深圳“金钻豪园”项目破产重整案研究参考报告

一句话定性：深圳首批城市更新试点项目，历经20年、三易开发商、600余户业主苦等无果，最终由央企中信系以创新型纾困模式“起死回生”——这既是深圳旧改史上最坎坷的烂尾楼复活样本，也是一场涉及超6亿元历史欠账的艰难破局。

3.1 政府搭台、央企接盘

2025年3月，应罗湖区政府邀请，中信金融资产深圳分公司发挥中信集团协同效应，联合中信城开组成专业团队介入项目纾困。罗湖区政府牵头成立工作专班，协调区属国企罗湖投控介入，形成了“政企联动、多方协同”的纾困格局。

这不是传统意义上的破产重整，而是一套创新纾困组合拳：

3.2 盘活时间线：创造“中信速度”

从协议签署到资金投放全流程仅用3个月，创造了盘活存量资产的“中信速度”。

3.3 重组后股权架构

深圳市新钻项目开发有限公司由深圳市新钻运营管理合伙企业（有限合伙）100%控股，主要股东包括：

这一架构体现了“原权利人保留部分权益 + 增量资本主导 + 区属国企托底”的平衡设计。

4.1 历史欠账“总清算”：超6亿元

金钻豪园项目的历史遗留问题金额巨大、涉及面广，中信联合体一次性解决的历史欠账总额超过6亿元，具体构成如下：

4.2 清偿顺序与原则

从公开信息看，本案的清偿方案遵循了以下优先级原则：

第一顺位：民生保障优先。 过渡安置费被明确列为首要解决事项。有业主算过一笔账：按每月每平方米60元补偿，一套80平方米的房子，9年就是50多万元。转签方案中明确承诺所有业主被欠付的安置费将获得支付。中信城开华南官宣时表示“安置费……已收拾完毕”，意味着这笔长达近10年的民生欠账被一次性结清。

第二顺位：农民工工资保障。 近3亿元的欠付工程款及农民工工资被一并纳入优先解决序列，这在“保交楼、保民生、保稳定”的政策背景下具有特殊意义。

第三顺位：国家税款追缴。 欠缴税款一并清偿，保障了国家税收权益。

4.3 未来经济效益预期

项目重启后，据测算将产生以下经济效益：

5.1 政策环境东风

本案的盘活绝非偶然，而是多重政策利好叠加的结果：

• 深圳旧改签约门槛已从“双百”（100%同意）降至“双三分之二”，大大降低了政策阻力；

• 国家层面持续推进“保交楼、保民生、保稳定”专项行动，为烂尾楼纾困提供了政策正当性和金融支持空间；

• 深圳市将该项目列为重点纾困典型案例，获得省、市平台采纳及省领导批示推广。

5.2 “中信模式”的核心密码

金钻豪园盘活的“中信模式”被官方总结为：“重整债权债务 + 实施风险隔离SPV模式 + 增量资金后进先出”。其核心创新在于：

1. 不直接收购股权，不承接全部历史包袱。通过拆迁补偿协议换签实现法律上的风险隔离，新进资金不会“掉进旧坑”。

2. 政府牵线但不包办。罗湖区政府成立专班定规矩、搭平台，但不直接插手商业谈判，既给了业主定心丸，又给资本方划了红线。

3. 多方利益让渡实现共赢。原开发商（新华城）保留约14.3%股权、区属国企罗湖投控参与兜底、中信系获得操盘权——各方均有利益保留，而非“零和博弈”。

5.3 与典型司法重整的异同

值得注意的是，金钻豪园案并非严格意义上的“破产重整”，更准确的定位是市场化纾困重组。其与司法重整的最大区别在于：

• 未进入法院破产程序，由地方政府主导协调；

• 原开发商未被清算注销，而是保留部分权益；

• 纾困资金通过SPV架构“后进先出”，而非按照破产法规定的清偿顺序。

6.1 核心结论

金钻豪园案是深圳城市更新史上“最难啃的硬骨头”被啃下来的经典案例。它以超6亿元的一次性历史欠账清偿为代价，撬动了约45亿元的固定资产投资和6.3亿元区级税收，解决了超600户回迁业主的安居问题——从社会效益和经济效益角度看，这是一次“多赢”的破局。

但必须指出的是，本案的“成功”有其特殊性：黄金地段的高资产价值是吸引纾困资本的根本前提；央企中信的信用背书和资金实力是关键保障；区政府的强力统筹是重要推手——三者缺一不可。

6.2 可复制推广的经验

金钻豪园模式已被列为罗湖区重点纾困典型案例，其可推广经验包括：

对于深圳乃至全国其他陷入僵局的城市更新项目而言，金钻豪园提供了一种“不必走到司法破产那一步”的可能性。但它的真正价值，或许更在于警示：旧改不是简单的房地产开发，而是牵涉成百上千个家庭命运的社会工程——决策者在选择开发商时，必须建立更严格的资质审核和风险准备金制度，以防“下一个金钻豪园”的出现。