深圳环比再涨,二手房东反悔违约频发,是市场变热了吗？

深圳房价环比上涨了,这个消息传开之后,很多人的第一反应是市场回暖了,楼市要复苏了,该抄底了,但你要真去看二手房市场发生了什么,就会发现不是这么回事,因为现在最常见的情况不是买家抢房,是房东反悔违约,这个现象本身就很能说明问题,说明市场里真正起作用的不是需求旺盛,是预期变了。

环比涨幅这个数据,它确实反映了价格变化,但价格变化背后的驱动力是什么,这才是关键,深圳这一轮的涨幅,主要来自两个方面,一个是前期跌太多的房子出现了技术性反弹,就像股票跌到一定程度总会有人抄底一样,这种反弹不代表趋势逆转,只是短期波动,另一个是部分区域的学区房和优质地段房源,因为供应本来就少,稍微有点需求释放就容易推高价格,但这些局部的热点不能代表整个市场的真实温度。

房东违约这件事,表面上看是房东不守信用,但你要往深了想就会发现,这其实是一种预期博弈,房东愿意赔违约金也要反悔,说明他觉得现在的价格卖亏了,未来还能涨更多,这种预期是怎么来的呢,不是因为市场真的热了,是因为价格小幅上涨之后,房东开始觉得自己当时卖便宜了,这种心理一旦形成,就会导致大量房东惜售,挂牌价虚高,真实成交量反而下降。

你去看实际的成交数据就会发现,虽然价格在涨,但成交量并没有明显放大,很多房东挂出来的价格比之前高了一截,但真正愿意按这个价格买的人并不多,买家也不傻,知道现在的涨幅不是真需求推动的,只是房东预期变化导致的,所以大家都在观望,市场就僵在这里,看起来热闹,实际上是有价无市。

这种局面最尴尬的是中间那批人,就是刚好在价格低点签了合同,还没过户的买家,他们遇到房东违约,要么接受房东加价,要么拿违约金走人,但违约金往往远远覆盖不了房东预期的涨幅,所以房东宁愿赔钱也要毁约,这种情况多了之后,市场信任就会出问题,买家会觉得签合同也没用,房东随时可以反悔,那还不如等等看,结果就是真正想买房的人也不敢出手了。

判断市场是不是真的热了,不能只看价格涨跌,得看成交量、成交周期、议价空间这些指标,深圳现在的情况是价格小幅上涨,但成交周期在拉长,很多房子挂出来几个月都卖不掉,议价空间也没有明显收窄,说明买家并不着急,市场里的真实需求还是不足的。

真正的市场回暖应该是什么样呢,是买家愿意主动出价,房东不用刻意抬价也能快速成交,成交量持续放大,这才叫需求旺盛,现在的情况是房东主动抬价,买家被动观望,成交量上不去,这种状态下的价格上涨是虚的,缺乏持续性,因为它不是真实需求推动的,只是供给端的预期变化导致的,这种涨幅撑不了多久,要么房东最终妥协降价,要么市场继续僵持下去。

所以你要问现在的深圳楼市是不是变热了,答案是没有,只是房东的预期变热了,买家还是冷静的,市场还是观望的,这种状态下最容易出现的就是各种博弈和反复,价格可能会小幅波动,但不会出现真正的趋势性上涨,因为支撑上涨的基础不在。

小贴士：如果你正准备在深圳买房,现在最重要的是看清市场的真实温度,不要被短期的价格波动迷惑,多看成交量和成交周期的数据,那些能反映真实需求,另外签合同的时候一定要把违约条款写清楚,约定足够高的违约金,避免遇到房东反悔的情况,市场不确定的时候,保护好自己的利益比追涨更重要。