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| 深业山水东城位于坪山区碧岭街道锦龙板块南端，处于锦龙 - 沙湖生态居住带核心，是坪山西南部的刚需刚改标杆大盘。片区北接坪山中心区，南连马峦山郊野公园，西临坪山人民医院新院区与深圳实验高中园，东靠大山陂水库，定位为 “生态宜居 + 全龄教育” 的纯居住板块，是坪山南部的价格洼地，也是关内刚需外溢的热门选择。 |
| 项目整体定位为国企品质刚需 / 刚改现房大城，主打 “低总价 + 全龄教育 + 生态资源 + 现房交付”，是 2025 年深圳现售住宅销量 TOP1 楼盘，在锦龙片区属于性价比标杆产品，填补了坪山南部低总价大社区的市场空白。 |
- 首套刚需群体：总价 200 万级即可上车精装三房，适合预算有限的福田、罗湖、盐田通勤上班族；
- 坪山本地自住家庭：看重全龄教育配套、国企现房品质，追求大社区居住氛围的本地改善家庭；
- 生态偏好型购房者：喜欢山景、公园资源，追求低密宜居环境的养老或改善人群；
- 看重交付安全的购房者：国企开发 + 精装现房，规避烂尾风险，即买即住，无需等待交付周期。
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- 开发商：深业集团旗下深圳市农科东城置业有限公司（市属国企，代表作有深业中城、深业上城等）
- 项目规模：总占地面积约 6.68 万㎡，总建筑面积约 44.9 万㎡，容积率 4.6，绿化率 35%
- 楼栋规划：分两期开发，共 14 栋住宅；一期 1-6 栋为 32-33 层小高层（纯商品房），二期 7-8 栋为 46-49 层超高层（含商品房、安居房、公租房）
- 梯户比：一期 2 梯 4 户 / 2 梯 6 户，二期 3 梯 6 户 / 3 梯 7 户
- 总户数与车位：总户数 2867 户（商品房 2420 户），车位 3300 个，车位比约 1:1.15
- 得房率
- 交付标准：精装现房，一期 2023 年 12 月交付，二期 2025 年 4 月交付
- 物业费
- 社区内部配套：
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- 自带 21 班公立幼儿园（坪山区山水幼儿园，第七幼教集团）
- 约 5.4 万㎡围合式中央园林，配备景观泳池、1km 环形跑道、全龄儿童乐园、羽毛球场、阳光草坪、邻里会客厅等 15 大全龄场景
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| 整体均价：折后均价约 2.7 万 /㎡，单价区间 2.25-3.05 万 /㎡ |
| 一期清盘房源（小高层，纯商品房）： |
- 80-81㎡三房一卫：总价 195-221 万，单价 2.41-2.72 万 /㎡
- 96㎡三房两卫：总价 227-253 万，单价 2.36-2.63 万 /㎡
- 107㎡四房两卫：总价 278-313 万，单价 2.59-2.92 万 /㎡
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| 二期在售房源（超高层）： |
- 84-86㎡三房一卫：总价 190-219 万，单价 2.25-2.53 万 /㎡
- 101-104㎡三房两卫：总价 225-269 万，单价 2.21-2.67 万 /㎡
- 114-120㎡四房两卫：总价 270-311 万，单价 2.3-2.71 万 /㎡
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| 当前优惠政策： |
- 一期清盘一口价特价房，部分低楼层房源单价低至 2.27 万 /㎡，单套最高直降超 20 万；
- 团购可享额外 98 折，按时签约再享 99 折，二期综合折扣约 9.2 折；
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| 户型方正，全南向布局，约 3.3 米客厅开间，主卧带转角飘窗，实用性强，是刚需首套入门首选。 |
| 竖厅格局，双卫设计，客厅连接次卧出长阳台，主卧带独立卫浴与转角飘窗，采光视野俱佳。 |
| 横厅南北通透，L 型大阳台，四房布局满足多孩家庭或三代同堂需求，空间利用率高。 |
地铁：- 在建 19 号线坪山人民医院站约 400 米（步行 5 分钟，预计 2028 年开通），2 站换乘 14 号线锦龙站；
