深圳小产权走过这么多年 未来到底会走向哪里 看完就懂了

深圳从小渔村变一线城市，整个发展过程里，从来都绕不开小产权的身影。最早的时候，深圳农村集体经济还没转制，村民在自己的宅基地上盖房自住，那会儿根本没有什么“小产权”的说法。

后来深圳开始快速工业化，大量外来打工者涌进来，商品房供应跟不上，租金也涨得快。村民们就开始在自家宅基地往上加盖，多盖个几层就能出租赚收入，一下子就解决了几十万打工人的住宿问题。那个时候政策管得松，只要不占农田，很多村集体干脆统一规划，成片盖起了农民房，有的直接拿出来卖，这就是最早一批入市的小产权。

再后来深圳城市化推进，原村民变成了居民，村集体土地慢慢转成国有，但历史遗留下来的房子，很多一直没拿到正规的商品房产权证。“小产权”这个说法，就是这么来的——没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也没法在国土房管局备案，自然拿不到正规的红本房产证。

这么多年过去，深圳小产权的规模到底有多大？公开数据显示，深圳全市小产权面积超过了总建筑规模的一半，容纳了近七成的常住人口。它从来不是什么见不得光的产物，是深圳城市发展过程中，自然而然长出来的一部分，帮这座城市接住了人口快速增长的压力，也拉低了产业发展的用工成本，说它是深圳高速发展的“隐性功臣”，一点都不夸张。

很多人一听到小产权，第一反应就是“违法建筑”，要被拆，其实完全不是这么回事。深圳这么多年，对小产权的政策从来不是一棍子打死，反而一直都在尝试消化历史遗留问题。

早在上个世纪90年代，深圳就出过文件，对违法建筑开始登记处理。2004年深圳完成全部农村城市化，把所有原集体土地都收归国有，同时也明确了对历史遗留违法建筑进行分类处理的方向。2009年更是出台了《深圳市处理历史遗留违法私房若干规定》，只要符合条件的，就能补办手续，登记备案，甚至可以转成合法产权。

那为什么直到现在，还有那么多小产权没解决？主要是很多建筑不符合规划要求，或者当年建设的时候手续不全，达不到补办条件，所以一直悬着。但只要是已经完成历史遗留申报备案的小产权，就不是绝对的违建，至少不会被无偿拆除，这是很多人都忽略的关键点。

这些年深圳城市更新提速，很多小产权片区被划入旧改范围，开发商拿到项目之后，都会按照当地的补偿标准给业主赔偿，要么赔商品房，要么赔现金，很多买到小产权的人反而跟着赚了一笔。这种实际操作，其实也变相认可了小产权持有人的部分权益。

前两年深圳还试点了“小产权房”转为保障性租赁住房，不少位置好、质量达标的农民房，被统一改造后对外出租，既解决了保障性住房不足的问题，也给存量小产权找到了一条新出路。你看，政策一直都在根据实际情况调整，从来没把所有小产权都一棒子打死。

深圳的小产权之所以一直有人买，核心原因就一个字：便宜。同样地段，商品房十几万一平，小产权只要两三万，有的甚至不到一万，对很多买不起深圳商品房的人来说，这是唯一能在深圳安家的方式。

但便宜归便宜，风险真的不小，一定要拎清楚。最核心的风险就是没法过户，没法拿到正规红本。你签的所谓购房合同，其实只是买卖双方的私下协议，法律不认可，要是以后遇到旧改拆迁，原业主眼红反悔，打官司你大概率赢不了，钱房两空的例子真的不少。

还有的小产权是村集体统一开发的“集资房”，根本没有个人产权，你买的只是长期使用权，要是村集体变更规划，或者遇到整村拆迁，你的权益根本没法得到保障。就算是历史遗留的农民房，也只有原村民才能享受完整权益，外村人或者城市户口买，本身就不符合政策要求，出了纠纷连说理的地方都不好找。

还有人说“小产权以后一定会转正”，别信这个饼。这么多年过去了，转正的只是极少数符合条件的房子，国家三令五申，明确要求严禁小产权房转正，不可能大规模给所有小产权办红本，别被中介的噱头忽悠了。

也不是所有小产权都不能碰。如果你只是买来自住，不考虑升值转让，选那种已经完成历史遗留备案、业主产权清晰、又是原村民手上转出的房子，价格确实合适的话，能满足居住需求，也不是完全不能考虑，但一定要签好协议，找第三方做见证，把所有可能的风险都提前说清楚。

深圳这么多小产权，不可能一直就这么悬着，未来的方向其实已经能看出来了。

彻底的拆除肯定不是主流，大规模转正也不现实。深圳现在土地供应这么紧张，旧改和城市更新会一直推进，那些位于核心片区、不符合城市规划的小产权，会慢慢通过旧改拆除，原业主会按照政策拿到补偿，这是消化存量的一个主要方式。

对于大部分位置不错、建筑质量合格的小产权，转成保障性住房会是大方向。刚才说了已经有试点，未来会有更多符合条件的小产权，被收编改成保障性租赁住房或者共有产权房，既解决了居住问题，也理顺了产权关系，这对政府、对业主、对新市民都是好事。

还有那些已经成型、规模不小的小产权片区，不会轻易动，会慢慢完善配套，解决历史遗留问题，给已经在里面居住的人一个稳定的预期，毕竟几百万常住人口住在里面，稳定永远是第一位的。

对普通人来说，如果你现在想入手深圳小产权，一定要想清楚自己的需求是什么。要是你真的没钱买商品房，就是想在深圳有个住的地方，能接受没法转让、没法抵押、可能有纠纷的风险，选对靠谱的房子也无妨。但要是你想着投资抄底，等着以后转正赚大钱，那我劝你趁早打消这个念头，风险远比你想象的大，千万别把全部身家砸进去。

深圳小产权的历史，就是深圳这座城市发展的缩影，它带着过去的印记，也会跟着城市的发展慢慢找到自己的位置。不管政策怎么变，对我们普通人来说，搞清楚风险，摸透自己的需求，才能做出不后悔的选择。