2025年1月3日开年首场国务院常务会议提出，研究推进城市更新工作。更早的时候， 2024年12月召开的中央经济工作会议也提出要“大力实施城市更新”。
城市更新本不是新鲜话题，尽管高层在不断的呼吁和鼓励，但由于各地在制度、规划、土地、产业等方面深层次的矛盾以及人才和资金的短缺，导致城市更新在实际推进中艰难而缓慢。
城市更新涉及的门类繁多，有人形象的描述为“老、散、小”，这其中由于历史原因荒废的工业厂房又占了相当大的比例。
在存量工业厂房改造盘活的过程中，既要解决政策、产权端的难题又要面临着建筑自身规划、结构和设施方面改造的困难，加上存量工业厂房多半位于城市边缘、交通配套不足、周边环境破败，更是加大了盘活的难度。
尽管过程艰难而缓慢，但依然有人逆流前行并获得了成功，这其中深圳泰华梧桐岛就是存量工业厂房更新的优秀典型。
通过深挖在地生态资源优势、精准的产业定位和运营创新，泰华梧桐岛在深圳老旧工业片区—固戍，打造了一座以科技产业为主题的低密度生态办公园区。
泰华梧桐岛模糊了办公与公园的界限，打破了传统办公园区的封闭感，成为了一座“工业公园”“世外桃源古风摄影基地”。
放大生态湖的稀缺优势，搭建园区生态体系、实现公园里办公。
泰华梧桐岛原本是宝安一个废弃的工业厂房，2011年前后，泰华地产接手后邀请台湾半亩塘对项目进行了重新设计与建造，并于2015年再次投入使用。
从外部环境看，泰华梧桐岛确实不够理想，西侧、南侧、东侧都被破败工业厂房包围，北侧紧邻深中通道，并且距离最近的固戍地铁站步行也需15分钟以上。
不过凡事都有两面性，虽然周边破旧工厂密集，但没有了城市核心区的压抑感；虽然缺少便利的交通配套，但园区中心开挖的生态湖在深圳这样一个湖泊、河流偏少的城市显得尤为稀缺。
所以从建造之初，泰华梧桐岛就充分挖掘了生态湖的稀缺优势，以“让自然回到城市、让人回到自然”的理念搭建了园区的生态体系。
泰华梧桐岛总用地面积8.6万平米，总建筑面积19万平米，由24栋独栋办公楼围绕园区中心的生态湖错落分布，由此形成了“一湖、四岛、二十四节气建筑”的以湿地公园为载体的办公园区。
30%-40%是常规办公园区的绿地率标准，而泰华梧桐岛的绿地率高达78%，78%的绿地率意味着什么？
一般市民公园的绿地率国家标准在30%-60%之间，可见泰华梧桐岛的绿地率已经远超一般市民公园，达到了综合性公园的标准。
园区共有1500棵大树，其中有相当多的应季植物，比如道路两侧的梧桐树，水池里的落羽杉、荷花，爬满大楼的爬山虎，深圳市花—簕杜鹃等等，这些应季的植物让泰华梧桐岛呈现出四季不同的景象，也是深圳为数不多可观四季的“公园”。
泰华梧桐岛的景观规划不同于一般办公园区“整齐划一、分组团、分功能”的传统思路，在细节上不刻意讲究，主打“野”、“潦草”和“随性”，正是这种看似潦草的生态氛围反而让松弛感和自然生长的气息在园区处处流露。
人宠友好更是泰华梧桐岛另一亮点，在中心湖里欢快游走的鹅、鸭，在办公楼栏杆上悠闲自得的孔雀让打工人在繁忙的工作间隙还能觅得一丝欢愉，每到周末还能看到不少附近的家长带着小朋友来捉鱼摸虾。
园区里的24栋建筑分为春、夏、秋、冬四块区域，每一栋分别以二十四个节气命名，例如秋分、芒种、谷雨、雨水、春桃等，诗意满满、意境十足。
设计过程中，设计师保留了原有厂房工业风的基底，并在每栋建筑外立面专门设计了一个外挂式楼梯。
外挂式楼梯本应该是安放在建筑内部的逃生梯，但设计师别有用心的把楼梯安放在外立面，目的是让上班族可以随时站在楼梯上就可以一览岛上的全景，同时爬楼梯还能达到一定的健身效果。
在办公楼的大堂设计上，泰华梧桐岛也别出心裁，每栋建筑大堂入口处都做了架空并规划一处水景，还有十字门、木平台、导墙等元素进行穿插，增加了大堂的艺术感和层次感。
不过凡事有利有弊，底层架空导致园区商业配套不足，19万平米的园区内商户数量仅20来个，在满足员工日常消费需求方面还略显不足，不过这也是这类办公园区的通病。
