2025年深圳市房地产市场年报
- 2026-02-05 10:48:26
2025年3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，两项文件自2025年3月24日起开始实施。一是调整最高（基础）额度：个人申请最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。二是调整最高额度上浮情形和比例：购买本市首套住房上浮比例从20%提高至40%。多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%。该政策适用于有两个及以上子女的家庭，未成年和成年子女均计算在内。全国范围内有公积金贷款记录的成年子女不计入。新增购买本市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。按照往年数据，首套房上浮政策可覆盖90%以上贷款申请职工。
2025年3月26日，深圳市住房和建设局发布通知，印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》。其中提到，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。各区人民政府、深圳市前海深港现代服务业合作区管理局应综合研判辖区房地产市场情况以及城市更新项目推进情况，充分论证城市更新项目必要性、可行性、紧迫性，除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，审慎新增城市更新单元计划。在坚持土地集约节约利用、保障商业用地结构均衡的前提下，严格落实国土空间规划及《深圳市城市规划标准与准则》要求，合理减少商业规划指标。落实好房地产相关税收优惠政策，符合条件的城市更新项目可依法申请享受税收优惠减免。通过引入第三方承接的项目，新实施主体全额承接原实施主体实际支付的与取得项目有关的、真实合理的支出，依法取得合法有效扣除凭证的，准予按规定作为成本扣除。允许以“开发企业+融资平台（投资方）+银行+施工企业”多方监管方式替代现金保函，降低企业资金压力，封闭管理资金，明确资金使用用途，优先支付安置过渡费及施工建设。加大城市更新项目融资支持力度，支持金融机构对条件成熟的项目提供信贷服务；鼓励已对项目融资贷款的金融机构参与项目处置，继续投入资金，激活市场活力，推动项目实施。鼓励支持金融机构为城市更新项目提供配套金融服务。对于第三方承接的项目，支持存量债权金融机构运用结构化金融工具进行股权及债务重组。支持金融机构提供针对第三方的并购贷款等配套金融服务。
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2025年4月27日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市2025年度建设用地供应计划》。2025年度全市（含前海、深汕）计划供应建设用地1060公顷。2025年度计划大幅增加产业用地供应，达514公顷（含深汕404公顷），较2024年度313公顷大幅提升。
1.4 《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定》
2025年4月28日，深圳市规划和自然资源局、深圳市海洋发展局印发《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定》。《规定》构建了“海转地”全流程转换机制，为深圳市填海项目海域使用权转换为国有建设用地使用权提供政策依据，有利于保障和推进填海项目的开发建设工作。
1.5 《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》
2025年5月28日，深圳市住房和建设局网站发布《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》。《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》共5章37条，明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容。《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》共8章46条，涵盖规划计划、建设筹集、建设项目管理等内容，主要对三类保障性住房的规划建设有关内容进行完善。
配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配售型保障性住房实行现房配售。据了解，配售型保障性住房以小户型的一居室和两居室为主。
配售型保障性住房项目的配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。具体项目的配售价格在项目配售通告中载明。
申请购买配售型保障性住房需要满足深户、在本市无自有住房（3年内未转让过或者因离婚分割过自有住房）、申请人在深缴纳社保满5年（具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，在深缴纳社保满3年）等条件。住房主管部门可以结合配售型保障性住房项目的具体情况，调整部分申请条件，具体项目的申请条件在项目配售通告中载明。
配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。购房人需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，市住房主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为。发生回购的，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限）。年折旧系数取1%。
