最近一个热门话题，就是腾讯搬迁企鹅岛，那深圳的产业发展格局是不是还在一路向西发展。
而这个观点受众颇多，其实一路向西翻译过来的意思就是：
未来房价可能涨的更快，涨的比别人高。这才是本质。
而从博主的观察视角来看，
事情远远不是这样。
香港北部都会区一路狂飙--福田、龙华、罗湖相当收益香港是头大象，目前在中央的指示下
正在all in所有资源，狂砸北部发展科创
很多人看到这句话都觉得这就是一句话---毕竟不身临其境，确实很难让其感同身受。
而作为曲中人，我们已经感受了变态级的热度和执行力度。
在香港天生对科创企业有一点内地比不了的优势，就是：
境外这个因素。货物只要离开深圳海关进入香港，那就进入自由流通环节
而资金更是，离开深圳海关后，在香港可以自由打向东南亚、欧洲、北美等。
所以在目前的出海浪潮里面，香港凭借港交所＋资金货物自由流动的得天独厚优势，在中东战火纷飞＋新加坡成本极度高昂的背景下，成为了内地企业出海的绝对桥头堡。
中部新田科技城、港深创科园----全面对接福田、皇岗。而我去年写过香港北部都会区发展的文章，有部分粉丝的思维定势是：紧挨着深圳，相当于福田二区的港深创科园，已经吸引超过100家企业，并且已经实实在在入驻了。这条河的对面就是深圳，这边就是香港---而两地的距离其实就这么近。对面像面包一样的是新皇岗口岸，而福田CBD咫尺之遥，不少粉丝都能看到自己家了。而香港在租金历史新高的背景下（正式打破2021年最高点）＋北部都会区的产业外溢确实福田相当收益，直接把福田的房租推到了一个部分溢价严重的位置。尺价除10就是平方米，所以40多平核心区一般点的都2万多而中洲迎玺目前的租金相当惊喜，比我预期中高了不少---而这些楼盘对应的都是品质另外龙华整体租金更便宜，3000 4000还能选不错的--也吸引了相当庞大的在香港上班的人群比如博主随便提一个例子：作为全球支付领域比较出名的RXXXXXpay，大批量的员工住在龙华，每天早上浩浩荡荡沿着4号线进入福田口岸，过关后2分钟到港深创科园上班。并且所有上班的人士公司都办了香港身份证，很多走的不是中介口里的什么高才优才专才，而是更简单方便的科技人才计划，这个中介基本不会卖：南山其实这几年的产业发展，也遇到了前有追兵、后有堵截的情况腾讯搬迁企鹅岛，确实对南山科技园的影响较大---毕竟腾讯带走的不是自己，还带走了整个上下游产业链。而这几年一些新的芯片、半导体公司，在南山设办公室主要是租金便宜（科创类）、做展示用这几年在出海浪潮里面，部分出海的企业有退掉南山办公室的趋势，或者至少不会再租大的了。就是在这批芯片、半导体，硬件主导的科技公司里面，地对比光明、坪山太贵--毕竟这批企业对比以前的软件开发，最需要的就是生产制造的空间。而在出海浪潮里面，不具备香港这种货物、资金自由流通全球的趋势---哪怕做研发，需要门面--前海更大更新更漂亮更便宜，也是同级别的超级平替品。深圳本土的产业---前海＋企鹅岛，会成为新的产业增长点，带动周边租金的上涨和房价的企稳。北部都会区庞大的产业＋香港中期都降不下来的捅破历史新高的租金，会吸引大批人才居住在福田、罗湖、龙华，乃至坂田我们前天已经写过文章：深圳2026年房价上涨最好的两个区域：一个是福田、一个是罗湖都是由租金上升，推动的房价上涨---这个逻辑基础非常扎实，不是任何炒风概念推动。新皇岗口岸马上开通了，口岸的内部交通设计也比较炸裂关于普通本科，非名校，不读书，如何拿到香港身份证，走《一杯咖啡换鱼公子真人咨询》--目前最火爆的板块
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