深圳200w刚需买房:理想家园“云”看房笔记(龙岗百鸽笼地铁站)
- 2026-07-09 02:42:19
深度思考 坚持原创
粤文
主要从以下几个方面看房：
一、小区信息
分几期开发？每期建成年代？总栋数？
每栋层数？总户数？容积率？绿化率？
物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？
车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？
是否人车分流？分流方式？
外墙是否掉皮、老化？
二、小区优缺点
水电燃气供应？排水？
噪音：是否离地铁轨道、主干道近？
交通：最近地铁站？步行多久？
周边面貌？
配套：商超、医院、快递？
采光、楼间距？自住率？
可上的幼儿园、小学及初中学位？距离？
梯户比？层高？
活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？
三、价格
挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？
四、个人感受
废话不多说，直接上干货。
一、小区信息
分期开发：无公开可查证的分期开发记录，应该是统一开发的。
建成年代：主流平台标注为 2004 年建成竣工。
总栋数：共 14 栋小高层住宅。
每栋层数：以 9-11 层小高层为主；其中 1-12 栋电梯仅在 8 层停靠，上下需步行楼梯，13-14 栋电梯每层停靠。（这种停靠方式还是挺少见的，不知道有什么历史遗留问题。。。）
58同城原文点这里：
https://www.58.com/wenda/mr32778309.shtml?from=PC_Prop_XQWDAnswer_click&prop_id=39119347089550&PGTID=0d40000c-18f8-f56a-bb29-e4dcddc7d871&ClickID=2
总户数：不同平台数据存在差异：乐有家标注 1808 户，看房网标注 1686 户，无官方权威统一数据。
容积率：2.5，乐有家、安居客、58 同城等平台数据一致
绿化率：主流平台标注为 35%；部分经纪人评测提及实际绿化观感约 40%，属主观描述。
物业公司：深圳市开元国际物业管理有限公司
管理水平：全封闭式管理，大门刷卡门禁、24 小时保安巡逻、公共区域监控覆盖；日常绿化清洁维护到位，无大规模负面管理投诉，整体管理水平中等偏上。
看到有人评论说保安比较差，这个需要实地确认下。
物业费：楼梯房约 1.6 元 /㎡・月，电梯房约 2.4 元 /㎡・月，按楼栋类型差异化收费
车户比与停车情况：总车位 1100 个（含地下车位），对应 1808 户，车户比约 1:0.61；部分经纪人评测称小区停车相对周边不算紧张，夜间归家仍有车位可寻，停车难度低于布吉多数老小区
充电桩配置：应该是没有的。
电动车充电桩可能有，但要线下确认。
是否人车分流：是，全人车分流设计
分流方式：车辆从专属出入口直接进入地下车库，不穿行小区中央花园；行人由主入口进入园区步行动线，人车动线完全分离，内部居住安全性较高。
外墙状况：楼龄超 20 年，外立面存在自然老化痕迹；无公开可查证的大面积外墙掉皮、脱落质量问题记录。
二、小区优缺点
水电燃气供应：民水民电，通管道天然气，燃气费约 3.50-3.52 元 / 立方米，执行民用收费标准
排水情况：无公开可查证的大面积内涝、排水系统故障记录；因楼龄较长，存在局部管道老化的可能性。
噪音影响：整体应该还好。周边没有主干道、高架、高铁轨道等
地铁交通：最近已运营地铁站为 5 号线百鸽笼站，步行距离约 1000 米；在建 17 号线罗岗站步行约 700 米，开通后通勤便利性将进一步提升。
周边面貌：位于龙岗与罗湖交界的百鸽笼成熟片区，周边以居住小区、城中村为主，生活气息浓厚，城市界面属于片区中等水平。
生活配套成熟。
商超方面：小区旁边有钱大妈。离深圳布吉万象汇也不远，里面有华润万家。买东西比较方便。
医疗方面，小区底商和附近都有药店，隔壁小区也有社康。很方便。
取快递的话，小区内部就有驿站。
采光与楼间距：小高层围合式布局，楼间距开阔，多数户型采光通风表现较好；部分朝北低楼层采光略受遮挡。
自住率：无公开可查证的精确自住率数据，小区以居家自住家庭为主，居住氛围稳定。
学位配套如下：
幼儿园：小区内配套深圳市一级特蕾新理想幼儿园（民办），足不出户即可入学。
小区旁边也有景和幼儿园（公办）、深圳市罗湖区托幼幼教集团·木棉岭第二幼儿园（公办），离得不远。
小学：对口公立信义实验小学（步行约 633米）、贤义外国语学校小学部（步行约 320 米）。
初中：对口公立贤义外国语学校初中部（步行约 320 米）、深圳可园学校初中部（步行约 1900 米）
这么看，学位方面也不错。
梯户比：以 1 梯 2 户、1 梯 3 户为主，部分楼栋为 1 梯 4 户，整体密度偏低，居住舒适度较好。
层高：应该是正常的。
活动空间：小区中央设有中心花园，配备儿童游乐设施、老年健身器材；另有游泳池、乒乓球室等配套，公共活动空间相对充足
三、价格
这小区“云”看起来，很心动。但是价格基本要超预算了。
不过确实市场也不是傻子，价格贵的自然好一些。
四、个人感受
综合来看，确实很棒。
优势如下：
学位好、学校近+配套足+地理位置不错+人车分流+电梯小高层+容积率低+绿化好+停车高于布吉平均水平
劣势如下：
电梯停靠楼层不全+物业水平有待考证+价格略贵
总体来说，我的心动指数为 9.1（满分10）。纳入考虑范围。
我是粤文，很高兴认识你。
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