2026年1月23日，深圳发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》，将于2026年3月1日起施行。
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1.6 《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》
2025年6月19日，深圳市住房和建设局在官网发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，《规定》共15条内容，于6月24日起实施，有效期5年。
《规定》明确，在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。
上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。
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1.7 《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》
2025年9月5日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，自2025年9月6日起施行。主要内容如下：
1、分区优化调整居民购买商品住房政策
（一）符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。
（二）无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套。
（三）在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。
（四）成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。
2、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策
企事业单位可在本市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。
3、优化调整个人住房信贷政策
各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
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1.8 关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知
2025年10月9日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知（以下称《通知》）提出，即日起报批建筑高度超80米的住宅项目，需要在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。《通知》明确，10月9日前已完成规划审批的土地整备(含利益统筹、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，可按照已审批通过的规划(或用地批复)以及我市规划相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。部队住宅项目另有规定的，从其规定。 《通知》要求，相关单位应做好标准规范的有效衔接工作，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，优化设计、合理布局、提升品质，推进“好房子”建设。据悉，上述《通知》中提到的《住宅项目规范》是由住房和城乡建设部发布的国家标准，该规范已于2025年3月31日发布公告，5月1日起实施。
1.9 《深圳市住房公积金提取管理规定》
2025年12月5日，深圳市住房公积金管理委员会发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，增设多项住房消费类提取情形，放宽提取条件。
其中新规提出新增购房首付款提取。职工及家庭成员在深圳购买住房，在未支付或未全额支付购房首付款前，可以提取住房公积金用于筹集首付款。支持“既提又贷”。职工为筹集购房首付款提取的住房公积金，可计入其住房公积金账户余额，用于计算本套住房申请普通住房公积金贷款（不含商转公贷款）的可贷额度，真正实现“既提又贷”。职工到线下柜台办理购房首付款提取时，可同步提交住房公积金贷款申请，实现“一次申请，并联办理”。
延长购房提取等申请时限。购房提取、更新改造深圳老旧住房提取等住房消费情形的申请时限，由原来的3年延长至5年。职工无论在深圳还是异地购房，均适用该5年申请时限新规。
新增购房税款提取。职工及家庭成员在深圳购买首套或者第二套住房，可申请提取住房公积金，用于支付契税等购房税款。新增异地购房还贷提取。购房还贷提取范围从深圳扩展至全国，职工及家庭成员偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息时，可以申请购房还贷提取。值得注意的是，职工若在全国范围内有多笔住房按揭贷款，同一提取月份只能选择其中一笔申请购房还贷提取。
此外，增设租房提取额度阶段性调整机制。在保留租房提取常态化额度的基础上，增设阶段性调整机制。其中，常态化额度每月不超过申请当月应缴存额的65%；市人民政府或其相关部门、市住房公积金管理委员会可另行规定租房提取额度标准。
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1.10 《关于个人销售住房增值税政策的公告》
2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述公告自2026年1月1日起施行。