有限的商铺里面，泰华梧桐岛特意在生态湖的中心规划一家孔镜茶室和BAFA咖啡厅，通过栈道与道路连接。
作为低密度生态办公园区，泰华梧桐岛的生态建设无论从规划还是细节，无不透露着用心和纯粹。
如此用心的生态建设能给泰华梧桐岛带来什么？我认为至少有两点：
1、独立且纯粹的内部生态能很好的对冲外部相对杂乱的城市界面，给员工创造一个舒适、松弛的工作环境；
2、填补固戍片区高质量公园绿地的空白，把园区的公共性从内部延伸至外部，提升公共服务功能。
如果说自然生长的生态来自于大自然的馈赠和设计师的用心，那么一批优质科技公司的总部入驻则代表着对这一份用心的积极反馈。
作为深圳市投资推广国际化重点园区，泰华梧桐岛定位高新技术产业，包括新一代信息技术、智能科技、互联网+、节能环保、文化创意、临空经济高端服务业等产业。
园区目前入驻了易诚高科、康佳智能、小亿网络、海清视讯、硕日新能源、亿乐谷、魔样科技、知闲科技等高新科技企业，还有梅卡曼德、艾利特、节卡机器人、千巡科技等机器人头部企业。
除了科技公司以外，泰华梧桐岛还入驻了如服装设计师品牌—播美时尚、定制公务航空服务商—天成商务航空等一批知名的服务型企业总部。
截至目前，园区总共入驻企业约170家，入驻率96%，在非核心商务区的办公园区能有如此的入驻率和租户质量不得不地说“优秀”。
当然自然生长的生态环境也不是科技公司的扎堆的唯一因素，泰华梧桐岛所在航城街道是“深中通道门户区先进制造与低空经济总部经济集聚区”，片区在生物医药、智能终端、工业互联网、机器人等产业领域已经具有扎实产业基础。
城市空间是由一个个建筑和公共空间组合而成，这其中作为城市空间重要的组成单元—建筑的公共性一直以来也是设计师追求和着力打造的目标。
何谓公共性？我的理解是建筑空间与周边人群的相融共生，办公园区作为以产业发展为核心功能的城市空间，如何打造公共性？在这一点上泰华梧桐岛的运营值得我们借鉴。
除了常规的园区运营活动之外，泰华梧桐岛更是将视野投向周边，在周末、节假日园区经常举办各式各样的市集和民俗游园活动、音乐节等等，其中梧桐市集已成为固戍居民熟知和喜爱的的市集活动。
更有创意的是，园区在办公楼的屋顶上开辟了一片菜地，取名：梧桐屋顶农场，可租用菜地，实现种菜、摘菜和吃菜自由。
在举办市集活动时屋顶农场种植的蔬菜瓜果还可在市集里售卖，可谓是“楼上菜、楼下卖”。
通过一系列面向周边社区的社群活动，泰华梧桐岛导入了城市烟火，给紧张的工作氛围增添了人情味和温度感。
泰华梧桐岛对老旧工业厂房的更新总结起来有三点：1、深挖在地的生态、人文资源优势；2、顺势而为的产业定位；3、运营创新，做有温度感的产业社区。
可能在不少人看来这些也并无太多新意，也算是老旧厂房改造的一般思路罢了，事实上我们经常会陷入“一看就会、一做就废”的误区，手法相同，可呈现结果却是天差地别。
在我看来泰华梧桐岛的更新背后最难能可贵的就是细节之处的“用心”和“利他”。
从园区的景观规划来看，泰华梧桐岛在意的不是出片效果，不是精致感，而在意如何把让自然回到城市、把人回到自然，从而提高园区内办公人群工作的舒适度和幸福感；
从建筑看，不刻意追求创意，而是通过外挂扶梯实实在在的给员工创造一个可放松、健身的休闲空间；
从园区的运营也可以看到，泰华梧桐岛主动链接周边社群，在提升园区温度感的同时也给周边居民共享了一个生态感十足的湿地公园。
在地产大开发阶段，我们早已习惯对资本负责、对指标负责、对老板负责、追求规模和速度，而忽略了对消费者和客户需求的关注、淡忘了空间是为人服务这个初心。
时至今日，我们则需要把注意力重新聚焦到我们的消费者和客户，用一份“用心”和“利他”来为他们创造有价值、有人情味和温度的空间。
2025年已开启，在新的一年MALL资管也将继续秉承“用心”和“利他”精神，坚持原创、坚持独立思考、坚持干货输出，期待能与各位读者和粉丝交流分享。
出品：Mall资管 | 编辑：Eason | 图片来源：网络、自摄
