大跌27.5%,全民负债的深圳,还能涨吗?

今天的文章就和大家说1件事：

居民负债，

或则说是居民资产负债表

前几天《求是》发表的文章明确提出要防止居民负债表螺旋式下降，所以我就想和大家聊聊负债。

那么，什么是负债？

但凡看到“负债”两个字就抵触情绪、就很抗拒的伙伴大概率没有什么资产

二战至今的80多年，全世界的经济逻辑本质上就是债务经济，也就是债务驱动经济发展，

打个比喻，或许不恰当但能让大家明白——

假设经济是一条奔流的大河，那么债务就是抽水泵，抽来的水让这条大河奔流不息

所以，债务本身没有好坏、善恶，资产负债本质上也不可怕，只要通胀持续，资产负债就是个人财富以小博大的必经之路

比如2008年到2015年，中国房价翻了两倍，官方口径的年复合通胀率是3.2%，在这样的通胀率之下，负债反而是最轻松的

反之，如果经济通缩，资产价格下跌，那么负债就变得沉重，而沉重会引发二个结果：

结果一：减少消费

因为债务属于刚性支出，并不会因为房子价格下跌而减少

当资产价格下跌30%，等于首付“蒸发了”，这时候偿还贷款就属于“资不抵债”，

而资产价格下跌，家庭的资产负债表就变会出现负债大于现金流的情况；

这时候家庭就会节省开支来保证现金流，保证家庭不被负债压垮：

所以居民负债表衰退不单单指一个家庭资产价格的涨跌，而是整个金融体系都会被动的进入——减少贷款——减少消费的负向循环

消费减少会让物价下跌，物价下跌会进一步加剧通缩，这带来的结果就是债务更加沉重，更大力度的节衣缩食

结果二：提前偿还贷款

对很多家庭而言，相比每个月节衣缩食还贷款，一次性把贷款还完，等于少支付3%的利息，那么这3%利息就相当于理财赚到的钱

所以，从2021年到2025年中国提前偿还贷款的总规模超过8.万亿~

那么这提前偿还的8万亿是什么？是债务吗？是钱吗？

对经济而言，这8万亿相当于“大旱天灾”，让河水变少了

换句话说，提前偿还贷款相当于没有水“流入”河中，还要从河中抽走“水”

如此，会发生什么？

河水减少，流速变慢，那么河水中的一切生物都会为了一口“氧气”更加内卷。

所以，看似《求是》文章说得是居民资产负债表衰退，本质上说得是资产价格对当下经济大环境的影响~

我知道，尽管我用来河流做比喻，大家还是云里雾里

所以呢，我用深圳楼市和深圳居民负债呈现一块“拼图”，让大家明白资产负债表衰退到底是什么？

01

首先，深圳楼市成交量

目前关于深圳楼市6月份成交数据有两个

第一个数据是深圳6月份一手房+二手房成交8878套，6月对比5月成交量下滑11.9%，但对比2025年历史同期上升14.2%,

这组数据的结论是：一二手住宅成交量为2021年以来同期新高。（数据来源：中原）

第二个数据是截至6月28日，深圳新房+二手成交9447套，同比上涨22%

这组数据的结论是：6月成交量是过去6年历史同期成交最好的(数据来源：贝壳）

两组数据不同，两家机构不同，但指向都很明确：深圳楼市，成交量非常好~

而成交量非常好的另外一面，是深圳二手房价格的跌幅高达27.7%

——2021年深圳二手房成交均价为8.3万/㎡，2026年6月份深圳二手房成交价是6万元/㎡，平均跌幅超过27.7%，

从价格角度看，深圳二手房价格已经跌到了2017年、2018年的水平，

这意味着过去9年买房的家庭资产负债表都出现了不同程度的衰退。

房子成交量一直在波动，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

02

其次，负债

文章标题的“全民负债的深圳”，是怎么来的呢？

来，看数据。

第一组数据：存款

下图是2024年深圳市统计年鉴的截图，（2025年年鉴要等2027年）

我们会发现深圳从2020年到2024年这5年住户存款分别是1.86万亿、2.04万亿、2.24万亿、2.72万亿、3.06万亿。

最近4年深圳存款增速分别是9.6%、9.8%、21.43%、12.5%，

也就是说，存款在2023年到2024年增速最快

第二组数据：中长期贷款

代表买房贷款的中长期贷款从2020年到2024年这5年分别是2.3万亿、2.7万亿、3.2万亿、3.78万亿、3.93万亿

最近四年的中长期贷款增速分别是17.3%（2021）、18.52%（2022）、18.13%（2023）、3.97%（2024）

这意味什么？

以2024年为例，深圳存款是3.06万亿，但债务维度不包括信用卡、短期消费贷，中长期贷款3.9万亿，这意味着“小渔村”仅房贷就是负的0.84万亿

那么，一座城市存款和负债是“负的0.84万亿”，具象到普通人维度该怎么理解呢？

来，算两笔账：

第一笔账：人均收入

深圳常住人口是1756万，那么2020年到2024年，深圳人均可支配收入分别是

2020年：64877.67

2021年：70847.32

2022年：72718.23

2023年：76910.25

2024年：81122.87

第二笔帐：人均负债

人均负债2020 年：13.04 万元 / 人、2021 年：15.27 万元 / 人、2022 年：18.12 万元 / 人、2023 年：21.25 万元 / 人、2024 年：21.85 万元 / 人

这意味着什么？

意味着从2020年到2024年深圳1756万人口，过去4年人均负债分别是6.5万、8.1万、10.8万、13.5万、13.7万

换句话说，从2021年到2024年这4年时间，深圳市人均负债仍在增加。

但从负债增速维度看，已经从2021年的24.6%降低至1.48%

那么，这是居民资产负债表衰退吗？换句话说深圳居民的资产负债表衰退了吗？

从资产价格的角度看，深圳二手房价格下跌27.7%，意味着家庭资产坍塌，甚至有些房产房价下跌40%、50%，但还要偿还70%的贷款，已经是资不抵债了

但从资产负债表角度看，目前深圳市截至于2024年的并没有进入「存钱还债→消费收缩→收入下行→更不敢消费借贷」的负向循环。

虽然负债增速从24.6%降至2024年的1.48%，债务增速降低，但并没有进入“资产负债表衰退”的程度

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》

03

最后，简单说几点。

1、收入

债务从来不是洪水猛兽，但在债务周期，真正能解决居民资产负债表衰退的就两件事：

涨工资和财产性收入增加

而这两件事中最重要的就是涨工资——

以深圳为例，2024年存款是3.06万亿，中长期贷款3.9万亿，仅房贷就是负的0.84万亿，

如果每年涨10%的工资，连涨3年，那么就可以覆盖中长期贷款的70%-80%

换句话说，房价虽然跌了，但通过工资上涨不至于让“资不抵债”的人群太难过

而财产性收入增加，在中国说到底就是股市或者房市，那么一定建立在股市大涨、房价大涨的基础上。

2、阴跌

说到底，深圳楼市当前的困局就是之前“万人打新”的时候，过度加杠杆、过度土拍带来的供需失衡。

但相比这点更头痛的是：深圳的保障房供应量太大

十四五期间深圳供应65 万套，其中商品房 31 万套占比47.69%，保障房 34 万套占比52.31%；

到了十五五期间，深圳仍然加大供应量达到69 万套，

不过呢，唯一值得庆幸的是：深圳十五五商品房供应 27.6 万套占比40%，保障房 41.4 万套占比60%

两相对比商品房减少了3.4万套，同时保障房低房价也符合“降低居民杠杆率”的底层逻辑

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

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