深圳47个城市更新项目计划失效/调出! 居住类更新项目清退加速

2025年3月，深圳市住建局、规自局发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》深建规〔2025〕4号，明确加强计划统筹管控，针对不具备可实施性的项目进行计划清理，避免不必要的资金、行政消耗。

截至至今，深圳市已有47个城市更新项目计划失效/调出，从区位分布上，失效项目覆盖深圳各行政区；改造类型涵盖普通工业、新型产业、居住、商业、教育设施用地等，反映出当前深圳城市更新单元实行常态化动态清理机制。

从项目分布来看，宝安区失效项目数量最多，以18个失效项目位居首位，龙岗区12个、龙华区5个紧随其后，三者合计占比超过七成。这三个区域，作为深圳产业升级和居住配套的重点区域，更新任务重、压力大，项目推进难度也显而易见。

值得注意的是，新政《若干意见》颁布后，南山、福田等核心区同样出现多例更新单元计划失效。南山本次代表性案例即为招商街道兴华工业大厦五栋产业更新单元，同期还有通产新材料产业园、万讯博讯城市更新单元相继调出计划；福田也有梅林东林工业区、振华大院等项目先后公告失效，覆盖产业、商住多种改造类型。

【项目类型】产业类项目占比最高 居住类项目所有增加

从改造方向来看，规划为普通工业、新型产业或包含产业功能的项目有29个，占比超过60%。其中包括21个明确标注为“普通工业“或”新型产业”的项目，以及8个同时包含产业和居住、商业功能的综合项目。

与此同时，清单中含居住类的项目数量呈现上升趋势，含居住类失效项目共计21个，其中包括4个纯居住类项目、9个商住类项目，以及8个综合项目。《住宅项目规范》落地后，居住改造项目受3.1容积率上限约束，叠加现状建筑容积率、拆迁补偿成本等客观条件限制，项目经济平衡压力显著加大。尽管目前更新政策适度优化，放宽配套建设标准、允许免配保障性住房、下调土地移交率，一定程度缓解开发压力，但对于部分先天条件较差、难以通过规划调整改善收益平衡的居住类更新单元，计划失效的风险仍在持续上升。