瑞银最新解读：深圳房价未来还藏着多少＂下行空间＂？

很多人看到瑞银发报告研究深圳房价,第一反应是＂又来唱空中国楼市＂,但你真把报告拿过来仔细看,会发现他们在做的事情其实更狠,不是简单唱空,是在拆解一个认知错位,这个错位存在于所有还在等深圳房价反弹的人心里,就是大家都知道深圳房价在跌,但几乎没人能说清楚这个跌到底跌到哪算完。

瑞银盯上深圳,不是因为深圳特殊,恰恰是因为深圳太典型,这座城市过去二十年积累的所有购买力逻辑、供需结构、金融杠杆模式,都已经走到了一个临界点,现在正在发生的下跌,不是周期性调整,是整个定价体系在重新校准,而这个校准过程里藏着的下行空间,比大多数人想象的要深。

瑞银用的这个词很准,不是＂还会跌多少＂,是＂还藏着多少下行空间＂,这两个说法听起来像一回事,实际上差得远,前者是在预测趋势,后者是在描述一个现实和认知之间的落差。

深圳现在的房价,你去看数据,从高点下来已经跌了百分之二三十,但问题是这个跌幅对应的基准是什么,是2021年那个完全脱离基本面的价格高点,那个高点本身就是过度金融化、过度预期化堆出来的泡沫,你从泡沫往下跌百分之三十,不代表就回到了合理位置,可能只是从严重高估回到了轻度高估。

瑞银做的事情,是把深圳房价拆开,算清楚这座城市的真实购买力、真实需求、真实供给能支撑什么样的价格水平,然后他们发现,如果按照租金回报率、居民收入负担能力、人口流入速度这些硬指标去算,深圳房价还有至少百分之二十到三十的下行空间,这个空间不是预测出来的,是算出来的,是现在这个价格和真实支撑力之间的缺口。

很多人会说,深圳不是有互联网产业吗,不是有年轻人口流入吗,怎么可能还有这么大的下行空间,但你仔细看瑞银的报告,会发现他们抓住了一个关键变量,就是深圳房价的形成机制里,金融杠杆的占比太高了。

过去十年深圳房价涨得最猛的那段时间,支撑这个涨幅的不是居民收入涨得有多快,是信贷规模扩张得有多快,大量购买力是通过杠杆释放出来的,首付比例越来越低,贷款期限越来越长,经营贷消费贷各种绕道进场,这套机制在房价上涨周期里运转得很顺,因为涨价预期本身就是最好的信用背书,但现在这个机制反过来了。

现在的情况是,信贷在收紧,预期在转向,杠杆在出清,这个过程不是简单的需求减少,是整个购买力结构在重构,原来那些靠杠杆释放出来的购买力正在消失,而这部分购买力在过去恰恰是推高房价的主力,所以瑞银说的下行空间,很大一部分其实是杠杆撤离后留下的真空。

瑞银报告里有一个数据很扎眼,深圳核心区域的租金回报率只有百分之一点几,这个数字意味着什么,意味着你花一千万买一套房,一年租金收入只有十几万,按这个回报率算,你要七八十年才能回本,这根本不是投资,是用现金流换一个资产持有权。

但关键不是回报率低这件事本身,关键是这个低回报率在过去为什么能被接受,因为大家都默认房价会涨,涨幅能覆盖掉租金回报的不足,这个逻辑在房价上涨周期里没问题,但现在房价不涨了,甚至在跌,这个逻辑就断了。

瑞银拿租金回报率做锚点,是在提醒一个底层事实,就是如果一个资产的持有成本长期高于它的现金流回报,那这个资产的价格最终会向它的真实收益能力回归,深圳房价现在的位置,和它的租金收益能力之间,还有一个巨大的落差,这个落差就是下行空间的来源。

瑞银没有给明确的时间表,但他们提了一个判断标准,就是什么时候供需关系真正平衡了,什么时候下行空间才算走完,这个平衡不是简单的成交量回升,是价格回到了一个不靠杠杆也能撑得住的位置。

现在深圳的情况是,虽然有各种政策在托市,降首付、降利率、放宽限购,但这些政策能做的只是减缓下跌速度,不是改变下跌方向,因为真正决定房价底部在哪的,不是政策力度,是购买力的真实水位,只要这个水位还没到,价格就还会继续找底。

瑞银的报告里有一句话说得很直白,深圳房价的下行空间,取决于这座城市愿意为居住支付多少成本,这个成本不是抽象的,是用收入的百分之多少去还房贷,是用多少年的储蓄去凑首付,是在什么样的租售比下选择买而不是租,现在这些具体的成本账,越来越多人在重新算,而算清楚之后的选择,正在重新定义深圳房价的合理位置。

小贴士：看瑞银这种国际投行的报告,别只看结论,要看他们用什么数据做锚点,深圳房价的下行空间到底有多深,不是看专家怎么说,是看租金回报率、居民收入负担能力、信贷杠杆水平这些硬指标能支撑什么价格,现在这些指标都在说同一件事,就是价格还没到底,如果你在观望,要盯的不是政策松绑的力度,是这些基本面指标什么时候企稳,那才是真正的信号。