深圳人又开始买房了？5月网签数据告诉你真相

时隔14个月再破万套，但数据的背后藏着四个你不知道的真相

2026年6月7日  |  格子间报告  |  阅读约6分钟

5月深圳一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度突破万套大关。各大媒体都在说"楼市回暖"、"小阳春延长"、"量价齐升"。但如果你只看了标题就冲出去看房，可能会掉进一个精心包装的数据陷阱。

真相一：不是"回暖"，是"分化"

先说数据。根据深圳住建局和深圳市房地产业协会的数据，5月深圳一二手住宅合计网签10077套，环比上升约11%~28%，同比上升28.4%。这是自2025年4月以来，时隔14个月再度破万。

看起来很漂亮，对吧？

但如果你把数据拆开看，会发现一个完全不同的故事——

发现没有？二手房其实在微跌。

5月二手住宅网签5534套，环比下跌6%；二手房录得量6941套，环比微跌2.1%。真正拉动数据的是新房——一手住宅预售网签环比暴涨53%，现售也涨了11%。

这意味着什么？意味着新房在抢二手房的市场。开发商在搞"以价换量"，打折促销、送装修、送车位，把一批本来想买二手房的人吸引过去了。

所以，不是"楼市全面回暖"，而是"新房市场在以价换量，二手房市场在勉强维持"。

真相二：涨的都是核心区，郊区还在"摆烂"

如果你生活在大鹏或者坪山，你可能会疑惑："回暖？我怎么没感觉？"

你的感觉是对的。

根据乐有家研究中心的数据，5月深圳各区的表现极度分化——

涨幅超100%的区域：

福田、盐田、光明——三个区的预售网签量环比涨幅均超过100%。

网签量头部区域：

龙华、宝安——5月预售网签量均超600套，是刚需和改善的主战场。

涨的全是核心区和有概念的区域。

福田是深圳的金融中心，南山是科技中心，光明有科学城概念，龙华是刚需大本营。这些地方涨价或者成交量上涨，不代表深圳所有地方都在涨。

那些没有产业支撑、没有地铁规划、没有学区加持的郊区盘，依然在艰难地去库存。它们的价格，可能还在阴跌。

所以，如果你看到"深圳楼市回暖"的标题就觉得自己家的房子也涨了，先打开贝壳或者乐有家APP查一下同小区的成交记录再说。

真相三：谁在买房？不是刚需，是"有钱人"

这是一个很多人忽略的真相。

根据深圳市中介协会的数据，5月深圳1500万元以上豪宅成交占比，从4月的2.8%提升至5月的4.0%。

看起来只涨了1.2个百分点，好像不多？但你要知道，豪宅市场的基数本来就小，占比提升意味着高总价段的成交在加速。

与此同时，纯公积金贷款占比从4月的4.3%跃升至5月的7.1%。这说明什么？说明有一部分购房者，他们不需要太多商业贷款，他们有充足的现金流。

那么刚需呢？刚需还在观望。

5月二手房录得量6941套，虽然同比涨了21.2%，但环比其实是微跌的。这说明刚需的入场意愿并没有被彻底激活。他们还在等——等更多的政策，等更低的价格，等收入预期的好转。

     "现在买房的人，要么是真的刚需（结婚、孩子上学），要么是有钱人在配置资产。中间那种'买了升值'的想法，已经很少了。"   

这句话不是我说的，是我在某购房群里看到的一位中介小哥的感慨。我觉得他说得挺对的。

真相四：价格"重回6字头"，但这是平均数

很多媒体报道说"深圳二手房成交均价重回6字头"，5月均价6.08万元/平方米，环比涨5%。

这个数字很容易让人产生误会，以为"深圳的房子又涨价了"。

均价是一个很容易被扭曲的指标。

如果5月成交的房子里，核心区的豪宅占比提升了，均价自然会上涨——这不是因为每套房都涨了，而是因为高价房的成交占比增加了。

这就像在一个班级里，如果这次考试高分的学生比例增加了，班级平均分就会上涨，但不代表每个学生都考得更好了。

事实上，根据中指研究院的数据，2026年5月百城二手住宅均价环比仍下跌0.32%，一线城市二手住宅价格环比下跌0.15%，其中深圳微跌0.04%。

均价涨了，但整体价格还在微跌。这两个数据并不矛盾，因为它们描述的是不同的东西。

所以，如果你是因为看到"均价重回6万"就觉得自己家的房子涨了，建议再仔细看看同小区的实际成交价。可能你家的房子，并没有涨。

429新政到底起了多大作用？

4月29日，深圳发布了楼市优化政策，主要内容包括——

这个政策的效果，在5月的数据里确实有所体现。最明显的是公积金贷款占比的提升，以及核心区成交的活跃。

但政策的效果能持续多久？这是一个大问题。

从历史经验来看，楼市新政的效果通常能维持2~3个月。之后，市场会回到基本面——也就是说，回到"大家对未来收入和就业的预期"这个根本问题上。

如果收入预期没有根本好转，政策的刺激效果会逐渐消退。这也是为什么很多业内专家认为，这一轮"回暖"可能只是短期反弹，而不是长期反转。

给普通人的几句大实话

写了这么多，最后说几句大实话——

第一，不要被"破万套"这个数据冲昏头脑。数据是真实的，但数据的含义需要你自己判断。破万套是因为新房在打折促销，不是因为大家都在抢房。

第二，不要盲目跟风入市。如果你买房是为了自住，而且已经看好了、价格也合适，那没问题。但如果你是因为"怕涨价"才买房，建议再想想。

第三，搞清楚自己家的房子到底涨没涨。不要看均价，不要看新闻标题，去查同小区同户型的实际成交记录。那才是最真实的价格。

第四，记住这句话：

     "楼市的底部，不是由数据定义的，而是由你的收入预期定义的。如果你的收入预期没有好转，楼市的底部就还没到。"   

这句话不是我发明的，但它值得被记住。

数据来源：深圳住建局、深圳市房地产业协会、深圳市中介协会、乐有家研究中心、中指研究院、CCTV央视网。本文数据均来自官方或行业权威机构，经交叉验证。

免责声明：本文仅为信息分享，不构成任何投资建议。买房有风险，决策需谨慎。请务必结合自身情况，咨询专业人士后再做决定。

数据来源：深圳住建局 / 深圳市房地产业协会 / 乐有家研究中心 / 中指研究院 / CCTV央视网

责任编辑：格子间报告编辑部