深圳前海时代三期尊府优缺点解读及值得购买吗

 前海桂湾「前海时代尊府」61栋住宅已开样板房，3月20日取证，已开盘，官方户型图已出炉（参考下图）这栋楼的户型包括：约90㎡ 三房一卫，60套；约88㎡ 两房二卫，120套；约126㎡ 三房二卫，60套；约204-234㎡ 高区大平层，12套；约275-325㎡ 顶层复式，4套。另外为7-2地块中59栋的三个单元（59-1、59-2、59-3栋）约215-255-295㎡大平层户型仍有部分房源在售

59栋开盘折后价格表（仅供参考）：

目录

1、项目区位

2、项目介绍

3、项目户型

4、项目配套

5、项目评测

约89㎡3房2厅2卫，户型方正呈竖厅布置，结构上客餐厅一体、动静分区。设计上充分贯彻实用性，约89㎡做到少见的3房2卫，在前海这类改善片区的稀缺性很高。

约190㎡户型南北通透，户户带270°采光阳台。双套房+独立入户玄关设计搭配宽景大阳台及高使用率，居住舒适度拉满。

公共交通方面，桂湾坐拥西部最大的地下交通枢纽前海湾站，目前项目已经大致上出地面，两年内完工。

轨道方面，项目距离地铁站为1号线鲤鱼门站约720米，距离5号线、9号线前湾站约900米，1/5/11号三条地铁线交汇。

另外还有穗深（广东-东莞-深圳）城际以及未来的深港西部快线在此设站，未来还会接通深珠城际，可以直接刷深圳通不用抢票。

路网交通方面，也是四通八达的网状设计，接通深圳目前各大重要主干道，项目紧邻月亮湾大道、滨海隧道（滨海大道地下道路一期工程）梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心，出行便利。

前海时代三期自带8万平㎡商业，已确定引入华润运营，预计作为“万象前海二期”的目标去打造，能全面满足日常生活所需。

周边商业氛围浓厚，已开设的有万象前海、卓悦INTOWN、山姆旗舰店等品牌商业，而即将开业的有前海壹方汇和前海K11，后续紧跟的还有交通枢纽的约19万㎡大型商业区。当桂湾商业连成片的时候，其城市配套规模和人气流量会更火爆。

教育方面，桂湾暂时未有特别出色的学校，前海时代对口学校为九年制南山实验集团前海港湾学校，暂时表现平平。

项目2公里内一所九年制学校正在建设中（未确定引进的学校）。

此外，前海还有3所知名国际学校：荟同学校、英国国王学校深圳分校、深圳哈罗公学及深圳礼德国际学院。

桂湾规划片区内，规划主要的教育设施包括国际学校一所、九年一贯制学校三所、小学一所、幼儿园七所。

桂湾片区内有海边演艺公园（由华侨城操刀）、桂湾公园、双界河公园、月亮湾水廊道。目前桂湾公园已建成，海边公园即将二次升级，双界河和月亮湾水廊道暂时还是毛坯状态。

项目西侧预留有一块公园绿地，另外1.5公里范围内分布有双界河水廊公园、荷兰花卉小镇、前海演绎公园、中山公园等，日常休闲娱乐就近即可满足。

深铁府系精工携手匠心团队，联袂共筑世界湾居新坐标，香槟金搭配高级灰调立面，现代建筑与艺术风格交相辉映，勾勒前海天际美学封面。

·景观设计 ：DDON笛东/梁黄顾事务所

·室内设计 ：CCD郑中/ARUP奥雅纳

·建筑设计 ：Leigh & Orange/A+E奥意建筑

公区展示

内部园林展示

前海时代三期尊府是深圳前海桂湾核心区的高端住宅项目，以下是其优缺点分析及是否值得购买的参考：

优点：

1. 地段稀缺位于前海桂湾核心区，是前海三湾中发展最成熟的板块，周边写字楼集群初具规模，金融高管圈层浓度高，未来产业导入潜力大。

2. 交通便利距地铁1号线鲤鱼门站约500-600米，步行8分钟左右可达，1公里内覆盖5号线桂湾站、9号线梦海站，未来还将接入前海湾综合交通枢纽，可实现大湾区“半小时通勤圈”。

3. 商业配套成熟项目自带约5.1万㎡商业，周边汇聚万象前海、卓越INTOWN、山姆旗舰店等高端商业，日常消费、休闲娱乐需求可一站式满足。

4. 产品品质较高主推215-295㎡大平层户型，采用3梯2户独立入户设计，保障私密性与候梯效率；建筑公区对标豪宅标准，如挑高大堂、高品质石材墙面等，户型设计注重动静分区，主卧套房配置齐全。

5. 价格倒挂优势当前备案均价约11.55万/㎡，综合折扣后折后均价约10.43-10.65万/㎡，对比周边一二期二手房成交价12-16万/㎡，存在明显价格倒挂，资产增值潜力较大。

缺点：

1. 教育资源有限对口南山实验集团前海港湾学校，该校2024年初中部录取积分达72分，属南山区优质学位，但整体教育水平在南山区并非顶尖，对学区有高要求的家庭需谨慎考虑。

2. 得房率偏低项目容积率较高，得房率低，89㎡三房户型空间紧凑，客餐厅与卧室尺度偏局促，部分大平层户型因阳台、走道占比，餐客厅空间可能略显压抑。

3. 居住氛围待完善桂湾作为前海产业核心区，目前写字楼空置率较高，居住人口以产业人群为主，早期居住氛围尚未完全成型，缺乏成熟社区的烟火气。

是否值得购买？

• 自住角度：若注重地段、交通、商业配套，且对学区要求不高，能接受空间紧凑和居住氛围待完善的情况，前海时代三期尊府是前海核心区稀缺的高端住宅选择，适合改善型家庭或追求高品质生活的群体。
• 投资角度：当前价格倒挂优势明显，长期来看，前海桂湾核心区的发展潜力较大，但需注意产业导入不及预期、片区发展速度放缓等风险，建议中长期持有，关注片区发展动态。

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