据需求灵活改动空间，2房变3房。其中只有1栋D户型可以东向看海。1栋A、B户型西向偏北，2栋B户型西向偏北。户型方正大气，主卧套房面积高达42㎡、开间达4.4m，带有专属阳台，充分保障主人私密性。双厅居于户型中心，将主次卧隔开，二者互不打扰；客餐厅高达49㎡，还带个小阳台，可以将旁边的过道合并一起改造成卧室，提高实用性。建面约224–233㎡3房4卫户型，套内面积约158–164㎡，共计141套。
其中1栋E户型东向偏南，客厅朝东看海景。2栋E户型属于南北通透，客厅和厨房南北对流，主卧、阳台看海景。
2栋A户型西南向，主卧阳台可看海景。客厅朝西看城市景观，户型通透通风采光好，空间尺度大。
房型均为双套房设计，中间的小阳台+卫生间或者小阳台+过道可各改造为书房或儿童房，实现3+2房；所有次卧开间都在3米以上，宽敞舒适。主卧套房设计面积达约29平米，带浴缸以及带一个瞰景生活阳台。
在价格方面，悦府二期于2017年入市，当时开盘单价在9.3-16万/㎡之间，整体均价约12万/㎡。在2021年房价最鼎盛时期，项目最高成交价曾去到25万+/㎡。
目前成交均价在12.5-21万元/㎡，其中大户型成交均价要比小户型高。
根据11月二期挂牌均价显示，目前挂牌均价在14.2-23.7万元/㎡，共计有29套房源出售。从价格来比较，一期不管是在成交均价还是在挂牌均价上，一期的价格都要比二期的价格高，相对更保值。但是二期准入门槛相对较低，业主以行业精英新贵为主，一期则以企业家居多。不管是一期还是二期，二者皆是含着金钥匙出生的天之骄子。华润深圳湾悦府所在的深圳湾后海片区，其价值已无需用未来的PPT来描绘。它已是 “完成时” ，是深圳含金量最高的地段之一。背后是后海超级总部基地，云集了腾讯、阿里、华润、字节跳动等巨头；眼前是15公里深圳湾滨海长廊和人才公园；脚下是深圳湾万象城。这种“产业心脏+顶级商业+稀缺生态” 的三位一体，并且全部在步行范围内无缝衔接，在深圳乃至全国都较为少见。并且区域内住宅用地近乎绝版（仅占约3%），这种"商办集群中的孤岛住宅"模式（参考纽约曼哈顿）往往能享受长期价值红利。因此深圳湾片区它代表的不是潜力，而是已经兑现并持续产生聚合效应的顶级城市配套资源和圈层人脉资源。毫不夸张的说，深圳湾已成为很多城市新贵和“老钱”们的终极置业目标。在商业配套方面，深圳湾悦府一期与高端商业综合体万象城仅一路之隔，二期就在万象城楼上，下楼即享便捷购物。1公里范围内有多个大型商业：后海汇、OK mall广场、保利文化广场、深圳海岸城、天利名城购物中心等等，商业氛围浓厚。值得一提的是，深圳湾万象城以"全球奢品殿堂"为定位，汇聚了华南首家Chanel精品店、Dior全球旗舰店等顶级品牌，并设有高端会员制CLUB。这种顶级的商业配套，与悦府的调性相得益彰。在交通配套方面，项目毗邻地铁2、11、13号线的后海站与科苑站、人才公园站，其中13/2号线可2站直达深圳湾口岸站，地铁出行十分便利。道路层面，项目紧邻滨海大道、沙河西路等城市动脉，可实现半小时通达福田中心区、前海、宝安机场等核心区域。在学校配套方面，小区周边有深圳湾学校（九年一贯制）、以及南山外国语（集团）科苑小学。其中，深圳湾学校以双语教学和体教融合为特色，并实行小学部毕业生直接直升本校初中部的政策。此外，深圳湾悦府坐享城市顶级的人文、生态与休闲资源。人文方面，紧邻地标深圳湾体育中心（“春茧”），可便捷享受高端赛事、文艺演出及丰富的商业体育设施。生态是其核心优势，拥有头排、无遮挡的深圳湾海景，并直通延绵约15公里的深圳湾滨海长廊及深圳湾公园。对比深圳湾悦府和周边新盘竞品，在地段和景观、配套方面上，除了中信信悦湾的位置和视野景观（一线无遮挡海景）能跟深圳湾悦府相媲美外，另外两个的盘（深圳湾澐玺、后海招商玺）位置稍逊一筹（靠里面），只有高层单位和拥有海景资源，部分中低楼层景观面可能会受到遮挡。此外，周边商业配套，深圳湾澐玺、后海招商玺也没有深圳湾悦府的商业配套高端、距离更近。但是深圳湾澐玺、后海招商玺是新规盘，得房率要比深圳湾悦府和中信信悦湾高出近20%，价格也更便宜。后海招商玺预计年底或明年初推出40套房源，预计价格在14-18万/平米。而中信信悦湾无疑是年底三大豪宅中top级别的，景观是无遮挡一线海景，但价格甚至比悦府贵很多，折后均价约20-23万/平，是深圳第一个均价突破20万+的新房，项目户型使用率跟悦府持平。从户型面积段来看，只有悦府2期有小户型，可低门槛上车深圳湾，性价比比较高，其余几个楼盘都是以大户型平层为主，动辄4、5千万。④视野景观好且层次丰富，深圳湾海景、人才公园景、春笋城市景观⑤交通便利，周边多条地铁线环绕，2站可达深圳湾口岸3、楼盘劣势②一期靠滨河大道和科苑南路，低层房源受噪音影响比较大，需要隔音玻璃防治总的来说，华润悦府的核心价值，始终锚定在不可复制的景观视野、绝对核心的地段基因，以及顶级配套所铸就的舒适度与圈层认同之上。这便是它穿越周期的真正底牌。即便当前价格较高位回调，当相比开盘价依然有50-120%的涨幅。对于实力深厚的置业者，可考虑入手一期高区藏品级户型，价格相对要更坚挺；如果想先获得一张进入深圳湾核心生活圈的“入场券”，可考虑买二期小户型。目前豪宅市场已逐步回暖，今年南山宝中入市的豪宅都基本接近售罄，说明购买力一直存在，聪明的资金不是在寻找短期暴涨的机会，而是在市场的错杀中，寻找那些真正具备长期价值的“压舱石”资产。因为周期永远在轮回，市场从不会单边行进。当下的每一次理性抉择，都在为下一个上行阶段积蓄势能。
军叔分析师介绍从业房地产16年，深耕深圳各板块，对各片区价值都比较熟悉，哪些板块能买、哪些板块不能买，有自己独到分析见解，让您在买房路上少踩坑、买对房、买好房、欢迎扫码添加微信，每天限前10名可免费咨询我建群的初心纯属为大家打新提供便利！会邀请各楼盘开发商的售楼顾问进群！第一时间分享楼盘最新动态、可及时咨询楼盘进展情况！另外想将自己从业17年地产了解的房产专业知识跟大家分享，尽可能为各位购房者答疑解惑，让大家少走弯路，高效打新、投资买房。
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