前幾天去香港參加活動跟本地朋友聊起了深圳房價，才知道最近除了天氣熱以外，深圳的樓市也比較火熱，尤其是3000萬以上的豪宅市場。
他說，深圳的豪宅市場最近確實成交量比較大，而且多了不少外地資金，尤其是我們香港這邊的客戶。
我說，不是都說內地資金外流，跑去香港買樓嗎？怎麼還有香港資金北上來大陸，到深圳來買房？
他說，過去一年，香港樓市均價從最低點反彈了20%，豪宅市場漲得更多，大概35%。
從過往經驗來看，無論漲跌，香港樓市差不多都領先深圳一年左右。
而且，過去兩三年，深圳的豪宅跌了不少，一漲一跌之後，目前深圳豪宅均價大概只有香港的五分之一，所以不少香港富人選擇提前布局，開始到深圳來買豪宅。
前幾年買入之後，他們基本不過來住，但是最近一兩年，很多人開始頻繁往返兩地，畢竟深港之間通關越來越方便，開車一個多小時就能到，比香港內部很多地方通勤還快。
他說，主要是深圳這幾年的城市配套、營商環境提升得很快，前海、河套這些片區的政策紅利也吸引了不少香港的企業和個人過來。加上人民幣資產近兩年估值偏低，對長期看好內地經濟的資金來說，是個布局窗口。
我說，聽你這麼一講，好像確實是這個理，深港之間這種資金和人員的雙向流動，可能會是接下來的一個常態。
除了樓市，深港之間這兩年還有一個更有意思的變化——消費場景的反向流動。
朋友說，前幾年是內地人組團去香港「掃貨」，買奶粉、買奨侈品、買保險；這兩年反過來了，週末的深圳商場、餐廳，隨處能聽到粵語甚至夾雜英文的對話，香港人開車過關來深圳，吃頓飯、做個spa、剪個頭髮，花的錢可能只有香港的三分之一到一半。
我說，這聽起來不像是投資邏輯，更像是普通香港家庭的生活方式在改變。
朋友說，對，這才是真正的變化——以前只有富人往返兩地，現在連普通打工家庭週末也會過關「消費升級」，因為同樣的預算,在深圳能買到品質更好、選擇更多的服務。
他舉了個例子：深圳灣口岸現在週末的過關人流,經常比工作日還誇張,很多香港家庭乾脆把週末固定安排成「深圳一日遊」——吃飯、按摩、看牙、配眼鏡,一條龍解決。
我問,這對深圳本地的服務業有什麼影響?
朋友說,最直接的就是服務業品質在被動提升——因為突然多了一群對品質要求高、又願意付費的客群,倒逼本地商家升級服務標準,這其實是雙贏,深圳的服務業被"卷"上去了,香港家庭也用更少的錢享受更好的生活。
我們聊了將近一個小時
除了豪宅市場，其實還有一個更龐大的群體正在悄悄湧入深圳樓市——普通香港工薪家庭。
朋友說，這批人跟前面說的那些豪宅買家完全不是一個邏輯，他們買的不是投資品，是真真切切要自己住的剛需房。
我問他普通香港家庭為什麼會跑來深圳買房？
他說，你算一筆賬就明白了。香港一套四五十平米的兩房，動輒要七八百萬港幣起,而且大部分是"上車盤"，房齡老、面積小；同樣的預算,在深圳福田、南山這些核心區,能買到兩百多平米的大四房,新盤,配套還更好。
我說，那他們平時工作怎麼辦，總不能天天通勤過關吧？
朋友說，這正是最近幾年最大的變化——深港之間的通關越來越快，福田口岸、蓮塘口岸，高峰期排隊時間都在壓縮，加上西鐵線接駁,很多在香港上班的人,已經開始嘗試"深圳睡覺、香港上班"的雙城生活模式,單程通勤時間跟香港島內跨區上班其實差不多。
他還提到,現在深圳不少樓盤,銷售案場裡專門配了粵語銷售,甚至印製繁體字的宣傳資料,就是衝著這批香港客群來的,說明開發商已經把這當成一個穩定的客群類別在經營,而不是零星個案。
我問，這些家庭買了房之後，小孩會轉來深圳讀書嗎？
朋友說，這是最關鍵的一環——現在深圳不少國際化學校、港人子弟學校招生名額都很緊張，因為確實有一批香港家庭是奔著"香港工作、深圳生活、小孩就近入學"這套組合拳來的，教育資源的承接能力，某種程度上決定了這波置業潮能走多遠。
其實想通了教育這件事，你就懂了為什麼這波深圳置業潮，跟前幾年完全不一樣。
以前香港人來內地買房，圖的是便宜、圖的是投資回報；但現在這批家庭,圖的是給小孩多一個選擇——與其在香港擠破頭搶一個普通學位，不如來深圳讀一所國際化程度更高、資源更集中的學校，同時還能保留香港身份帶來的升學優勢，兩邊的好處都占了。
朋友說，這幾年他身邊不少同事、朋友，都是先觀望，看到第一批"吃螃蟹"的家庭適應得不錯，才跟著下決心。這種決策模式,跟買房、投資很不一樣——房子貴不貴、漲不漲，大不了觀望；但小孩的教育,一旦耽誤了就沒有回頭路,所以反而是最謹慎、也最堅定的一群人。
我說，聽你講完這一整套邏輯，樓市、通勤、教育，其實串起來就是一句話——深港之間的邊界感，正在變得越來越模糊。
朋友笑著說，是啊，以前是"兩個城市"，現在越來越像"一個生活圈"，只是恰好中間隔了一條河、一個關口而已。
這大概就是深港融合最真實的樣子——不是寫在文件裡的政策詞彙，而是一個個普通家庭，用買房、通勤、選學校這些具體選擇。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
