深圳200w刚需买房:桂芳园“云”看房笔记(龙岗大芬地铁站)
- 2026-07-05 08:04:16
深度思考 坚持原创
粤文
主要从以下几个方面看房：
一、小区信息
分几期开发？每期建成年代？总栋数？
每栋层数？总户数？容积率？绿化率？
物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？
车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？
是否人车分流？分流方式？
外墙是否掉皮、老化？
二、小区优缺点
水电燃气供应？
噪音：是否离地铁轨道、主干道近？
交通：最近地铁站？步行多久？
周边面貌？
配套：商超、医院、快递？
采光、楼间距？自住率？
学位？梯户比？层高？排水？
活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？
三、价格
挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？
四、个人感受
废话不多说，直接上干货。
一、小区信息
共分 8 期开发。
一期：2001 年竣工，5-6 层纯楼梯房。
二期、三期：2002 年竣工，11 层电梯小高层。
四期：2003-2004 年竣工，电梯小高层。
五期：2004 年竣工，高层住宅。
六期：2005 年竣工，高层住宅。
七期、八期：2006 年竣工，高层住宅。
总栋数全小区合计约 70 余栋（各期统计口径存在差异），其中一期 7 栋、二期 2 栋、三期 5 栋、五期 7 栋、七期 7 栋、八期 3 栋。
每栋层数如下：
一期：5-6 层，纯楼梯房。二至四期：11 层电梯小高层。五至八期：18-25 层高层电梯房。
总户数全小区合计约 6000 户，为大芬片区规模最大的商品住宅社区之一。
容积率各期差异较大，区间 1.65-3.8。
1-4 期小高层：1.65-2.46，低密度水平。
5-8 期高层：3.7-3.8，中等密度水平。
绿化率各期普遍在 40%-60%，主流为 50%-60%，热带园林风格，植被覆盖率高。
物业公司为佳兆业物业管理（深圳）有限公司（开发商自有物业，全期统一管理）。
管理水平中等偏上，全封闭式管理，24 小时保安值班 + 巡逻，单元门刷卡门禁，外来人员登记；卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护较好，在同楼龄小区中属于较好水平。
物业费如下：
一期楼梯房：1.3-1.5 元 /㎡・月。
二至四期小高层：2.3-2.5 元 /㎡・月。
五至八期高层：1.8-2.55 元 /㎡・月。
车户比全小区整体车户比约 1:2-1:2.15，户均车位不足 0.5 个；八期相对充足，约 1:0.6。
整体停车紧张，晚 7 点后地面车位基本满员；地上停车费 150 元 / 月，地下停车费 200 元 / 月。
小区内部没有汽车充电桩。
电动车充电桩是有的。
人车分流各期执行标准不同。
1-4 期：未完全人车分流，设地面停车位，人车共用部分道路。
5-8 期：全人车分流，车辆直达地下车库，地面无行车动线。
外立面以米黄色 + 红棕色涂料 / 瓷砖为主，楼龄 19-25 年，存在自然老化痕迹；无公开大面积墙皮脱落、瓷砖掉落的负面记录。
二、小区优缺点
水电燃气供应：民水民电，管道天然气正常开通，无频繁停水停电的公开负面反馈。
排水系统：暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，无官方权威测评数据。
噪音情况：临龙岗大道的前排楼栋有明显车流噪音，小区内部园林区域相对安静；靠近 3 号线轨道的楼栋有轻微地铁运行震动及噪音，占比较低。
（也就是三期、四期有噪音及振动）。
最近地铁站：3 号线（龙岗线）大芬站。
步行时间：各期差异较大，最近的四期约 243 米，步行 3 分钟；最远的一期约 800 米，步行 10 分钟。
周边面貌：位于大芬油画村核心片区，周边以成熟商品住宅小区、商业街区为主，城市界面较好，生活与艺术氛围浓厚。
生活配套比较足。
商超：步行可达沃尔玛大芬店、华润万家、佳纷天地购物中心，小区沿街有钱大妈、生鲜便利店及肉菜市场，日常采购便利。
医院：步行可达百合医院、桂芳园社区健康服务中心，距龙岗区第三人民医院约 2 公里。
快递：小区内设有丰巢快递柜、菜鸟驿站，快递可配送至单元附近。
采光与楼间距：1-4 期以小高层板楼为主，楼间距宽，多数户型采光较好。
5-8 期以高层塔楼为主，楼栋密度较高，低楼层采光存在一定遮挡；暂无公开权威楼间距数据。
自住率：暂无官方公开的自住率统计数据，以自住家庭为主，人员流动性适中。
学位方面如下：
幼儿园：
民办：小区内配套中兆幼儿园（民办），下楼即达；周边还有爱丁堡幼儿园、中翠花园幼儿园等民办园，自主招生。
公办：附近可报读南湾街道中心幼儿园等，按积分就近录取，无固定对口。
小学：1-6 期地段对口公办南湾学校小学部（九年一贯制），步行约 1.2 公里；7-8 期招生范围以当年教育局官方公示为准。
初中：1-6 期地段对口公办南湾学校初中部（九年一贯制），步行约 1.3 公里；7-8 期招生范围以当年教育局官方公示为准。
梯户比如下：
一期楼梯房：1 梯 2-4 户。
二至四期小高层：1 梯 3-4 户。
五至八期高层：2 梯 6-8 户。
层高：暂无公开权威的层高数据。
活动空间：全小区配套露天游泳池、篮球场、网球场、儿童游乐区、老年活动中心、公共健身器材区、社区会所，大社区活动配套齐全；各期均有独立休闲空间。
三、价格
目前价格不算便宜。最便宜的一期、两房，也要170+。
四、个人感受
桂芳园是大芬片区的标杆级刚需大盘，也是佳兆业在深圳的开山之作。由于一到八期跨度大，需要分期讨论。
一二期
优势如下：低密度+绿化好+活动空间足
劣势如下：
三四期
优势如下：
劣势如下：有噪音
五六期
优势如下：人车分流
劣势如下：
七八期
优势如下：人车分流
劣势如下：
整体而言，配套足，地铁不算远。但是上学有点距离+学位一般，并且停车位不足。
总体来说。我的心动指数为 8（满分10）。纳入考虑范围。
我是粤文，很高兴认识你。
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