- 已开通 14 号线锦龙站约 1.5-2 公里，12 站直达福田岗厦北，全程约 43 分钟。
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| 自驾：紧邻南坪快速、坪盐通道入口，10 分钟到盐田，30 分钟达罗湖，1 小时通达南山；衔接东部过境高速，快速通达全市核心区。 |
- 社区自带约 7600㎡底商，满足日常生鲜、便利店等基础需求；
- 1.5 公里内：天虹商场（已营业）、佳华沙湖广场 8 万㎡集中商业（在建）；
- 2-5 公里：华侨城坪山之眼、坪山益田假日世界、坪山万象城（在建）。
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- 幼儿园：项目自带 21 班公立幼儿园（家门口，第七幼教集团）
- 小学大学区：坪山实验教育集团锦龙小学（一路之隔）、日新小学、中山小学、新合实验学校小学部
- 初中大学区：中山中学、新合实验学校、深实验坪山学校（碧岭翠峰学校）、碧岭实验学校等
- 高中：一路之隔深圳实验坪山高中园（3 所公办高中，提供 8100 个高中学位）
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- 片区定位：锦龙片区核心公立小学，坪山实验教育集团成员校，属于片区内中等偏上的优质公办校，2019 年开办，办学规模 36 班。
- 师资：现有教职工 111 人，教师本科及以上学历占比超 95%，由坪山实验教育集团统一管理、派驻骨干教师，沿用 “和美教育” 办学体系，教学质量稳步提升。
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- 片区定位：坪山第一梯队九年一贯制名校，深圳四大名校 “深圳实验学校” 直属分校，2024 年首次招生，是坪山教育标杆。
- 师资：核心管理团队与骨干教师由深实验本部派驻，共享本部教研资源，办学标准与本部同步。
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- 交付安全度高：国企深业开发，全精装现房，无烂尾风险，所见即所得，即买即住，无需等待交付周期；
- 社区品质出众：5.4 万㎡大围合中央园林，配套齐全，景观泳池、环形跑道、全龄活动区一应俱全，居住氛围成熟；
- 生态资源优越：南侧背靠马峦山 4A 郊野公园，东侧邻大山陂水库，西北侧是坪山儿童公园，生态宜居性强；
- 全龄教育覆盖：幼儿园到高中一站式教育配套，小学家门口，高中园一路之隔，上学接送便利；
- 性价比突出：2 万 + 单价在坪山属于价格洼地，一期得房率高，户型实用，总价门槛低。
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- 现有地铁通勤不便：已开通的 14 号线锦龙站距离较远，需公交接驳，依赖在建 19 号线，兑现周期到 2028 年；
- 周边城市界面一般：片区南端工业园较多，城市更新兑现周期长，短期周边面貌较为普通；
- 大型商业配套不足：自身仅社区底商，大型商圈需依赖 1-2 公里外的配套，步行可达性一般；
- 二期居住密度高：二期为超高层，梯户比偏高，且包含安居房、公租房，圈层纯粹度弱于一期；
- 少量噪音影响：西侧紧邻坪山人民医院与南坪快速，临路楼栋会有一定车流与鸣笛噪音。
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- 核心优势：距离 14 号线锦龙站仅 700 米，地铁通勤更便利；自带 8 万㎡集中商业，下楼即享成熟商圈；单价约 2.6 万 /㎡起，总价段与深业山水东城接近。
- 适配人群：更看重地铁通勤、商业配套，接受高密度社区的刚需群体。
- 不足：容积率 5.21，超高层密度高，含回迁房，居住舒适度与园林品质弱于深业山水东城。
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- 核心优势：央企保利开发，精装现房；坪山河景资源，小区园林成熟；单价 2.2-2.78 万 /㎡，70㎡两房总价 150 万起，上车门槛更低。
- 适配人群：预算更紧张、看重河景生态、对地铁依赖度较低的刚需 / 养老群体。
- 不足：距离地铁站约 1.3 公里，学校配套稍远，步行上学不便。
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