2025年全市共有58宗地成交，同比上升9.4%；成交土地面积189.8万平方米，同比下跌21.1%；成交规划建筑面积474.4万平方米，同比下跌30.8%；成交金额365.1亿，同比下跌12.2%。
值得注意的是，2025年深圳成交12宗居住用地，同比2024年成交6宗居住用地翻了一倍。但总规划建筑面积（77.3万㎡）同比下降约13%，成交金额（290.9亿）下降了约16%。说明2025年的居住用地仍延续缩量趋势。
数据来源：深圳公共资源交易中心
2025年度深圳全市计划通过土地整备完成用地不少于550公顷。根据当前已公布的数据来看，宝安区全年整备土地203.8公顷，完成率高达143.5%；龙华区124.66公顷，完成率高达222.6%；南山区34公顷，完成率100%。
数据来源：深圳市规划与自然资源局
数据来源：深圳市规划与自然资源局
2025年全市共有58宗地成交，同比上升9.4%；成交土地面积189.8万平方米，同比下跌21.1%；成交建筑面积474.4万平方米，同比下跌30.8%；成交金额365.1亿，同比下跌12.2%。
2025年，深圳居住用地市场仍呈现出“缩量提质”的鲜明特征。全年成交12宗地，虽然宗数较2024年的6宗实现翻倍，但总成交建筑同比下降约13%，成交金额下降16%。同时与2022年高峰期居住用地成交472.5万㎡建筑面积相比，缩水态势极为明显，标志着土地供应已从规模扩张逐渐转向“缩量提质”。展望未来，预计深圳将继续维持“少量、优质”的供地节奏，通过释放核心区稀缺地块来平稳市场预期，核心区宅地高溢价成交或成常态，而市场分化将进一步加剧。
深圳市2025年各区住宅预售情况
数据来源：深圳市住房和建设局
数据来源：深圳市住房和建设局
2025年全市一手商品住宅预售成交24549套，同比下跌35.3%；成交面积约256.37万平方米，同比下跌34.3%；成交均价61042元/平方米，同比上升2.2%。
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
从区域同比上看，全市所有区域一手住宅同比预售成交量均呈下滑。
深圳市2025年各区一手住宅预售成交数据
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
从成交结构上看，2025年各户型成交套数占比与2024年相当，90平方米以下一手住房成交占比从2024年的39%上涨至40%，90-144平方米一手住房成交占比从2024年的56%下跌至55%。
数据来源：深圳市住房和建设局
从去化周期上看，2023年以来深圳市一手住宅去化周期一路呈上涨趋势，至2024年6月末一手住宅去化周期升至22.6个月的高点，一度呈现供过于求的趋势。2024年国庆新政出台以后，深圳住宅市场成交量快速回暖，截至2025年6月末一手住宅去化周期已下降至7.6个月。但2025年下半年开始去化周期再次一路上涨，至2025年12月末一手住宅去化周期已至15.3个月。
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
2025年深圳二手住宅成交56217套，同比上升31.4%；成交面积559.64万平方米，同比上升35.7%。
2021年2月深圳市二手住宅成交参考价出台后，深圳市二手住宅成交量逐月下降，至2022年全年成交约4.3万套（远低于2008年金融危机时期），2024年国庆新政出台后二手住宅成交量快速回暖，2025年回归平稳修复阶段。
数据来源：深圳市住房和建设局
深圳市2025年各区二手住宅成交数据
数据来源：深圳市住房和建设局
2016年10月“深八条”出台以来，长时间多维度的调控让置业者购房需求被抑制，陷入观望情绪。历经三年的横盘，2020年深圳二手住宅价格迎来了一次大幅度的上涨，随后2021年深圳二手住宅成交参考价出台，二手住宅市场从此一蹶不振。根据国房数据中心统计，2025年12月深圳二手住宅小区价格均值为51636元/㎡，同比下跌4.17%。住宅租赁市场月平均租金73.3元/㎡，同比上涨0.14%。
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70㎡的住房计算2025年深圳房价收入比。
根据深圳统计局数据，2024年深圳居民人均可支配收入81123元，推算2025年深圳市夫妇俩的家庭年平均收入约为162246元。
根据国房数据中心测算，2025年12月底深圳二手住宅均价为51636元/㎡，则一套70㎡的住房平均总价为361万元。则2025年深圳房价收入比约为22.3倍。虽然2025年深圳市二手住宅价格仍持续下跌，但房价收入比与3-6倍的合理区间仍有较大差距。
租售比是用于衡量区域房产运行状况的指标，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。
根据国房数据中心测算，2025年12月深圳总体的租售比为1:704。从租金回报率的角度看，2025年12月深圳总体租售比较2024年末的1:756有小幅改善，但是与1:300~1:200这个良好区间相差甚远。
深圳市2025年12月二手住宅租售价格表
数据来源：国房云数据统计测算
3.5 小结
2024年国庆新政出台后，深圳住宅市场成交量快速回暖，2025年全年二手住宅成交量稳定在较为活跃的水平。但一手住宅预售去化率从下半年开始显著降低，截至2025年12月末一手住宅去化周期已从6月份低点7.6个月会涨至15.3个月。说明深圳一手住宅又有供大于求的趋势。
2025年起深圳市住房和建设局官方也开始逐步公开一手住宅现售成交信息，以提振市场信心。2025年除了一手住宅预售成交24549套之外，深圳一手住宅现售成交量为13330套，两者合计一手住宅成交共37879套，同比2024年下降约22%。
数据来源：深圳市住房和建设局
数据来源：深圳市住房和建设局
2025年全市一手商业预售成交1844套，同比下跌47.6%；成交面积约12.63万平方米，同比下跌44.2%；成交均价75846元/平方米, 同比上升35.4%。
