深圳旧改活过来了......

罗湖螺岭片区，一个被念叨了十几年的旧改项目，最近终于有了实质性进展。

7月4日签约启动当天就签了735户，到7月15日，累计签约1151户，签约率突破七成。

要知道螺岭片区改造喊了十几年，但因为条件不成熟，一直拖到了现在。

为什么偏偏是现在成了？

以前旧改推不动，核心问题就一个：账算不过来。

拆一块地，土地移交率平均超过40%，还要强制配建保障房，开发商算来算去没什么利润，自然不愿意干。

今年3月，深圳调整了城市更新政策——新启动且未完成规划审批的旧改项目，原则上不再强制配建保障性住房。

这个变化直接改变了项目的经济账。

政策一出，效果很快显现。

深圳确定了104个重点城市更新项目，总投资1680亿元。

莱英花园、南天电力、康佳集团总部、木棉湾等34个停滞多年的项目陆续复工，有的已经进入基坑开挖阶段，有的计划今年三到四季度入市。

螺岭是这批项目里最有代表性的一个。

螺岭这次跟以前最大的不同，是运作模式换了。

过去是开发商主导，现在变成了政府主导、国企实施。

天健集团进场，只收固定服务费，不靠卖房子赚钱，就是个服务商。

开发商跑路、项目烂尾的风险，从根上被堵住了。

钱的问题也解决了。

螺岭拿到了两家政策性银行42亿元的专项借款授信。

补偿方式上，设置了货币补偿、产权调换、房票安置三种选择，是深圳第一个大规模用房票安置的旧改项目。

还有一个值得注意的变化——规划上主动做了减法。

项目总建筑面积从最初的47万平方米压缩到37.69万平方米，住宅容积率从最高的8.17降到了3.10。同样的地，少盖了近10万平方米的房子。

螺岭不是个例。今年6月以来，深圳核心区的旧改项目一个接一个有了新消息。

据了解：

蛇口爱榕园6月发布了新规划草案，原来规划的4.38万平方米保障房配建全部取消，容积率从5.7降到2.9。

南山向南村，原先是恒大的项目，2010年立项，等了11年等到开发商爆雷，2023年安居建业接手，今年6月确认了一期实施主体，签约已经完成。

南山北头村，僵了18年，6月发布了征收补偿方案。原恒大大新北，停了10年，6月公示了处置方案。福田华强南西片区，拖了16年，7月签约率到了99%。

这些项目有一个共同点：都在核心区。

非核心区是另一番光景。

核心区热闹，非核心区冷清。宝安、龙岗、坪山、光明，旧改项目失效的名单里这些名字反复出现。

按照规则，失效的项目三年内不能再申报。

原因不复杂。

一是房价预期变了，建安成本在涨，远郊旧改的账算不过来。

二是政策在清退，不让你占着地方不动。

深圳的态度很明确：核心区的地，多花钱、少盖房也要盘活；非核心区算不过账就放弃。

罗湖东门、桂园，南山南头、蛇口，福田华强北这些地方的老旧住宅，价值在被重估。容积率降了，未来新房的居住品质和稀缺性都会不一样。

判断一个旧改能不能成，看三点就够了：

是不是核心区、有没有国企接盘、政府有没有给专项债或政策性借款。

三者缺一样，风险都不小。

螺岭的补偿方案是三种方式选一个，没有传闻中那么夸张。

靠博拆迁一夜翻身的想法，不太现实了。

远郊的旧改正在批量失效，流动性和保值性都比不上核心区。

置换的话，在核心区买个小一点的，可能比远郊的大房子更稳妥。

深圳旧改这轮提速，说到底是从摊大饼转向了精耕细作。

核心区的老房子在重新被盖好，远郊的画饼越来越不靠谱。

对普通家庭来说，看清这个趋势就够了。