深圳北站|中洲迎玺三期实地看房记录|20260706看房日记

今天还是断断续续在下雨，为了熟悉房源，持续出去看房，专门跑了一趟北站片区的中洲迎玺三期，复习一下。

📐目前在卖的 户型 & 折后价（重点）

 
🔺94南区/96北区：3房2厅2卫 150套 
（折后610万起，选择性多）
🔺103平：4房2厅2卫  4套
（折后670左右，低楼层）
🔺115平：4房2厅2卫  10套
（折后780起，2楼， 44楼以上）
🔺143平：4房2厅2卫 60套
（折后980-1050万，楼层可挑）
🔺149平：4房2厅2卫 12套
（折后960-990万，中高低部分）
🔺173平：5房2厅2卫 3套
（1180万左右，2-3-4楼）
交付时间是2027年9月30日精装

配套都有哪些？

交通：是真没得挑——步行700米到深圳北站，4/5/6号线现成，27号线在建，15分钟进福田。自驾走新区大道、龙华大道也顺。

商业：属于"画饼+半熟"状态：华润北站万象城在建（预计27-28年开）、Costco华南旗舰店已经落地，红山6979、星河COCO City也在辐射圈，自身带7300㎡底商。说实话现阶段想下楼逛重奢还得再等等。

教育：划入深外龙华、格致民治的大学区，自带18班公立幼儿园，民治片区算上游，但大学区嘛，积分那点事你懂的。

社区本身：纯商品房，无回迁无保障房，这点北站片区确实稀缺。容积率4.24，最大楼间距约180米，中央园林1.6万㎡，车位比1:1.1。

优点

• 北站超核最后一个新房，卖完这波片区就剩二手了

• 纯商品圈层+新规户型，得房率比一二期高10-15%，96㎡能做到三开间朝南双卫，在龙华算能打

• 万象城+Costco+C位地铁，长线配套兑现确定性高，不是纯画饼

• 中洲+信达联合，资金面比纯民营稳一档

缺点

• 地是1992年批的，剩37年产权，介意的绕道

• 临龙华大道和4号线高架的那几栋低楼层，开窗能听到车流+地铁噪音，选房尽量挑靠里面中间楼栋。

• 2027年9月才交，急着住的等不起

• 北站这一片新房供应量过去两年偏大，短期二手涨幅别指望太猛

• 高峰期深圳北站地铁人流你懂的，挤是常态

🎯 适合谁买

• 福田/南山通勤的改善家庭，96㎡三房610万起这个门槛在北站算友好

• 看中"超核+万象城+Costco"长线兑现的，持有周期5年以上的

• 想要纯商品社区、介意回迁混住的

• 深外龙华大学区有需求的家庭

🙅 不适合谁

• 急着明年入住的——还有一年多才交楼

• 对产权年限特别敏感的——92年地这个槽点绕不开

• 预算卡死600万内还想买北站片区正规三房的

• 睡眠质量差的——临4号线那侧真的有点吵