深圳写字楼成交量大增103%,一个估价师看到的信号

这两天，一则新闻又引起了不少讨论！

根据央视财经，深圳市住建局数据显示，今年上半年，深圳全市一、二手写字楼成交6567套，同比大幅增长103%，创6年新高。

103%。翻了一倍多。

同一份数据里还提到两件事：甲级写字楼空置率连续三个季度回落；商务公寓成交量创5年来新高。

我做了二十年评估，经手过不少写字楼和商业物业的评估项目。看到这组数据，有几个感受，想和你聊聊。

图片来自：panda美学

01 

写字楼市场回暖，信号确实明显

先说成交量：

6567套，同比增长103%——这不仅仅是“回暖”，是“跳涨”。深圳前海作为深港融合示范区，对跨境电商、科技企业、港资企业等有针对性扶持政策，区位优势叠加政策红利，吸引大量相关企业在此购入物业。

再说空置率：

截至二季度末，深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，连续三个季度环比回落。有机构数据显示，全市甲级写字楼空置率已近两年来首次回落至30%以下。

空置率下降，意味着有人在租、在用。

谁在租？

人工智能、半导体等科创企业持续扩张。根据机构的数据显示，智能硬件、AI应用、跨境电商三类企业合计租赁成交面积占总成交近三成；新质生产力企业正在成为推动市场回暖的重要力量。

这和我几年前看到的景象不太一样。那时候写字楼空置率高企，业主降租金都租不出去。现在AI、半导体、跨境电商这些行业在扩张，需要办公空间，写字楼市场有了实实在在的需求支撑。

02

 公寓市场也在转暖，政策是催化剂

除了写字楼，公寓市场也值得关注。

2026年上半年，全市商务公寓成交量创5年来新高。根据市场数据，上半年全市一二手商务公寓合计成交6238套，同比增长7成。

一个重要的政策变化是：今年1月，深圳将商业用房购房首付比例从50%下调至30%。首付降了，门槛低了，成交自然就上来了。

还有一个现象值得留意：随着公寓价格回调、租金保持稳定，部分公寓的租金回报率已经超过4%，个别楼盘甚至超过5%。在住宅租金回报率普遍只有1.5%-2%的深圳，这个数字确实有吸引力。

以前大家一提公寓就说“坑”，现在有人开始算租金回报率的账了。

03

 作为估价师，我看到了什么？

说回我的老本行。

作为评估师，看到这组数据，我的第一反应不是“房价要涨了”，而是“市场在分化”。

第一，写字楼市场正在从“供应驱动”转向“产业驱动”。

几年前深圳写字楼空置率高，主要是因为供应太多，需求跟不上。现在空置率下降，是因为AI、半导体、跨境电商这些产业在实实在在扩张，需要办公空间。这种需求是有产业支撑的，不是炒出来的。

第二，公寓市场正在从“投资品”变成“收息资产”。

以前买公寓的人，大多是赌涨价。现在公寓价格跌了，租金回报率反而上来了。有人开始算账：首付三成，月供靠租金覆盖，还能有点结余——这笔账算得过来，就有人进场。这对评估工作来说，意味着估值逻辑要从“市场比较法”转向“收益法”，租金回报率会成为更核心的定价依据。

第三，商业地产的估值逻辑在变。

过去几年，写字楼、商铺、公寓的评估价一路往下走。现在成交量放大、空置率下降，虽然价格还没有大幅反弹，但市场底部信号已经比较明显了。作为评估师，我们在做抵押评估、司法评估时，不能再简单地用“下行周期”来定价，要更精细地判断不同区域、不同业态的价值分化。

写在最后

6567套，103%增长，24.9%空置率，30%首付。

这些数字背后，是真实的产业在扩张、真实的企业在租楼、真实的人在算租金回报率。市场在分化，有人在进场，有人在观望。

作为普通人，我们不需要去预测写字楼价格会不会涨、公寓能不能买。但我们可以看懂一个趋势——深圳的商业地产市场，正在从“冷”变“温”。

至于下一步怎么走，让数据再飞一会儿。