从各区域看，仅南山、罗湖成交量同比有所上涨，高价区域成交量放大的情况下，本年度整体成交均价呈上涨。
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
从去化周期上看，2025年12月末一手商业去化周期上涨至68.7个月，说明在供求趋势不变的情况下，当前一手商业用房去化需要约5.7年左右的时间，供过于求严重，去化压力极大。
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
2025年全市二手商业用房成交6212套，同比上升48.5%；成交面积44.96万平方米，同比上升43.7%。
数据来源：深圳市住房和建设局
深圳市2025年各区二手商业成交情况
数据来源：深圳市住房和建设局
2025年深圳商业用房供应面积基本与2024年持平，但一手商业用房成交量下滑幅度较大，导致一手商业去化周期持续上升，供过于求严重。与之相反的是，二手商业成交量呈上涨趋势，市场走势较稳。
2025年全市10个项目取得办公预售许可证，新增预售办公套数2180套，同比上升47.0%；新增预售办公面积约37.47万平方米，同比上升13.2%。
深圳市2025年各区办公预售情况
数据来源：深圳市住房和建设局
数据来源：深圳市住房和建设局
一手办公用房成交面积翘尾
2025年全市一手办公预售成交430套，同比下跌41.4%；成交面积16.79万平方米，同比上升117.9%；成交均价47581元/平方米, 同比下跌7.8%。
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
深圳市2025年各区一手办公预售成交数据
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
从去化周期上看，2025年11月之前一手办公用房月均销售面积不足3千平方米，与约75万平方米库存相比，严重供过于求，去化压力极大。2025年12月当月写字楼销售面积超14万平方米，导致去化周期快速回落。
数据来源：深圳市住房和建设局、国房云数据统计测算
二手办公用房成交套数同比上涨
2025年全市二手办公用房成交2201套，同比上升48.5%；成交面积22.95万平方米，同比上升55.0%。
深圳市2025年各区二手办公成交情况
数据来源：深圳市住房和建设局
5.4 小结
当前深圳的写字楼去化周期长、空置率高，租金持续处于低位。从2025年的数据来看，2025年11月之前一手办公用房月均销售面积不足3千平方米，与约75万平方米库存相比，严重供过于求，去化压力极大。意外的是，2025年12月当月写字楼销售面积超14万平方米，导致去化周期快速回落。但这种偶发事件没有可持续性，深圳写字楼供求问题不从需求端解决问题，难以扭转供过于求的局面。
居住用地供应“缩量提质”
2025年，深圳居住用地市场仍呈现出“缩量提质”的鲜明特征。全年成交12宗地，虽然宗数较2024年的6宗实现翻倍，但总成交建筑同比下降约13%，成交金额下降16%。同时与2022年高峰期居住用地成交472.5万㎡建筑面积相比，缩水态势极为明显，标志着土地供应已从规模扩张逐渐转向“缩量提质”。展望未来，预计深圳将继续维持“少量、优质”的供地节奏，通过释放核心区稀缺地块来平稳市场预期，核心区宅地高溢价成交或成常态，而市场分化将进一步加剧。
土地供应是新房市场的先行指标。未来1-2年，深圳新房新增供应量预计将持续偏紧。同时，新房产品的结构将发生变化，核心区的低密度、高品质住宅占比提升，而面向刚需的普通住宅项目可能减少。深圳正从过去追求供应规模，转向通过释放稀缺的优质地块来维持市场核心热度，避免因远郊土地集中入市加剧库存压力。
6.2住宅市场
新房市场需求下滑
2024年国庆新政出台后，深圳楼市快速进入供需两旺的行情，一手住宅去化周期迅速下降。2024年1-9月，一手住宅月均预售成交约2110套。国庆新政出台后，10月预售成交4153套，11月预售成交8076套，12月预售成交6769套。从2025年看，市场火热势头已经完全降温，2025年全年一手住宅月均预售成交量约2050套，已低于新政前水平。截至2025年12月末一手住宅去化周期已从6月份低点7.6个月涨至15.3个月。说明深圳一手住宅又有供大于求的趋势。
2025年起深圳市住房和建设局官方也开始逐步公开一手住宅现售成交信息，以提振市场信心。2025年除了一手住宅预售成交24549套之外，深圳一手住宅现售成交量为13330套，两者合计一手住宅成交共37879套，同比2024年下降约22%。
从以上趋势来看，深圳新房住宅市场已进入供大于求的趋势，若后续无关键政策支持，市场短期内较难出现明显反弹。
6.3商业市场
优质购物中心整体空置率上升
受香港游客影响的延续，2025年深圳热点商圈优质购物中心热度继续上升，今年深圳共迎来约76.3万平方米的新增优质购物中心，全市优质购物中心存量增至818.8万平方米。优质购物中心新增的同时，优质购物中心整体空置率上升至约9.1%，平均租金下滑约11%。从2025年一手商业预售成交数据来看，一手商业去化周期已上涨至68.7个月，说明在供求趋势不变的情况下，当前一手商业用房严重供过于求，去化压力极大。
6.4办公市场
办公去化压力持续增大
从2025年的数据来看，2025年11月之前一手办公用房月均销售面积不足3千平方米，与约75万平方米库存相比，严重供过于求，去化压力极大，去化周期最高上涨至318个月。意外的是，2025年12月当月写字楼销售面积超14万平方米，导致去化周期快速回落。但这种偶发事件没有可持续性，深圳写字楼供求问题不从需求端解决问题，难以扭转供过于求的局面。值得注意的是，至2025年末深圳甲级写字楼总存量达到约908.2万平方米，空置率已达到约31.4%的水平。高去化周期与高空置率导致市场持续以价换量，通过更大的租金折扣、免租期来挽留客户。而企业办公租赁活动更趋谨慎，企业为求降租迁址活动更加频繁。
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